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房价不降政策不止？
新"国四条"、"国十条"等房地产新政陆续出台，在楼市引起强烈反响，购房者的心态也"一夜逆转"，形成了看多派、看空派和观望派。
看多派
多金投资客：准备抄底
二套房首付五成，利率上浮1.1倍，停发第三套房贷。迄今为止，最严厉的房地产调控政策，却让部分投资客看到商机。
热切盼望政府打压
投资客林先生近几年买房习惯于全款支付， "像买青菜一样"。他表示，这样操作避免了信贷风险，但也有遗憾，本来可以贷款买6套的，结果只全款买了3套。 《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》下发后，林先生不再遗憾，因为他不少利用贷款杠杆的投资客朋友被 "卡"住不能动，自己却还可以 "继续在调整中寻找机会"。
近期开盘预告 最新开盘楼盘
卢女士是资深温州投资客，从2000年至今，在上海买进卖出有十几套房，至少赚了1500万元。目前手里只留下北苏州路4套豪宅出租，手握1000万元现金。她告诉记者： "即使不出政策，我也不用银行贷款。盼望政府打压，打压越厉害，投资机会越大。在投资房产之前，我在温州乐清从事五金电器加工企业，竞争很激烈，做了房地产以后，就把企业关掉了。企业做得好，每年赚十几万元；做得不好还亏本。投资房产却是轻松赚大钱。"
每次调控都是机会
金先生是一家建筑承包商的工头，在上海绿城、未来域、联洋花园等小区买了房子。春节后刚抛掉联洋花园两套房，手里约800万元现金，正在寻找投资房源。他表示，首付30%还是50%跟他没关系。投资客是 "肥猪"不怕开水烫。 "怕烫"的是工薪阶层，是正需要买房结婚的小白领、蓝领等， "像我们这样已经赚到钱的，根本不受新政影响"。老杨在上海持有3套住宅。
去年底开始，调控政策接连出台，本来已对市场持谨慎态度的老杨，觉得投资机会又来了。他的观点很明确： 2004年以来，中央直接调控市场的主要手段就是 "老三样"--加首付、收信贷、增税费，这些抑制需求的政策都是治标不治本，先是导致成交量下降，半年到一年后房价短暂下跌，一旦信贷放松，累积起来的需求迅速反弹，成交量急速升温，最终带动房价上涨。
老杨打算静观其变，等到价格降下来，再买进一套。因为资金充裕，他买房不用银行贷款，收紧信贷对他没影响。
不受套数、成数限制
商铺成投资客新宠
"手头的住宅我基本都出手了，以后重点关注商铺。"沪上资深投资人张先生对房地产时报记者说，他已看中了两处门面房。新政后，由于二套住宅首付和利率向商业地产看齐，部分投资客开始弃住宅，奔商业。
商铺成为投资新宠，原因如下：首付可达五成，不受套数限制；如果将来交物业税，容易转嫁给租户。一般来说，从事经营活动的租户，不会因为增加的区区费用而轻易搬离已做熟的地段。已经贷款购买过两套住房的李小姐，刚卖掉一套小房子，手头有了一百多万元资金，本想再买一套住宅，但三套房以上不能贷款的新规却让她止步，转而关注商办物业。她拿出房地产时报，找到专门做商办物业代理的某中介公司的电话。业务员简单问了一下她的资金状况后说，这里没有合适你的商铺。据业务员介绍，她当天已接了不下十个这样的咨询电话。
房产中介开始向他们的老客户推荐商铺。祥阳地产的小汝介绍说，最近几天推销商铺比住宅受欢迎，一听说是二手房房源，客户往往一两句话就挂掉电话；但对商铺，客户能耐心地听他介绍项目情况，并主动询问一些问题。目前，他们与其他中介联手推销的松江某住宅临街商铺，面积在60-220平方米，单价在1.5-3.5万元之间，产权50年，可做餐饮，前五年包租，不少客户表达了看房兴趣。
有十年房地产投资报道经历的沈先生提醒投资者，购买商铺时要注意，千万别买到"死铺"。住宅再差，只要租金便宜，总是能租出去的；但商铺不同，有时租金再便宜，仍有可能租不出去，转让也不容易脱手。
