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楼市“冬季”来临 我们是否还应出手
2009年年度市场回顾
我们先来分析一下市场，我们毕竟要切合这一期的主题，我们从今年市场来看我们最近值不值得出手，这是好多人要问的问题。我在网上有时候会写一些文章，现在骂的声音比较多，最近房价一直在涨，不幸是被我说中了，每一个市场每一年内都有不同的时机适合出手的机会。但宏观走向不能代表每一个案例，具体问题要具体分析，比如说最近我朋友说不应该买房，我给他推荐一个房源，这个业主急于出手，比市场价格低很多。
今年3月份交易量开始迅速上升，二手房成交是2万套以上，整个一二手交易总额是3万多套。为什么会出现这样的情况？和今年的政策有很大的关系，今年整个来说你其实不太适合观望，主要原因是前两年积压的刚性需求，结果政策的优势导致交易量出现数据上的回升，马上很多人迅速出售，今年3月份卖房子可以用卖疯了来形容。
另外通胀预期加大了理财需求，聊天的时候有人说现在你兜里面有5毛钱你能干什么？我说可以买一个晚报，他说晚报已经1块钱了，后来我发现5毛钱已经不能干什么了。另外还有就是天量信贷的投放，这么多的贷款刺激之下，包括现有的利息、贷款容易程度都让买房变得越来越可行了。
如果在7、8月份我会让大家去天津选择，天津二手房那段时间曾经可以零首付，基本上租金和房产持平，这就是炒房，但是很短，只持续一个月左右就被银监会叫停了，现在再去天津买就不是很合适了，到天津买房可以拿到蓝印户口。
所以说整个一年我们回顾一下，1月份、2月份营业税、契税、个人所得税减免让二手房疯狂，从3月份以后整个信贷释放已经显示出它的威力，开发商不再缺钱。到了4月份可以感觉到很多人一直在观望，觉得差不多该到底了，那时候抄底还可以，有些地段房产价格不是很高，比如说很多人知道首城国际是几千块钱开盘，现在已经到了将近2万，6月份有一个慢慢触底，到7、8月份二套房管控严格了。
直到9月份二手房不能做低合同价，此前二手房一百万买房子，你报税只填50万，有一半的税费被合理避掉了，这个成本是多大？100万房子所有税就要到11万多，如果你避税可以到5万多，9月份以后这个就不行了。接下来会有什么情况？在12月底之前交易营业税是减免政策，而如果等到明年1月份可能会取消这个优惠，契税也会增加1.5%到3%。
所以从10月份开始整个交易数据走低，但是业主挂牌量比较多了，如果大家手里有一套房子涉及到5年营业税的问题可以考虑年前卖掉，如果想买也应该年前尽快出手。尤其11月份以后有很多房源进入市场，这样流通成本会加大。
这样就有另一个问题，房价会下跌吗？我个人认为即使下跌也是小的数值，不会太大。如果大家想买房，有一些二手房是可以买的，比如说房本是3、4年的。
信贷是楼市的晴雨表
现在整个今年市场状况大概是这样，明年会有什么状况？现在信贷是楼市的晴雨表，每家银行会有一个信贷包，这个包是一年所有信贷投放，一开始他会尽量推动贷款走得更快，包括各种营销渠道，在这个过程中几千亿、上万亿贷款投出来。比如说二套房贷，银行有一些漏洞可以钻，到了年末会再把这些漏洞补上。现在深圳基本上不可能贷款了，而北京11、12月会也会缩紧。
国家也非常清楚你想让居者有其屋就要让你贷款，比如说像香港、日本零首付、接力贷。前提我有一个儿子还有一个孙子，而且必须是男性，因为日本女性结婚不上班，你可以在一百年内慢慢换，未来的状况更多人是租房。为什么在今年很多房屋租金上来了，我买的房子在草桥，原来均价是4000多块钱现在是18000左右，现在租金也高起来了，很多人就靠租房。今年来看，你发现很多业主更愿意跟你签长期的合同，你愿意签十年的合同更好，像美国就是我住在这里签5年或者10年。
