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样板房能否作为开发商实际将会房屋的标准？
事件回放
在购买某开发商的房屋之前，我一直对房屋的室内设计等情况心存怀疑，因此犹豫不决。售楼小姐看出了我的想法，便邀请我去参观该房地产开发商专门设置的样板房。该样板房设计非常好，我在看过之后，便放了心，并且最终花了较大价钱购买了一套该开发商的住宅商品房。可是等到新居交付入住的时候，我却怎么也找不到样板房的感觉了。当初的样板房宽敞明亮，阳台三面都是玻璃窗，室内给人一种阳光灿烂的感觉，而我新居的阳台两面都是邻家阳台的墙面，室内光线昏暗；样板房的家具摆放后仍然宽敞，而我家的家具却使新居拥挤不堪，净高似乎也低些；样板房墙面精致光滑，线条流畅，而新居的墙面却有些粗糙，沉稳的实木门也变成了轻飘飘的空心门。
虽然原样板房已经拆除，但我保留了一些在参观样板时拍摄的照片和摄像片段。经过与自己新居一点点地对比，我感到上当了，于是便找到开发商理论。开发商则辩称，样板房基本上也就是我新居那样，也许是我对新居的期望值太高，以致产生了错觉。请问：样板房能否作为开发商交付房屋的严格标准？如果起诉，我应该承担哪些证明责任？
律师说法
既然你在购房之前，开发商就已经展示了样板房，那么，开发商就应该按照样板房的标准向你将会房屋。由于你的新居不符合开发商设置的样板房标准，开发商应该承担相应的违约责任。具有理由分析如下：
第一、样板房应当作为开发商交付房屋的标准。我们知道，购房者在购买商品房尤其是预售的商品房时，都会详细询问开发商有关商品房的质量等情况，有样板房的，更要去参观，以便根据这些情况作出是否购买的决定。可见，开发商的介绍和样板房的实际情况是影响购房者作出决定的主要原因。从另一个角度来看，开发商设置样板房供购者参考，就无疑是向大家表明自己即将建造出售的商品房的质量状况与该样板房是一致的，样板房的基本情况应当构成商品房买卖合同的主要质量条款内容。因此，我们可以认为，开发商设置样板房的售楼行为对自己具有法律约束力。根据《商品房销售管理办法》第31条的规定，开发商向你实际交付的商品房情况应当与样板房一致。
第二、开发商应当承担违约责任。本案中，开发商向你交付的房屋在设计、采光、净空、墙面和木门等多方面都与样板房所示的情况不相符合，这显然属于开发商违反合同约定的情形。根据我国《合同法》第107条的规定，你可以要求开发商以三种方式承担违约责任：一是，重新交付符合样板房标准的房屋；二是，对已经交付的房屋进行符合样板房要求的再装修；三是，酌情减少房价款或者赔偿损失。
第三、你对新居不符合样板房标准的事实负有举证责任。现在你手中的那些样板房照片、摄像片段，就可以作为你最有利的证据。
附：法律依据
《商品房销售管理办法》第31条：“房地产开发企业销售商品房时设置样板房的，应当说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否一致，未作说明的，实际交付的商品房应当与样板房一致。”
《合同法》第107条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第2条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。”
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2010-03-31 20:24:44
