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美国是如何保护个人住宅投资而同时打击投机性房产购买？
最关键的是要建立一个基本住宅（primary residence）的概念，就是每个家庭（已婚）或者个人（单身）的一套基本住宅。
美国政府和银行对待基本住宅和其他住宅（度假公寓，投资出租房等）有严格区别。基本住宅的贷款利率最低，此外美国联邦政府和地方政府允许公民在纳税时把用于基本住宅贷款的利息从收入部分减除，这相当于利息被打折，而且这个折扣还很大，接近纳税比例（具体计算比较复杂这里不罗嗦）。
这样不管你一生买卖多少次房子，你手头上有一套房子的房贷是得到优惠。其他的就没有，不管是用来出租还是度假公寓都没有优惠。
另外一个工具是美国的增值税。
在美国不管你买卖什么东西，只要卖出价格高于买入价格你就要支付增值税，股票如此收藏邮票如此，房屋当然也不例外。
但是有一个重要的例外，基本住宅（primary residence）的增值部分有特殊政策。第一条是只要你在出售现有房子的24个月（还是12个月，具体不记得）内再购买一个比原来房子贵的房子，之前增值部分不用支付增值税。比如你花5万元买第一套房子，几年后8万卖掉，增值为3万。如果你在规定期间内买入一间8万以上的房子，比如10万，原来3万元的增值不用上税。但如果你买一间低于8万的房子，比如7万，7－5＝2万部分要上增值税。
又过若干年你把房子用20万卖掉，增值10万，只要你再买一间20万以上的，比如30万，增值10万不用上税。
就这样一直滚动，你的房子越买越贵，终于到某天你老了退休，孩子不在身边你也不需要住这么大房子，而你想把这些年通过滚动买卖房子累积的财富拿出来使用，美国政府允许你一辈子有一次特权，可以有一次机会买一间比现有房子便宜的房子，而增值部分不用上税，这是第二条政策。比如前面提到的30万别墅在你退休时已经价值80万，你想卖了换成一套20万的老人公寓，增值的60万可以一生中行使一次豁免权不上税。这个豁免权是否有年龄限制具体我也不记得，记得好像有的。
这个做法非常有效地打压了投资性的房产炒作，因为任何不属于基本住宅的房产买卖都要支付增值税，而税率视每个人收入水平而定，几万元的增值可以很轻松地把你个人税率推到50%，也就是说像在国内这种一年价格翻一倍的房子买卖有一半的增值要交给政府（联邦和地方），大大提高了交易成本。
而个人自用的住宅买卖增值又可以得到保护。
这么好的现成政策就没人去研究和提倡，接轨不知接到哪里去。
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2010-04-18 16:53:04