所以信贷的释放规律决定了楼市什么时候是出手或者出售的良机。3、4月份如果大家买房子就是为了自住，或者手里资金不是很多，就是为了买房踏实，从今年12月份急用钱的业主会有一个比较大的议价空间。开发商的价格是一样的，但是小业主是不一样的，落差是比较大的。现在买房大家应该掌握这几方面的因素，第一个是信贷投放，每年年底贷款是最难的，而转过年之后贷款相对比较容易，银行营销策略出台以后，他会提出一些方法，这些方法就是切实可行，包括现在信贷特别灵活，有一些信贷同样贷款20年，你的利息有可能节省超过一半。比如说我现在要背着多少钱的债，利息要付70万，银行提出一些产品有可能你贷20年，但是你还款利息总额才是一半。
我们现在看看为什么房价还这么高？有人说北京的房子卖了就没了，不是。一方面还有刚性需求，我们结婚至少传统观念是买房结婚。另外是投资和理财的需求，其中之一就是对通货膨胀的预期，津巴布韦一百亿的钞票，可以买到一小筐鸡蛋，我们现在理论CPI是4到5之间，真实的是可以达到10，物价上涨水平会越来越快，包括材料、人工成本都会上涨很快。所以对于通货膨胀的恐惧导致很多人买房，房产保值价格是最强的。所以通货膨胀很多人买房，事实上这个做法是对的，通货膨胀负债买房子是最合算的。
也许今年一个月还3000块钱贷款，你想想十年以后3000块钱能干什么？或者换个角度，你想想十年之前3000块钱能干什么？但是今天3000块钱你又能干什么。所以负债越多是有好处的，尤其今年利息是达到了最低点。如果50万块钱你贷款5年利息是多少？是53700元，如果你现在按我们的第18期国债买下来5年时间刨去上税是57000多，利息还会上涨，存款利率也会上涨。两者几乎差不多。
有人问银行挣什么？银行在2年左右前期基本上是收利息把成本收回，几年之后有一个资产证券化的概念，就像美国次级贷一样，比如说这个人欠我80万，我60万卖给你，找一个信托公司说我多少钱卖给你，最后就卖给某一个基金公司，后来干脆你的债务就变成股民了，然后你慢慢还债。现在认识一些做地产、金融的有好处。比如说美国有一些按揭公司，他隔一段时间给你打电话说花旗银行利率低了你换过来，过一段时间说渣打银行利率低了你再换过来了。
再有一个就是比如说大家有很多做股票的，估计也有6000多点杀进去，2000多点出来的。所以股票不敢投了，基金我也有点犯怵，国债有点不甘心。在投资匮乏的情况下只有地产是最好的，还有一个稀缺性的原因。
不动产投资并非投机
所以不动产投资已经被很多人所接受，前两天我和一个记者聊天，他说我做地产记者很长时间，他说现在也没有买，他说就是因为炒房的，我只想告诉他一个道理，房产投资和投机是不一样的。
投机是获取暴利，而且是短线行为，追求资本增值，风险系数很高，比如说炒楼花，刚打地基你内部订购，等开盘签正式合同，在开盘之前你可以内部交易这个号，因为开盘之初开发商希望有人预定，一方面制造热销，一方面回笼资金。投机行为的收入也是比较大的，我投5万可以挣30万，所以炒楼花就是这样。为什么说还有很高的风险？一旦这期间开发商出现烂尾、延迟交房或者出现政策或者开发商拒绝改底单，你没有及时出售你只能当房东，你必须买房子还贷款，过了两三年房产证下来才能再卖。
再比如说，过去我们的房虫概念，基本上收购一个房子利润是30%左右，还有炒四合院的，他们说好几千万的四合院敢炒，四合院基本上利润是50%左右，你改建一下就可以加价一倍。前段时间和绅跨院是1个亿，现在这个院子又3个亿成交了，这也是投机。
投资是什么？更多的是保值和增值，我起码保证现金价值不会贬损，今天的价值到十年后的价值还是这样的。房产是可以实现保值和增值，现在价格已经很高了，北京已经进入了3万元时代，不能进行短线投资，中长期持有才是好的策略，而且更多的讲究多元化回报，综合理财价格比较高，而且风险系数比较低。在北京出现拐点可能也是若干年之后。总有一天会下降，也许2015年，也许2012年，但是你觉得会跌多少？如果北京房价下跌10%，他会迅速下滑30%，比如说2万房子下滑超过一平米2000，这时候出现什么状况？会有人迅速买进。而且如果房价理论下跌35%，有一个严重状况是什么？银行不会发贷款，因为抵押是70%，比如说你100万买房子，这时候还剩下70万，你要还款120万，很多人就不要这个房子了。所以银行不贷款你同样面临买不起房，这是严峻的现实。
