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揭开房产中介敛财密码：代书费
揭开房产中介敛财密码：代书费
2010年03月05日07:40京报网-北京晚报周健森我要评论(5)
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为了给急等结婚的儿子踅摸一套二手房，58岁的蒋贵林(化名)差点儿跑折了腿。跟着房产中介的销售人员走街串巷，一个星期看了不下十套房子，终于相中了一套地段、价位都还算合适的；接着又得跟房主砍价，软磨硬泡了一中午，才勉强减去了2万元钱。眼下总算该签约了，老蒋死握着笔，却突然下不去手了。
让他悬崖勒马的，是销售人员向他出具的一份清单，那上面列出了他买房所要缴纳的各项费用：契税、土地出让金、中介信息费、评估费……有个令老蒋感到陌生的字眼混杂在其中——“代书费”，要价6100元。捏着这张清单，老蒋嘀咕了半天也没想明白：什么叫“代书费”？怎么就那么贵呢？
数额
全北京去年收了15亿元
带着老蒋去看房的是链家地产的销售人员。那套建于上世纪80年代的房子坐落于朝阳区，60平方米左右的小三居，双方商定的成交价是122万元。按照这位销售人员开列的清单，老蒋要以成交房款0.5%的比例缴纳“代书费”。“这是我们行业里不成文的规矩。”销售人员告诉老蒋，“各家中介都是这么收的。”
6000多元钱就这么扔出去，老蒋可不放心。刚好马路对面有家“我爱我家”，他决定到那儿打听一下。老蒋看上的那套房，在“我爱我家”那里也有房源信息，这里的销售人员同样给老蒋开列了一张费用清单，那上面“代书费”变成了“审查代书费”。虽说多了俩字，可钱数都一样，也要按房款的0.5%计算。
别小看这0.5%，老蒋为这事儿请教了一位从事房产中介的朋友，人家告诉他一个数字，惊得他连连咋舌：去年北京二手房成交27.6万套，成交总额高达3147.7亿元。由于绝大多数房产中介都要收取0.5%的“代书费”，照此保守推算，去年北京买房人交出的“代书费”总额就高达15亿元左右。
名目
四家中介给了四种说法
“代书费”到底是笔什么钱？老蒋为此跑了四家中介，得到的解释五花八门。
链家地产的销售人员给出的说法是：“您买房从头到尾这全过程，我们得给您拟定各种合同文本，因此产生的相关费用就都包含在‘代书费’里面了。”老蒋对这种解释不太能接受：“你们那儿都是统一印好的格式合同，成本能有多少钱？要是因为写几个字就收6000多元，那这字也忒值钱了！”
“我爱我家”方面则列举了一堆“包括但不限于”的服务项目，除了提供合同范本、签署补充协议外，还包括对买卖双方的资质审查和身份证验证等内容。于是老蒋就更不能理解了：“审核双方资质，确保交易安全，这原本就是中介该承担的义务，何况你们已经收了服务费，为什么还要额外单收钱？”
还有一家中介的收费项目中没有“代书费”，但却冒出了一笔“网签费”，也是按房款的0.5%收取。其负责人告诉老蒋，所谓“代书费”和“网签费”是一回事，都是因为二手房交易必须网签才产生的费用，“我们中介只是代房地局收费，这些钱压根儿就不是我们赚的。”
最后，老蒋还是在附近找到了一家名气不大的房产中介，根本不收取任何“代书费”。听他唠叨着别家中介给出的种种解释和说辞，这家中介的负责人只说了一句话：“进了中介的门儿，您就跟上医院似的，人家让您掏多少钱，您不就得掏多少钱吗。”老蒋听出了点儿弦外之音。
官方
从没听说过有这么笔钱
为了避免白花冤枉钱，老蒋拨打了市住建委的便民服务热线。
“我们从来就没听说过什么‘代书费’或‘网签费’”，住建委的工作人员明确告诉老蒋，有关部门制定的房产中介收费标准中，根本就不包含此类项目；所谓“代书费”恐怕是中介公司自己杜撰出来的。
针对中介公司告诉老蒋的所谓“代房地局收费”一说，住建委方面也予以否认；至于“因为网签产生这笔费用”的说法，则更是纯属空穴来风。
住建委的工作人员表示，在二手房交易过程中，除了应缴纳的税款外，有关部门收取的费用仅有两笔：10元工本费和80元手续费；除此之外，再无其他任何费用。
炮制
“降价”催生新费种
在网上检索“代书费”的相关信息，绝大多数都是遍布房地产网站、业主论坛和消费者维权网站的“讨伐帖”，有不少人都对房产中介收取“代书费”的行为提出了质疑。这些帖子几乎都是在2008年5月之后冒出来的；房产中介为何要炮制这样一个闻所未闻的新费种出来？
