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有关房事的分析
有关2010年房价的走势预测
北京的房价，自7月份以来，又是月月上台阶，到了一个令人瞠目结舌的价位，现在即使是月入过万的白领，甚至是家庭月收入在2万以上的年轻家庭，面对这样的房价，也是备感压力，如果家庭月收入在一万以下的人家，房子变成了一个遥远梦，所以我们提出这样一个疑问，远远超出普通百姓的支付能力的房价还会上涨吗？
这个问题，任何预测都是一种猜测，在现实没有到来之前，谁都很难猜中这个结果，因为房价的走势，不仅仅和市场相关，更重要的是和政府的政策相关。但是，市场总是有他自己的规律的，价格远远高于价值的事情也不可能一直持续下去，和国际上相比，中国的房价是远远高于百姓的支付能力的，这件事情，大家都知道，但是就是谁也不能明确的说出，这个沙滩上的大厦什么时间垮掉。
去年年底一直到今年7月以来，全国的房价在一片降价声中终于走向了颓势，但是世界性的金融危机反而给中国的房事吃了一片伟哥，国家投资引起的通货膨胀预期，导致实体经济抽出的资金，包括国内外的热钱，甚至是国家投资的资金，在找不到更好的投资机会的时候，大量的资金涌向了房市，直接引发了供求关系的紧张，导致了房市一直坚挺，虽然我们老百姓一直希望它疲软下来，但是直到今天，它还在坚强的折磨着老百姓脆弱的神经。
今年房价增长的原因已经简单分析过，那么，明年房价是涨还是跌，我们也需要看看那些因素会起作用，
一、促使房价上涨的因素：
1、 通货膨胀预期的影响，导致对资金保值和增值的需求，这个影响可能不是那么大了，今年通货膨胀预期推动的房价上涨，已经到了比较高的阶段，由于通胀预期引起的住房购买资金量，可能也消化了不少了，除非明年的通胀到了一个非常高的程度，它对房价的推动作用是已经在减缓或减少了，所以，通胀预期会继续推动房价的上涨，但是感觉幅度不会很高。
2、 闲散资金的影响，这个主要是炒作资金和热钱，包括国家投资体系内流出的资金，目前的这些资金的量还没有释放完，根据有关资料，还有部分这类资金在伺机而动，但是这些资金的目的是为了炒作，是为了转手用，因此他们购买的基础是楼市上涨的预期，如果形势不明朗的话，他们也会比较谨慎，所以这部分因素属于难以预测的不稳定因素，但是不会成为主流
3、 实际有购房需求的影响，这个是相对刚性的一个需求，毕竟人们生活，再小也希望有一个自己的蜗居，但是，如果超出了百姓的购买能力，也只能望房兴叹了，这一块，对住房房价的推动是比较稳定的，每年由此引起的房价上涨也很有限，属于房价正常上涨的部分，
4、 房源的影响，目前看来，比较好的地段，有大片的空地可以建房子的已经不多了，所以频频出现地王，政府也收入了大笔的地款，加上政府现在对开发土地的政策越来越严，，开发商也经常有意无意的在捂盘，以造成房子热销的现象，所以，不论是正在建造的房子，还是正在销售的房子，供应应该变化不大，尤其是普通商品房这个体系，房子好像是越来越少的感觉，但是总体来说，供应应该变化不大，对房价的影响应该不大。
以上四点主要是会推动房价上涨的因素，总体来看，这些因素对房价的推动已经释放了很大的一部分，所以总体来看，房价上涨的空间已经有限了。
二、下面我们来看看会导致房价下行的因素
1、 老百姓的购买能力，尤其是普通百姓，他们现在只能是望房兴叹了，不是他们没有需求，而是目前的房价已经上很多有购买愿望的人绝了希望，很多工薪阶层一生的收入都是算得出来的，一旦他们认为穷其一生，也买不上北京的房子的时候，有些人会放弃购买，也就是减少了需求，但是一旦房价到了他们能接受的范围，他们的需求就会被重新激活，因此，他们既是房价下行的因素，也是房价稳定的因素，关键看在每个价位上会有多少需求会被激活。
2、 政府的政策，这个不多说了，依我所见，政府出台的抑制房价上涨的政策，大部分都推动的房价的进一步上行，这是为什么呢，答案不好说，反正，只要物业税不出，限制有钱人拥有房产的政策不出，其他的政策，基本属于无用型。