房产为什么说能投资？第一属性还是生活必需品。所以投住宅是比较合适的，住宅有两类尽量不碰，两限房、经济适用房，这种房子风险比较高。另外房产就是投资保值、增值，我们要分开理解房产和地产，房产是贬值的，不保值。房产是什么？是钢筋、水泥，这个东西保值吗？如果保值屯一点钢筋、水泥不是很好，钢筋、水泥是不停的折旧。但是地产是不可再生的，没有折旧，而且土地是一直增值。也许有人说70年的概念有点置疑，这是我们国家建国初提出的，但这只是过渡性的政策，中国第一批真正释放土地使用权是改革开放，所以离70年还很早，另外《物权法》出台以后我们政策就变了，我们现在买房子其中一部分价款包含了土地租让金，以后随着物业税和其他的税种一块征收，就是你交一年用一年。70年使用期到了以后你的房子还会有你的，**要征收的时候还会有拆迁补偿。土地和房子是不可分割的，这又是一个悖论，所以土地我们投的实际上就是土地，为什么说地段？买一个好的地段不用发愁。比如说学区房有的炒到7万、5万、10万一平，就是为了一个户口，你的户口落在这里6年小学完了，我就可以找下一个人出售，房子还是这样的价值，但是你可以剩下大额的赞助费。
另外商用和居住是一样的，比如说华贸每平米租金是10块、20块的水平，几年以后他的租金会下滑，比如说当年汉威大厦，当时觉得在那上班的就是外企，他现在气势还在，但是价格不在了。比如说你投办公房最后第三或者第七年的时候就卖掉，价值不要贬损太多的时候就卖掉，如果你卖掉钱没有地方用，你就用它再贷款，再容易，让他背着贷款往前走，你用贷出来的钱投资其他的房地产，用这个房产租金来还月供就可以了，但是你算算总帐是房产价值的3、4倍。它和商铺不一样，商铺就是地带你可以年年吃租金。
住宅不一样可能租金比较低，他最好的一点是换手快，我们不缺写字楼，我们缺的是居住类住房，如果说周边有地铁、公园就可以卖一个好价钱。而且换手是比较频繁的只要你有一个适中价格两三个月就可以成交。其次主要投资回报包括资产增值、还有养老功能和存折功能。
经济增长的时候你的收入也会上来，如果你买一百万的房子每年增值8%，最后是多少钱？可能大家很多人做过股票、投资类的股票，我没有电视购物的演讲能力，我很认同一点复利增长，如果是100万你过了十年是227万，如果你认同中国货币贬值这个就是成立的。北京今年环路以内进入了3万元时代，很少真正成交价在3万元以下的。比如说大腕说的是贡院6号成本4000美金都不够，现在的贡院9号是10000美金起，二环路已经是5万以内了。
以后大家可能大多数买的就是二手房，今年二手房和新手房成交比是2比1。房价增长十年有可能会翻一倍升值更多，当然也存在贬值。如果你要租赁，你要考虑这个房子好不好租，第一要公交方便，如果这些都不行，起码你要靠着高速路，现在买车还是很便宜的，买一个四五万的车还是很方便的。其次户型小，租金总体价格是要低的。我们看同样一个小区，假设说两居是110、120，小户型是60平米，面积大总价高但是单价比较低，小户型单价比较高，买一个小户型是96万，租金实际上我们大家很多人租过房子租金没有显著差异，一个小区里面两居室租到3000，一居室可以租到2500、2600，大多数租房是小两口或者是几个同事。比如说贷款，草桥一个44平米一居室新房购置价格是75万左右，你首付需要30万，贷款是40多万，如果你贷款20年，那么一个月还款应该是3000多，租金是多少？大概是2000到2200、2300左右，只要我们是工薪水平就可以买。如果增值你可以卖掉，不卖掉你还可以收租金，你持有它只有好处没有坏处。很多人买保险养老，我认同保险的养老功能，但是却渐渐忽视物价上涨水平。
