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用两张图片和一个城市，告诉你房价将会怎么走
用两张图片和一个城市，告诉你房价将会怎么走
天涯社区 2010-03-01 18:19:21
我用两张图片和一个城市，直接告诉你2012年前房价怎么走(精确不模糊的大量数据)
《两张图显示的深圳恐怖的房价趋势》
下面两张图，都是我在深圳历年房交会上面收集的〈购房地图〉，第一张是2002年秋交会的， 第二张是2008年秋交会的。
不用我说明，对房子敏感的网友，一眼就可以看出问题，2002年，是大量的房地产供应，如果把其它区如南山的贴出来，更厉害，整个是一片大工地。在地图上注明的小区，均是当年的在售项目。这种情况一直持续到2004年，2004年还是有大量的供应的(我有一张图但烂了没拍上来)，到了2005年就快速减少，而到了2008年， 地图显示已经没有什么房产供应了。
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查询历史新房成交数据，也证了一点，
年 成交套数 平均单价
2004 89794套 5976元
2005 100024套 7040元
2006 85770套 10090元
2007 55222套 13457元
2008 42164套
上面显示，07/08两年加起来， 也不如05年的成交。
市场经济上面说， 价格是信号， 价格大幅上涨，按道理应该是跟随着大量供应的增加才正确啊!这在房地产市场上面，变成了完全相反，随着价格的上涨，供应反而越来越少了。深圳已经发展到了1300万人口的大都市，每年几十万大学毕业生来深寻求发展机会，年出生15万宝宝，加上快速的国际化进展和深港一体化，年新增供应量五万套是不可接受的事情，何况套数中，包括了大量的单房，一房一厅，这种情况在家庭增加人口或者接来老人同住后是有很大的改善需求的。因应 7090政策，有些豪宅也采取了二合一的打通并成一套的回避办法，这又在实际上减少了套数。
为什么房地产商想搞多点项目赚多点钱， 政府想卖多点地赚多点钱，购房者也有极其热切的现实需求，如果房价不高的话，也有有效需求。供应量的增加是三赢的关系， 现在却变成了房地产商获得最大利润，政府获得最高的单价卖地收益，而购房需求者:买了的，因高价承担了巨大的还贷压力，没买的:望房价兴叹，到处骂娘。买方成为吃亏最大的团体。
如何解决这个问题呢。 没有任何其它办法， 只有一个：扩大城市。我认为是中央低估了中国经济发展的潜力和速度， 以深圳发展的速度来看，深圳的规划远远跟不上城市实际的发展速度。深圳应该以5000万人口的规模来规划这个城市。应该大幅提高城市容积率。想一想，全球大部分大城市都是在30 公里X30公里的规模之内的，相当于900平方公里，住入大约800万到1500万的人口。假如能按照60X60公里的规模来规划，即相当于3600平方公里了，再提高容积率到香港的程度，在这60X60公里范围内，能容纳5000万人口，在城市中，以地铁为主要交通工具。如果全国规划20个5000万人口的超大都市，则全国可以有10亿人住入这20个超大都市，20个大都市之间使用高铁交通。其它三四亿人，还超过美国人口，这三四亿人口空间分布上，可以类似现在美国的分布，也有七八百万，一二百万的城市。尽量减少农林牧渔业人口至5000万以下，美国才几百万。除了粮食，增加大量经济作物，才能提高生产率。
中央发展新农村，发展中小城镇，建材下乡，完全是错误的政策。是逆经济发展规律的，城镇化，集中化，分工化，效率化， 是经济发展不可逆反的规律。 一个超大规模城市的经济弹性和产业弹性，第三产业和服务业的繁华， 是一个产业单一的中小城市所不能比拟的。
看看国际，我们可以看到，韩国首尔人口占了全国的2/3，法国巴黎地区占了全国人口的2/3，泰国曼谷地区占了全国人口的44%，墨西哥首都附近聚集了全国1/3的人口，小小的东京湾产业和人口聚集也十分惊人。
有时，我看到海南炒作豪宅房价，我觉得是一个十分正确的决策。正确的前提是，海南政府在三亚和海口附近，集中建立两个新城，每个新城以至少50万-100 万家庭的规模规划。 为愿意的人提供免费福利分房，海南一共八百万人口，大约是二百万家庭。其中有一百万家庭已经在城市有房了，另外一百万家庭，海南省政府只需要拿出一个方案，总金额为一千亿的资金，地价政府免费提供，建筑单价1000元，即可以建筑100平方米的房子100万套。如果豪宅海岸线住宅卖地收入超过了一千亿，而海南政府又切实能五年内提供100万套100平方的免费分房，则海南计算过来，是合算的。但事实上，是不可能的，因为政府执行过程中，一定会出问题。一套房就有一个问题，一百万套房就会给海南制造一百万个问题。这是无可耐何的事情。甚至，我个人应该海南应该放弃海口，迁省会于三亚。 集中全省人口和资源于三亚，建成一个五百万到八百万人口的大城市。现在三亚城市内差得很。 人口也是一个原因。
回到了开头， 你要问房价未来怎么走是吗? 对的， 我可以肯定告诉你， 一定是合理的房价。
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图一（2002年深圳在售房地图）
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图二（2008年深圳在售房地图
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2010-03-02 23:23:01
