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房价涨跌竟早与供求关系无关！
如果说有人在06年说：房价涨跌取决于供求关系，我还觉得很有道理；但是经历了07，08，09年的涨，跌，涨之后，我觉得历史告诉我们，影响房价涨跌的不再是所谓供求平衡关系，而是由购房者的支付能力决定的。理由如下：
第一，分析一下供求关系的衡量标准。
1、供应量：市场真正的供应量是一手房+二手房之和，如果从这个角度来看，北京永远有卖不完的房子，永远是供应量充足，但是好像这对购房者而言，并没有什么实际参考价值，房价该涨时照涨不误。
2、需求量：市场真正的需求量是自住型+投资型之和，如果从这个角度来看，北京就永远有人买房，只要有钱，要么自住，要么投资，一套花不完，就买两套，依此类推，反正要把钱投完为止；你看需求量也是无止境的。
北京每月的可售一二手房源总供应量都在5万套以上（十分保守的数字），可以说供应充足；北京有房没房的人都想要买房，可以说是需求也很充足；所以所谓供求平衡关系决定房价涨跌，根本就无从分析，因为每月北京一二手总成交量都不足4万套，按说每月供应量是超过成交量的，为什么房价还在不停上涨呢？应该供过于求，房价下降才对啊！
第二，因此会得出结论：房价早已与供求关系无关，而与购房者支付能力有关。如果社会经济不断上升，则购房者支付能力提高，则房价上升；如果社会经济下降，则购房者支付能力下降，则房价下降。当然经济好坏是主因，银行贷款政策是副因，两者之和等于购房者实际支付能力。
第三，如果只是从满足居住需求而言，北京市早已不用再盖房，早就够住了，否则为什么我们的朋友同事，大都有好几套的房产？为什么我们没有看到，马路上大批的人无家可归？那是因为北京的房屋存量早已超过实际居住需求，社会上有大批的房产实际上是投资者闲置的，无人居住的空房。
第四，所以政府通过增加土地供应再盖新房，来解决房价问题，是解决不了的，因为存量早已足够；政府应该通过银行贷款政策的合理性和稳定性，才能控制房价涨跌的幅度；但是目前中国的银行贷款政策忽紧忽松的情况，是最不有利于控制使房价处于合理价位的，是使房价暴涨暴跌的主因，是真正的幕后决定性因素。
真心希望中国的银行家们，能够把银行贷款政策稳定，继而引导房价稳定，对房价起到正面的作用；否则房价的大起大落，一方面把百姓推向深渊，也会把银行业自身带入深渊！
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2009-09-29 15:04:35