另外房屋买豪华公寓更多的是租给收入比较高的，或者是境外人士，首先大经济影响租金可以比较少，同样一笔钱你可以买一些小型住宅类投资。不易出租房产是配套不全或者是配套比较匮乏，另外户型较大导致租金水平比较高，还有受众水平比较低并且缺乏地段支持。另外整个房产投资是多元化的，实际上算一个帐，还是100万的房产，你准备拿10年不卖，每年租金是4万块钱，我们算算十年累计增值是207万，10年内的租金还会增值，比如说我一个朋友他是2002年买了一套投资的房子，这些年一直在出租，出租给外籍人士，他的租金从来没有提过也没有贷款，他把租金其中一部分，每个月3000，500块钱付水电，500块钱交商业保险，还有2000块钱他和一个定投基金做关联，如果他能保证每年15%的平均收益，这样每年可以拿到85万，这些年他已经拿了远远不止这个钱了，4年租金本钱加上投资汇报就是85万，他还得到了一套房子，得到这么多投资回报、租金、还有一个商业保险。他每年4000年租金用于房屋养护成本，拿6000块钱买商业保险给自己养老，剩余3万块钱投到整个国债包括定投基金的投资组合。十年下来他得到207万房，85万以上的租金，还有商业保险，所以留房子是好的。
学会使用房产抵押消费贷款
中国老太太和美国老太太遇到了，中国老太太攒了一辈子钱刚住上房子，但是美国老太太是贷了生的钱，但一生都有房子住。如果你想再买一套房子但是首付不够？想出国留学或移民但资金不够？想换辆好车但是车贷利息太高？这些怎么办？或者你自己有企业到年关你需要有款项要用，你做的生意需要囤货，这时候你有没有遇到流动资金的困难？实际上你怎么能不把房子卖了拿到这部分钱？
你在北京市区有一套房子基本上是百万富翁，卖掉房子就跟杀鸡取卵一样，租金、未来升值都别想了，房产典当短期投资是可以的，你还可以继续住，承担每个月3.32的利息就可以了。但是今天我想您建议，你可以用房产抵押消费贷。
房产抵押消费贷还款期最长是30年，利息基本上同期利率，而且经济实惠，房子还可以继续出租，钱可以拿出来。现在经济环境下消费行为是负债，手里面留现金用于投资，国债可以投，外汇也可以投资，或者再投资房子都可以，在消费的时候应该负债。我们为什么刷信用卡？就是50天的免息还款期。他说每个月这个钱进来他会买一些投资产品，黄金、外汇，挣了钱就卖，到月底挣的钱月来还款还是挣一些钱的。
贷款的产品以后会越来越多，比如说买第一套房子首付不够怎么办？比如说你父母有没有房子，你可以用他们的房产做抵押，然后拿出一些钱。我们在座很多人年龄段差不多，这个方法不是大逆不道，因为我们在座很多人属于和我一样是月光族，每个月不管挣多少钱我都可以花干干净净，如果不是及时把一部分钱给我老婆、一部分给我父母，我买房子都为30万的房子挠头，后来我买的时候我说我在你这存多少钱，在父母那存多少钱，我一个月挣5、6万的时候，一摸兜都不到一百块钱。你承担两套贷款，月供6000、8000、10000都没有问题。
这时候你就可以考虑把自己直系亲属的房子抵押来贷款。
另外还有养老，前段时间我去郊区玩，他从前几年买房子到现在全部出租，卖了一套自己不喜欢的房子，开了一个农家乐，过得非常舒服。你在年富力强30岁是挣钱的年龄，你挣的钱多投资几套房子，到了年纪大的时候就可以靠房子养老。老龄化社会到来了，我们现在就和很多年轻人竞争。70后和80后竞争，80后和90后也要竞争，2000后盯着90后。比如说以租养老，你可以收租金加上养老金就可以去旅游，30岁之前拿命换钱，30岁之后拿钱换命。
还有一个方式是住房反向按揭，这是荷兰过来的，就是银行评估以后，你每个月可以得到银行倒给你的钱，生身故以后房子可以给银行。这是借贷的形式，建行可以抵押给中行，但是你还可以住。幸福人寿做的就是住房反向按揭，你生活到90岁银行也会一直给你钱，这也是一种养老方式。比如说去巴厘岛有很多老头一待非常舒服，他说我就是做倒按揭，我把房子交给银行，每个月给我钱，我每个月领了钱把房子租出去，我就可以到处旅游。如果银行连续6个月以上没有我的音信他就会认为我已经死了，就把房子收回，我的子女就可以不用管我了，如果你想留下这个房子加上利息也可以买回来。现在这个观念也可以实现了。比如说你现在月收入一万你要有800、900块钱的社保，这样你的医疗怎么办？这些都可以相反向按揭。
