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低价卖地无助于北京房价下降
低价卖地无助于北京房价下降
送交者: 阿九 2010年02月25日00:04:50 于 [焦点房谈] 发送悄悄话
2010年02月24日，龙湖45.4亿中标常营地块楼面价9807元/平米，比业内预测的合理价格低一半，常营地块的位置在具体范围是：东至规划辛庄路，南至规划常营中街，西至规划建材院中路，北至朝阳北路，可以说地理相当优越，在常营附近新房子二手塔楼价格也接近2万，龙湖将该地块盖成板楼综合成本不会超过14000元，如果按新建板楼在当地出售，价格22000可以说是轻而易举，利润率高达57%，况且还有两年的建设期，项目总体利润率将100%是板上定钉的事，
这幅土地拍卖，不禁让人联想当初广渠路16号地现名首城国际土地拍卖，当时城建集团以出价第二而意外取得标王，拿地成本仅6300元，当初他承诺的建成住房销售价格不超过9800，然而现实他们仅仅以13000卖过几栋楼，现在即便29800也买不到后期的房子!!低廉的地价没有给予购房人，却转化为成为地产商的超额利润!!这时候夺价口号也仅仅是个口号，因为城建集团真要兑现承诺的10000/米卖房子的话，也一定势必引发一场数百万人参与竟购混乱场面!!
讲个不论是开车还乘坐火车离开北京的人的都应该有过体验，那就是对北京和河北生活和社会水平的差距所震撼，在国内香港和珠三角还是美国全国都不会给人见到如此强烈的反差。
一个紧邻北京这个世界级超级大城市河北省的经济和社会发展水平还不及全国的平均发展水平!一个大城市的发展的必定会造成黑洞现象吗?灯下黑真的不可避免吗?答案是肯定是否定的，香港的经济发展成就珠三角和东南沿海的快速发展，起到了恒星-类似太阳的作用，五十年不变也证明了伟人的高瞻远瞩。
香港是如何起到恒星类似太阳的辐射作用的，还是要从头说起，香港80年代初也是依靠加工业发展起家迅速成为亚洲四小龙，但是进入80年代末随着劳动力成本的迅速升高，内地加工业的崛起，曾经有短暂的没落，香港选择并不是选择降低提土地价格降低房价或者是降低公交等生活成本费用来提高城市的竞争力的，如果当时那样做的确能起到黑洞效应吸引大量人流进入，不过香港当局则是反其到行之，完善城市的建设硬件和软件环境，用市场手段提高生活成本来抑制低附加值产业在香港的的发展，带领香港的进行了成功的产业转形，将城市核心竞争力定位从加工业转向金融和贸易和服务业!!正是由于香港的城市管理方式的转变，香港一直在国际权威投资机构评比为世界最具竞争力的地区，香
港充分体现的类似恒星的辐射带动效应，辐射了整个东南沿海的经济快速发展，珠江流域人均GDP位与全国前列，记得当年香港政府介绍成功经验时说香港海关，只是摆设，真正的关口是生活费用，偷渡来的低素质人口人根本无法生存!香港人的素质和效率是竞争出来了!当然香港当年也走过弯路，97年的首届特区政府没有延续之前的严控土地政策，，当年宣布超过历年平均水平3倍规模建设组屋(类似国内经济适用房)结果恰逢亚洲金融危机，中产阶级对楼市信心彻底丧失，房价爆跌，非但没有起到吸引人才进入香港，却引发香港长达3年的经济严重衰退，至今香港人对组屋的建设仍心有余悸。所以2009年年末，面对香港住宅的快速上涨，房价屡创新高，年末还出现了70万港币/平米天价成交记录，但是曾荫全仍在新年施政报告中强调香港的土地供应计划不会因楼价上涨而做任何改变，香港一贯重视市场配置资源的基础作用，不轻言泡沫!
有什么办法来解决北京的黑洞效应，并使其成为光耀全中国的太阳呢，笔者认为靠行政手段进行人口疏散是不公正的，应该充分学习香港的成功经验基础上，尊重市场配置资源，同时利用中央转移支付手段调控北京土地收益，抑制其的黑洞效应。
首先是减少大城市的土地供应，特别是保障性住房建设，防止热钱和人口涌入大城市，增加土地供应无疑是在火上交油，只能助北京的黑洞效力，保障性住房建设建设助长了社会资源分配不公现象，唯有减少北京土地供应是最好的釜底抽薪的办法。
第二大幅度提高大城市土地出让金，制定与其城市竞争相适应的土地基准价格，2009年北京的房价回归只是证明了北京的土地价值的在长期低估后的正常回归。为了抑制防止土地资源的浪费和可持续发展必须大幅度提高北京的土地出让金的基础价格，中央财政应该采用特别的土地出让金的转移支付，将其中50%，收归中央财政管理，专款专用于中、西部建立住房发展基金和创业基金，基金全部用于建设大量中西部欠发达城市的经济适用房建设，和鼓励年轻人创业就业,鼓励蚁族返乡，安居乐业，从而实现人尽其用，为中国的均衡发展作出贡献。
第二。增加首次置业的首付比例和贷款利率，学会尊重经济规律，大幅度提高低龄和首次置业贷款买房首付比例和利率，给银行充分的自主权，让其根据首付款比例、贷款人年龄以及职业学历和收入稳定性来等因素来确定贷款利率，而不是不加区别的对首次置业给予利率优惠(根据最高法院的司法解释对于拖欠房贷借款人是唯一生活居住用房的,银行是无权申请强制执行,风险不言而预)，政府需要充分意识到鼓励低收入买房子购买住房无异于学习美国次级贷款模式的饮鸩止渴，低收入阶层解决住房之道是应该租房而不是去买房子，低房价和低利率会束缚年轻人的创业热情，同时会给金融机构带来巨大的风险隐患，学习日本韩国和香港地区的成功经验应该鼓励高收入人群进入房产投资领域，吸引高收入人群储蓄替代方式房产投资，成为高收入人群储蓄替代方式，有助于住房价格长期稳定，同时有助保持城市人口素质和数量。
第三，全面提高核心大城市交通费、房租等物价水平，拆除盘踞在城乡结合部的大量违章建筑维护城市的运营效率，北京作为中国的首都，金融文化政治的中心，在中国城市综合实力特别是在新旧媒体产业、文化教育、医疗卫生、科技研发金融和总部经济产业会聚北京，从事媒体产业、文化教育、科技、金融、总部经济医疗卫生、高收入人群数量上也是全国第一。但是另一面却是由于低票价、低房价，低房租加剧北京的黑洞效应，低生活成本造成大学毕业生大量无序留京，月薪就连数百元的月薪蚁族一样能在北京生活的安逸舒适,造成人均附加值却十分低下，造成产业调整迟迟不能到位，亦庄顺义大量加工工业在北京依然存在!!一方面是中西部求贤若渴，一方面是优秀人才在大城市滞留，因此就必须用市场化的手段进行调整，取消类似公交补贴一类的哗众取宠的项目，以降低北京黑洞效应。
第四，加大北京的辐射带动作用，北京市设立专项基金扶持象首钢类似的性质企业搬迁到北京周遍发展，中央也应该充分支持，对于北京投资附近省市的企业所得税10年内仍计算进北京的财政收入，激励北京企业对外辐射能量。
第五 ， 提高北京最低法定最低工资一倍,抑制低附加值产业在京发展.
全面实施以上五点才能够真正帮助中国实现均衡发展，让北京成为中国乃至亚洲太阳而不是黑洞，从而实现中华民族的伟大复兴!!
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2010-02-27 23:18:59
