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又说到了“土地增值收益”。我说一下，增值收益是土地转让环节的收益，是政府全额收入囊中，农民得到的只是补偿收入。
集体土地被国家征用后，由于土地用途的改变(如变为商业、住宅、工业用途的土地)和土地使用方式的改变(如播种农作物变为建造商品住宅、作为土地资源参与工业产品的生产)，土地价格往往会成倍增长。
按照成本逼近法的理论，可以征地补偿费、土地开发费之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金等和土地增值净收益来确定，而其中的土地增值收益即是土地权益价。其计算公式为：
土地价格＝征地补偿费＋土地开发费＋城市建设大配套税费＋投资利息＋投资利润＋土地增值收益
土地增值收益==(征地补偿费＋土地开发费＋城市建设大配套费＋税费＋投资利息＋＋投资利润)×土地增值率
土地增值率的大小往往遵循以下规则：
(1)用途不同，土地增值率不同
一般地，从高到低排序为：商业——住宅——工业
(2)级别不同，土地增值率不同
一般地，从高到低排序为：一级——四级
土地增值率的大小可以根据样点地价的测算结果，参考前几年的出让、转让和估价资料，并结合专家的意见来确定，一般地，一种用途先确定级别的土地增值率，然后根据一定的递减(递增)幅度来确定其他级别的土地增值率。
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2010-03-05 15:22:37