另外是房贷，如果你选对按揭就可以省心省力省钱，很多人买房子没有选银行，好像哪家银行都一样，实际上不是这样，银行有很多种类的贷款，什么气球贷双周供，为什么我们给您做讲座？我们事实上是在推广一种理念，您的贷款是可以更划算的。
比如说气球贷同样可以贷20年，他像气球一样底小上头大，20年和5年贷款利率是不一样的，20贷款利率是5点多，而5年以内只有3点多，本身利率基点是不一样的。所以气球贷就是商业银行为了自身的生存想出了一个花招蒙银监会，到5年你就要做提前还款，5年以后再重新做贷款。你换了5年以后再做一次提前贷款再贷10年，始终执行5年期的贷款利率，这样就可以省下很多钱。如果是等额本息是73万，你要选择气球贷同样是20年时间里，你的利息只有30多万，省了一半的利息。而你每月月供可以压很多。但是也有谈的限制，你能预测到你手里有一个现金，这个现金进入银行你还了以后还可以贷出来，这些钱只是需要在银行过一下，银行不可能找一笔钱给你垫上，你可以享受五年利率水平。
还有双周供，他要求你收入比较高，还款频率靠前了，原来一个月还一次，只不过每个月多一次，这一次视同提前还款，还结合存款，假装这个钱是存这里，而且20年存款利率比较多，他还是折低你的利率。还有存抵贷，你没有任何利息的用，他假装你30年10多万利息已经提前还了，你的利息就低了。存款贷款之间有利差，简单相见就差3点几，不是，他按当月贷款利息和当月的存款利息，如果你存30年的利差来减会少很多，但是你的压力会少很多，银行还是挣钱的，你找亲戚挣钱还要给人利息呢。其他贷款产品很多，比如说我们楼旁边是德意志银行，我跟他们副总裁聊天的时候，他说中国银行的业务太简单了，他们只有十几种贷款产品，而德意志银行光房地产贷款就有好几百种，只是他们因为政策原因都引不进来。德银最早推出日元贷款，这要有一个美金帐户，前段时间最低冰岛是零利率，在汇市开展以前买了再贷回来，这时候你还有可能挣钱。我们人民币利率是5点几，而美元的利息是3点几，外资银行就会不停的给你换币种以优化利率。
关于提前还款
另外这也是很多人问的问题是提前还款。比如说100万贷款30年利息是75万，提前还款是没错的，如果30年贷款还了10年基本上你已经把利息还完了。但你应该怎么还？应该不缩减月供而缩减年限。
比方说你想提前还款，你把钱攒下来，你可以做年度提前还款，比如说有人提前有一笔外快就交给银行说提前还款。如果你提前还款，你应该跟银行说你给我重新算，我保持每年还款额不变，你要重新给我计算还款年限。实际上你贷款100万，你在还了今年以外，你加上年终奖、公积金帐户余额，再加上自己攒的3万块钱，你让银行重新计算，保持我原来的每个月3000的月供，本来还剩下19年，最后他重新计算以后只剩下18年或者是17年的贷款了。这10几年贷款重新计算就会重新分布利息，这是他计算的复杂之处，但是每个月的利息就少了，这是你要还的款，前面是利息，后面是本金，4000块钱里面本金只有几百块钱，第一月只有一两百块钱的本金，为什么很多银行提前还款是不罚息，因为以后基本上都是本金。以后重新计算，就像这条红线一样，利息就会重新分布。到最后蓝线在不提前还款，你的利息总支付额实际上没有办法，只不过还到第4、5年的时候你没有本金可还，你已经还完贷款了。假设你的贷款每年做一次提前还款，每次缩减相当一年，利息减少多少？100万利息是75万，这样每年做一起提前还款利息就可以减少二三十万。
(此文由稀饭在2010-01-12 10:32:41编辑过)
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遗憾是会呼吸的痛... .. |
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2010-01-12 10:19:02