看好人民币升值预期
境外客受贷款影响小
由于贷款币种不同，在内地买房的境外客，不太容易受贷款调控影响。
二手房市场中，境外客比例，不足以影响整个大盘走势，但有一个特点很明显，即全部贷款买房。永庆房屋对3月份成交客户做了一次跟踪：成交的150单中，境内客成交139单，九成需要贷款；境外客成交11单，无一不贷款。从贷款成数来看：境内客贷款五成以上的最多，境外客贷款成数最多的区间段为七成。
"单纯从数字看，似乎房贷新政对境外客影响会更大，其实不然。 "上海永庆房屋总经理陈史翎解读道，境外客的惯用手法，足额贷美金，很少做人民币贷款。因为在他们的投资概念中，汇率因素很重要。尤其当人民币具有强烈升值意愿的时候，即便买房可以现金购买，但他们还是会用足贷款。一旦将来美元贬值，负债也相应降低。比如美元跌两成，原来贷款300万元的，只要还240万元。随着将来人民币升值预期走高，境外客购房比例还会大幅增加。
相反，本地客更容易受贷款政策的钳制。他们中大部分贷款六七成，而在房价持续上涨后，抬高首付和提高利率，等于极度压缩他们的资金。
看空派
新政立竿见影
部分投资客被"打闷"
接二连三出台的房地产调控新政就像一顿闷棍，劈头盖脸地打在投资客的身上。不少投资客慌了神，急于抽身。
拗断定金也要退房
就在新政出台的当晚，李小姐去深圳出差，看中一套300万元的房子，刚刚付了10万元定金。了解新政内容后，李小姐急得像热锅上的蚂蚁，四处致电朋友咨询，这房子还能不能买？当她听说还有房产保有税等政策要出台时，终于下定决心退掉这套房子。"哪怕拗断定金也得退了，房价肯定要跌了。"李小姐现在忙着咨询律师，定金能不能退一点。
二手房抛盘量大增
因为新政的出台，这几天上海二手房抛盘量大增，比平时多了三分之一。位于周家嘴路上的贵国地产的中介小周一直负责搜集上海中介共用的二手房系统上新登录的放盘房源， 4月19日，上海全市新增二手房挂牌出售的共有610套。小周告诉房地产时报记者，最近放盘量明显增加，主要是90平方米以下的小户型居多，总价也多在300万元以下。 "卖家很多是说，先来看房子再说，价格好谈的。"
房价跌了再去买
"楼市出新政了，这回房价估计会跌了，只要跌，我就冲。"新政出台第二天，吴小姐上班就和同事聊了起来。 msn聊天群里，好友们相互通知， "紧密关注楼市，有超跌的房子赶紧买"。
我爱我家专家俞静认为二手房是按照评估价贷款的，所以新政调整后首套房贷款实际首付提高到约五成左右，二套房贷款首付提高到约七成左右。购房前期成本逐渐加大，将会考验购房人经济实力，手中资金实力不足的购房人需要慎重。
有房的 "赶快跑"
刚刚还在犹豫是不是要跳价的荣小姐，在新政出来的当晚约定中介，原价卖、第二天收5万元意向金。她想趁买家还没回过神的时候，赶紧出货。贺律师这两天也忙着咨询房产人士，手头一套闲置房源原本就打算出手，资金转投其他房产，现在是不是应该马上抛掉？
新政出来后，市场中到处流传 "就要出现大范围降价抛房了"的传言。据易居臣信市场研究中心反馈，至少到目前为止这一现象从未出现过。青岛无忧房网 该网址不再展示由于大多数投资客对于上海房价长期看涨，而去年高涨的房价也令当前投资客手中握有的利润相当可观，短期内并不存在大面积抛售的可能。原先手中有多套住房的投资客，有可能将出售品质较差的房源，借政策出台之机对名下资产进行优化。
保监会：严查保险资金投不动产
20日，保监会主席吴定富表示，在保险资金投资不动产办法出台前，未经批准，保险公司不得开展相关投资业务。据统计一季度保险公司利润总额180.3亿元，同比增长110.06%；保险公司实现资金运用收益466.3亿元，平均收益率1.23%，与去年同期基本持平。
央行：首季房贷同比增逾四成
