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韩令国：地王导致房地产泡沫加速膨胀
韩令国：地王导致房地产泡沫加速膨胀2010-03-17 03:38:00
归档在 地产杂谈 | 浏览 1367 次 | 评论 10 条
09年房价暴涨后，政府结束了08年的救市政策，在随后两个月时间内出台了《国四条》与《国11条》来遏制部分城市房价上涨过快，调控房地产，但从1、2月份房地产价格指数变化看，上述两条并未起到遏制房价上涨过快的的作用，2月份全国70个大中城市房价同比上涨10.7%，远高于历史同期平均水平，这主要原因是“国四条“与”国11条”只有框架没有细则，无法规范和约束市场。
两会期间，国土部3月10日下发了《国土资源部关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》，简称“国19条”，明确保障性住房、棚户区改造和自住性中小套型商品建房用地，不低于住房建设用地供应总量的70%，并明确，同时规定，参加土地竞拍的保证金不得低于最低出让价的20%，开发商拿地后10个工作日内签订出让合同，出让合同签订1个月内必须缴纳出让价款50%的首付款，余款一年内缴齐。还规定了其它细则，以此细则来落实“国11条”，严格管理土地使用。
然而《国19条》的落地并未阻止抢地现象，却意外推升了开发商拿地的热情，随着两会刚刚结束第一天，北京就诞生三块地王，第二天周边二手房价格平均上涨1万，北京五环的预期房价也迅速升到5万，让去年热议的北京未来五年房价将达到5万提前4年实现，北京房价未来预期的恐慌也随之浮现，就在地王诞生后的第一天，炒房者就已蠢蠢欲动，纷纷聚会预谋出击，本来被套急于抛售的炒房客也开始调整抛售价格，房地产投机的氛围骤然紧张起来，房价地价互推的恶性循环越演越烈。
据笔者分析，北京地王的出现基于三个原因
第一、开发商对《国19条》的错误判断，多数开发商认为《国19条》中明确的保障性住房用地不得低于住房建设用地供应总量的70%，将导致商品房土地供应数量不足，进而在一个房地产开发周期后的未来两年，将导致商品房市场供应不足，供需关系将继续以卖方为主，房价预期有大幅上升空间。实际上从目前我国保障性住房的定义来讲，在保障性住房依靠与商品房同样的土地出让方式来获得土地的情况下，目前的保障性住房中除了政府主导建设的公共租赁房外，包括限价房与经济适用房在内，从实质意义上讲都属于商品房，只是这两种商品房被政府限制了开发商的暴利而已，并不属于同国际上公租房同一性质的保障房，从这个角度看，商品房的土地供应并未从实质上减少，保障性住房用地70%的标准，实际上只是政府做的一个掩饰。从土地出让方式看，地价同样决定着限价房与经济适用房的价格，与商品房无异。
第二、从年初至今，无论是国务院出台“国四条”、“国11条”还是温总理两会前后的表态，都只是说明要遏制部分城市遏制房价上涨过快，包括住建部姜伟新部长讲话也只是附和温总理在说要稳定，并没有说房价不能上涨，而“国19条”的落地表面上看是在规范市场，实际上从土地出让金的缴纳方式看，只是为了尽快将土地收益落到政府口袋，被一致认为刀刀见血的政策实质上并未见血，只是让开发商学会了提前消费而已，因此房价上涨预期仍在原有阶段徘徊。
第三、基于上述两点可见，这一轮调控政策并没有银行的房贷限制配合，无法从根本上调控房地产市场，只是能保障房地产市场趋于稳定，确保房价不会大幅下跌而已，而地方政府正是利用这个目的，来协同国企、央企进行利益输送，众所周知，国企央企资金的充裕主要来自于垄断行业的特性以及银行信贷流向的偏颇，在此前几十年间，银行的信贷多半都是以扶植央企、国企这些垄断行业为主，在这样的情况下，09年与10年货币政策过于宽松，国企、央企的信贷规模自然就会加大，在实体产业低迷的情况下，又有国家救市计划减少了这些企业的采购成本，企业盈余资金过多就会自然流向房地产市场，这样就容易滋生国有企业与地方政府之间的权利和利益交换，这就是央企和国企制造地王的根本原因。
从以上分析看，北京地王的出现并不会就此止步，这样的趋势也会逐渐向其它城市蔓延，在地方政府财政吃紧的情况下，作为各别地方依存度高达85%的土地财政，无疑不会因房价过高而止步，在政府简单建造几百万套廉租房后，土地财政的依赖将继续推高房价已经毋庸置疑，而作为央企、国企这些资金来源大于正常实际支用的企业来讲，在有地方政府保驾的情况下，投资地产的企业也会越来越多，这种利益输送和权利交换关系也将越来越深，注定将推高土地价格与预期房价，也很可能形成主要地区房地产市场的再次垄断，进而更加推高房价。
当然，只要这样的地王现象推动房价上涨，房价地价的联动效应就会助涨泡沫，众所周知，目前北京等一线城市的房价比、租金比都高于国际水平5倍，至于是否存在泡沫，要看目前空置房持有者的炒家是否能够长期持有，从商品房构成结构属性看，土地使用权70年，商品房的正常使用年限受建筑质量限制大约40年左右，以目前通胀速因素度看，每年房价上涨20%与商品房的土地使用年限与使用寿命造成的资产型财富缩水值才能相等，也就是说在真正需求群体无力接盘的情况下，炒家靠租金长期持有这些商品房根本无法实现盈利，属于资产贬值，这就意味着炒家根本不会长期持有这些商品房，因此，在当前地价房价互推，人均收入难以跟进的情况下，房地产泡沫的膨胀，只能达到最终崩盘的结局，因此如果不能遏制房价如此继续暴涨，在目前炒家手中空置率高达6540万套的情况下，一旦住居需求群体的购买力彻底耗尽，政府为避免崩盘所做的努力，最终就将是徒劳，虽然我们都不希望看到2012，但是如果继续这样下去，我们很可能只能看到2011。
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2010-03-17 16:33:54
