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专家称经适房产权共有不究既往 但如果随意增加土地出让金比例和共有产权有区别吗？
http://www.sina.com.cn 2010年02月05日02:05 新京报
昨天一大早，清华大学法学院副院长申卫星就接到一个电话，一位经济适用房住户很紧张地向他咨询———是不是将来他的房子就要变成“共有产权”？
申卫星，目前正在热议的“住房保障法”专家建议稿的起草人之一，“经适房拟由政府与个人共享产权”正是该建议稿中被关注的热点。
这份讨论稿就放在申卫星的桌子上，右上角写着“内部资料”，上面密密麻麻地用笔做出标记。申卫星介绍说，产权共有模式在淮安、甘肃、吉林等地已经有所试点，理论上符合权利义务相一致，又使被保障对象共享发展成果，打击了投机，还可以让政府回收一些资金，属于切实可行的方式。
不过，申卫星特地希望借媒体澄清一点，即目前这份稿子还只是专家建议，其中的内容尚需经过很多讨论、修改才能成型。
【起草过程】
专家建议稿花一年多写就
新京报：此前一直在说“住房保障法”，但这份讨论稿上写的是《基本住房保障法》，名字的改变有什么含义？
申卫星：“住房保障法”的理论版本和实践版本已经完成了融合，上报到住建部住房保障司，当然这个名字也没有最后定。但是我想澄清一个认识，“住房保障法”是“广覆盖、保基本”，核心解决的还是中低收入家庭，不是眉毛胡子一把抓。
法案第一条就提出要保障所有人的居住权利，满足城乡居民的基本住房需求。就“广覆盖”而言，我们希望能够尽可能覆盖广泛的收入群体，而不单单是小部分人受益；就“保基本”而言，主要是指保障基本住房，包括住房面积、基本配套设施、质量安全标准及地段等，以解决低收入者的基本住房需求。如果希望获得更好的居住水平，那就需要由商品房市场来解决。
新京报：目前起草工作进展到了什么程度？
申卫星：2008年《住房保障法》刚列入立法规划时，住建部就找到了清华大学，大约用了一年多的时间，我们拟出了理论版，这期间进行了调研，也吸收了国外的经验。
2009年11月，我们开了12天的闭门会议，并和深圳房地产研究所的实践版进行融合。目前形成的讨论稿，已经提交到了住建部，前后做了三次研讨，还有一次是国际研讨会。
2009年11月28日，浙江嘉兴经济适用房选号现场，每个申购户只有一次机会。如果专家建议稿最终入法，他们用这一次机会选好的房子，则将由政府和个人“共有产权”。
1 “共有”即便入法不究既往
新京报：讨论稿的结构是什么样的，亮点有哪些？
申卫星：结构肯定要变的，整个建议还在讨论之中。包括经济适用房是不是要和政府采取“共有产权”的方式，住建部还没有定。
新京报：现在大家讨论得最多的就是“经适房共有产权”的问题。
申卫星：是的。非常有意思的是，今天早上我还接了一个电话，对方就买了经济适用房，担心是不是要“共有”了，一个晚上没有睡着觉。
第一，“共有”目前只是我们的建议，目的是打压经济适用房投机的空间。第二，即便“共有产权”最后入法，也不会涉及既往，已经买了经适房的也犯不着睡不着觉，现在只是讨论的过程。
2 房价涨后政府将分享利润
新京报：目前讨论的“共有产权”，是如何计算的？
申卫星：“共有产权”首先对经适房价格没有影响，目前的经适房房价已经是建安费用。“共有产权”的模式下，如果被保障对象买了这个房子，那他的比例就是“建安费用/(建安费用+土地出让金)”，通过这种方式来共享产权。
将来房地产价格上涨，你就只能获得建安费用比例的利润，而土地费用比例的获利由政府拿走了。这样，经济适用房的投资意义就不大了。
在这个背景下，放宽经济适用房的受益面就没有这个问题。当然“共有产权”后，政府不会到你家去住，也不会替你缴纳费用，只是一个按比例将来分配利润的问题。
3 出多少钱获得多少所有权
新京报：“共有产权”如何与物权法协调呢？
申卫星：我们也在想这个问题。对于“共有”的责任，物权法102条“因共有的不动产或者动产产生的债权债务，在对外关系上，共有人享有连带债权……”