3、 房子价格下行的预期，就像股票一样，买涨不买跌，但是房子和股票区别非常大，股票跳水30% 不是新鲜事，但是房子要是一下子降这么多，会激活很多购买欲望，尤其是在中国，人口这么多，城市里的人这么多，每个价格阶梯都会由不少需求激活的。今年房子的下行经验已经告诉我们这个事实了，最关键的是，中国一个很有意思的现象，那些买房自助的人很多是需要贷款的，而买房投资或保值的人往往不是贷款，他们拿大笔的现金，没有贷款的压力，所以他们要是对收益不满意，很有可能就改为房东的形式来收益了，而且，这个预期什么时间出现并不好说，因此压力并不大。
4、 房子本身的价值，房子还能用成本定价法来定价吗？这个答案已经很明显了，但是价格高于价值的事情不可能一直持续下去的，这个似乎是房价下行的最大理由。
上面四点是房价下行的压力，看起来，并不大，而且比较悲哀的是，看起来那个的力度都不大
三、房价稳定的因素：
1、 已购房者，他们是一个矛盾的转化，购买前，自然是越便宜越好，购买后，自然是越涨越好，最起码保持不变，这个道理很简单，屁股决定脑袋，房价降了后，都是辛苦赚得钱，不就是都打了水漂了吗，所以他们可能不希望房子涨，但是如果他们想换房子，绝对不希望房子降的，这实际上是稳定住了二手房的房价。
2、 政府，政府是希望房子不那么贵的，但是也不会希望房子很便宜，毕竟现在地款这一块，已经成为了政府的一大财政支柱，所以，政府会说，稳定房价，如果房价下来的太快，政府一定会出台相应的措施来拉动的，就像南京的那个天价香烟局长所说的一样，但是具有讽刺意味的是，面对房价上涨，政府是基本没有办法的。
3、 地产商，他们肯定是不原意降价的，如果他们收回了成本，他们遇到了降价的情况，会有两种措施来对待，一个是减少销售，还有一个就是不开发，总之就是减少供应，因为他是企业，企业不赚钱的事情是没兴趣做的，但是房子是需要有人盖的，没人盖，自然价格就稳定了。
四、国家宏观经济形势的影响
这个是最难预测的，中国的经济形势明年会是什么样，很难说清楚，只有一点很清楚，就是明年的宏观经济形势比今年更困难，今年已经印了这么多钞票，明年还会不会继续印，如果继续印，会引起多大的通货膨胀，对实体经济的拉动有多少，这个政策，只有国家的决策者才能出，效果如何，只有天知道。
不过，从目前国家的政策导向来看，好像已经意识到了印钞票的后果，估计这个政策会调整，起码力度和速度不会像今年2、3季度那么吓人，所以，通胀的预期不会有特别大的变化
但是中国经济的内需拉动的效果不大，外销又面临很多抵制，所以经济形势不容乐观，老百姓的收入增长很快的可能性不大，甚至于持平，或者抵销通胀的影响的可能都不乐观，所以，如果从宏观经济形势来看，房价应该是下行的，经济繁荣，房事、股市都会上行，经济衰退，自然就下行，这也是经济规律，不是中国特色能解决的。
因此，综上的因素，虽然没有数据支持，如果在明年没有剧烈的通胀，房价上行的空间不大，下行的可能性比较大，问题只是，房价在什么时间下行，其实，讲了这么多，只有一句话就够了，目前影响最关键的房价的就是通货膨胀的预期和实际，这个问题的答案，只在印钞票的人手里。因为对百姓来说，可以购买的能够抵御通胀的，风险相对小的资产，只有房子，所以一旦通胀的预期加大，那么房价一定会快速继续上扬，如果预期减小，那么房价就会缓慢的下降。
这个形势明年的7月份左右可能会比较明朗。未来很多都是赌博，但是我准备赌它下降。
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~~等待和希望
——人类全部的智慧就包含在这两个字里 |
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2009-12-07 18:47:56