查阅当时的新闻便会发现，就在那段时间，北京楼市恰好传出了“中介佣金下调”的传闻。根据当时《北京商报》的相关报道，国家发改委曾在2008年3月底表示，“希望中介公司在现行收费标准上能进行整体性的下调，以降低中介费附加在房价上的压力。”
一个月后，以“我爱我家”和链家地产为首的多家房产中介机构声称，将其业务收费从房款总额的3%下调至2.5%。当时的报道还曾援引“我爱我家”副总裁胡景晖的说法，称那次调价“合并了一些不合理的费用”。但事实上，所谓“合并”的结果，反而是“代书费”被各家中介纷纷端上台面。
“2.5%的中介服务费，再加上0.5%的‘代书费’，中介公司收取的费用仍然是房款总额的3%。”一位入行五年的地产中介销售人员道破了数字上的奥妙，“从我入行以来，3%这个佣金比例就从来没有变过；说白了，这早就是我们这行的行规了。”
暴利
收费标准已成空文
房产中介到底该收多少钱？其实早在十多年前便已有定论。
根据原北京市物价局在1997年出台的《房地产中介服务收费标准》，房屋买卖代理收费，按成交价格总额分5档累进计收，其中收费标准最高的为成交价在500万元以下的房产，按房款的2.5%计算中介费。该标准特别注明，实行独家代理的最高收费标准，也不得超过成交价格总额的2.8%。
然而，在房地产市场持续火爆的日子里，这一标准上限早已失去了约束力。尤其是随着房价的持续上涨，房产中介如今能够抽取的佣金，显然已无法与13年前的情况同日而语。以老蒋拿到的账目清单为例，如果这笔交易完成，中介公司仅靠收取信息服务费与“代书费”，其总额便高达3.66万元。
“有这笔钱都够再买辆车交首付的了。”一家房产中介的高管半开玩笑地承认，房屋中介的利润的确不薄。但他表示，尽管这几年市场也有波澜起伏，北京的二手房交易基本上还是“卖方市场”，在刚性需求旺盛的前提下，买房者在与中介公司之间的价格博弈中，恐怕很难赢得多少胜算。
过招
态度“矫情”中介就给免单
对于买房者来说，尽管“代书费”收得不明不白，但是并非完全不能避免。为此，也有一些买房者在网上分享了他们与中介斗智斗勇的成功经验。一位买房者的观点很有代表性：“只要把握一条原则，就是无论中介怎样巧立名目，只要自己态度坚决，拒绝缴纳任何来路不明的费用，有时甚至可能省下上万元。”
“既然是‘代书费’，到底有多少‘书’需要中介为你代劳？”这位有过二手房购房经验的网友罗列了一下：定金收据、网上现成的《北京市存量房交易合同》、首付款未付证明和网签合同，仅此而已。“如果你搞清楚了这里面到底都有什么东西，那么和中介较量起来底气才会更足。”
还有网友提示说，和中介打交道，最关键的是要留存证据。“每交任何一笔费用，都要留好发票或相关证据；如果中介说这笔费用是代政府部门或其他机构收取的，那么也必须提供那个部门或机构的发票。”还有一位买房者在和中介谈判时，提出了全程录音的要求，没想到对方的态度就缓和许多，甚至主动提出免去“代书费”。
总之，只要买房者有理有据，最终房产中介往往会妥协处理。这种说法在一些业内人士那里得到了部分证实。一家中介公司负责人承认：“比如收取‘代书费’的问题，我们都会先跟购房者提出来，但是遇到那种特别‘矫情’的客户，根本就收不上来，那也只能算了。”
悬念
超标准收费今年怎么管？
房产中介超标准收费的问题，已经引起了价格主管部门的注意。
市发改委于去年12月29日发布的消息显示，全市价格举报系统受理的价格举报排行中，房地产行业位居前3名，“房地产中介公司超标准收取中介代理服务费”是市民举报的主要内容之一。市发改委方面表示，已将房地产领域列入今年重点开展专项检查的行业之列。
除了进行必要的价格监管，能否对房产中介的收费标准进行更新，是解决这一问题的关键所在。早在2008年3月，国家发改委吁请房产中介下调中介费时，便传出了中介收费标准即将调整的消息；但直到去年底传出的消息，这一标准还在研究和修订之中，至于何时才能出台，则尚无音信。
不过，对于像老蒋这样的买房者来说，恐怕已经是等不及了。“房价已经那么贵了，还要再交那么多的中介费，买房不是难上加难了吗？”老蒋说，“前些日子温总理都说要管好房价，北京市还出台了那么多政策，要我说这中介费必须得降，否则那就是给总理添乱呢！”
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2010-03-07 21:46:47