理论基础是可以的，首先是权利与义务的相一致。你出多少钱就获得多少所有权，你没有出全价，所以买了这个房子就不一定像过去那样在五年之后拥有完全产权，但是你还是有获利空间的。
再有一个，按照一定比例的产权，不仅节制投机，还有一个好处，比如有50万就买了300万的房子，如果按照这个比例，将来获利的空间虽小，但是依然获得了利润，这也是共享改革成果。
4 政府投票权可授权给住户
新京报：一些副作用怎么消除呢？比如侵权了怎么分配责任？物业费是不是要按比例来缴纳？
申卫星：比如发生“高空抛物”，有人被高空投下来的东西砸到了，但是无法确定是楼上哪个窗户扔下的东西，那责任人就是这个楼的使用人，而不是产权所有人。虽然政府是共有人，但是并不使用住房，所以不会承担责任。
对于物业费，不管个人购买经适房出了多大比例的资金，政府虽然也是共有人，但是并没有住过一天，而个人拥有全部使用权，所以物业费也应该由个人来承担。
新京报：物业管理投票时，政府作为共有人要参与吗？
申卫星：我觉得政府在出让时，以授权的方式，比如在签合同时，把这个说清楚，投票权都赋予被保障对象就可以。
【监督管理】
拿经适房出租就应退出
新京报：很多人觉得，要改变经济适用房的乱象，首先得在审批上严管？
申卫星：我们在起草法律时，很多专家也建议废除经济适用房，但是我个人认为，对它应该客观看待，但确确实实应该改了，主要是它有投机的空间。
我们通过“共有产权”，一方面大大打压利润空间，同时在经适房轮候时，如果有人弄虚作假、徇私舞弊就要追究行政责任，严重的还要追究刑责。
新京报：骗购的呢？
申卫星：比如限定你就多少年不能申请，如果情节严重构成犯罪的，也要追究刑事责任。
新京报：如果经济适用房用来出租呢？
申卫星：这个也有规定。我们也会建议保障房不要去出租，廉租房肯定是不能出租的，如果出租就要退出，经济适用房肯定也是如此。
新京报：“经适房满五年出售”也写进了讨论稿吗？
申卫星：这个没有定，甚至多少年可以出售都没有定，这个还说不好。
新京报：“共有产权”的经适房是否可以继承？
申卫星：如果被继承人很有钱，已经不属于保障的对象，那就涉及一个退出机制来解决。当然可以继承，但是你不属于受保障对象了，一个办法就是把房子退出来，政府把钱给你；另一个办法是你把房子全部产权都买了，按市场价回收，变成100%产权。
不光是继承会发生这个问题，比如有人刚买的时候，符合受保障人的资格，但是过了一段时间，又赚钱了，那他就应该退出，按照市场价购买房屋或者房屋被政府回收。
【市场影响】
住房保障法间接影响房价
吴鹏
新京报：除了低收入人群，其他群体如何保障？
申卫星：对不同收入群体分不同类型保障其居住权。比如，比较贫困的阶层以廉租房方式解决，条件稍好者以经济适用房的方式解决，条件更好的可以购买限价房；条件再好的以住房公积金的方式来保障。
新京报：你曾说，用住房公积金来维护城市“夹心层”的住房保障，现实意义有多大呢？
申卫星：公积金确实是正常工作的人都有的，另外，如果实现了经济适用房的“共有产权”，我个人觉得可以降低经适房的申请门槛，把“夹心层”纳入其中。当然轮候还是首先要满足低收入家庭。
新京报：“住房保障法”如果出台会影响现在的房价吗？
申卫星：我觉得没有直接的关系，但如果做的好，间接会有影响。
这些被保障对象基本上没有能力买商品房，如果没有这部法律来强制推行保障房制度，他们就只能到市场买商品房了。如果这部法律效果好，他们就会去申请廉租房、购买经济适用房，这样当然会减少对商品房的需求，因而会对房地产市场产生间接影响。
不过，我想其影响不在于这部法律，更多的还是当地政府对住房保障的执行力度。如果能切实可行地完成国家规划，对住房市场是会形成影响的。
本版采写(除署名外)
本报记者 吴鹏
(此文由xiaowukong在2010-02-05 08:47:15编辑过)
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2010-02-05 08:43:54