央行20日发布的一季度金融机构贷款投向报告显示，一季度，主要金融机构及农村合作金融机构和城市信用社房地产人民币贷款新增8457亿元，季末余额同比增长44.3%。统计显示，房地产类贷款新增占比约为一季度各项贷款新增额的34.4%。比去年上年高12.6个百分点。 3月份，房地产贷款增长较一二月份有所放缓，但仍明显高于同期各类贷款增长速度。
国土部：一季度供地同比增125%
国土部数据显示,在今年一季度的土地供应中,房地产开发用地已经供应了2.67万公顷 （约40万亩）,同比大幅增长125%。土地价格上,一季度末全国105个监测城市综合地价2715元/平方米,同比增长8.1%。其中,居住地价增幅达到11.9%。在20日国土部召开的"保发展保红线工程部署会议"上,部长徐绍史认为,当前城镇化快速地推进,基础设施和产业项目的投资依然强劲。特别是2009年批准的14个地区性经济规划区的建设用地需求上升,而为了平抑房价、房地产供地也有比较大幅度的增加。
市房管局：上海公租房政策仍在征集意见
近日，有媒体报道称上海市政府今年力推的公共租赁房方案已初步成形，租期最短2年最长5年，套均40-50平米。但这份《关于发展公共租赁住房的实施意见（征求意见稿）》内的准入标准并未涉及收入状况。对此，上海市房管局相关人士表示，这份《意见》目前仍在各区县房管局进行内部交流商讨阶段，不排除根据讨论意见进行修改的可能，目前一切都还没有定论。定稿后还会再征求市民意见。
公积金中心：公积金缴存基数将继续调整
今年公积金管理部门将做好经适房个贷试点、支持旧区改造动迁安置用房建设贷款等准备工作。同时，备受购房者关注的公积金缴存基数将继续调整。
目前本市职工的住房公积金缴存基数、比例和月缴存额上下限标准是从2009年7月1日起执行的。根据公积金管理中心此前下发的相关通知，该标准将执行到今年6月30日。
倒楼案：两名主要责任人被判无期
4月21日，上海一中院对倒楼案的两名主要责任人原上海梅陇资产投资经营公司董事长、总经理阙敬德和上海梅都房地产开发有限公司法定代表人、董事长、总经理张志琴，一审判处无期徒刑。
观望派
观望派之一：改善型
自住客也 "被投资了"
换房需求无奈观望
二套房首付五成，利率1.1倍， "等于十次加息，换房是换不动了。"看到近期打出的调控 "组合铁拳"，小王一声叹息。
换房计划要暂停
家住轻轨3号线金沙江路站附近的小王，2006年底为了结婚买了套小两房， 50多平方米， 65万元， "厅小得只能放下一张餐桌"。2008年6月，宝宝出生，两口之家变成三口之家，加上爷爷奶奶过来看宝宝，换房需求迫在眉睫。小王把2010年定为 "家庭换房年"，从春节开始，就不断看房。她的计划是，附近板块小三房或者大两房，总价250万元。现在的住房卖掉约120万元，支付四成首付后，还可余点钱装修。让她没想到的是，随着新政出台，二套房首付要五成，利率要1.1倍， "首付不够了，利率上升了，现在换房真是换不起了。"
五成都为改善型
最新网络调查显示，目前逾五成网友买房是为了改善居住，只有18.1%是投资目的。业内表示，严厉的调控新政，本意是遏制房价过快上涨，但一些首套房和改善型需求也被 "误伤"了。用小王的说来说，明明是自住房，为什么"享受"投资客待遇？
中国房产信息集团联席执行总裁丁祖昱表示，调控系列政策中，"杀伤力"最强的莫过于按揭政策。 "政策初衷是打压投资、投机和高档住宅，然而，从实际效果来看，却首先打压了首次购房和改善型客户。"他表示，高档住宅消费群体和投资、投机客，对贷款的依赖度远小于中低档消费群体，前者不少人买房是全款支付。从实际情况来看，在部分改善型买房被迫停止的同时，一些现金流丰厚的投资客却 "磨刀霍霍"择机入市。
何必赶这个时候
对改善型 "很受伤"，也有不同看法。比如有网友认为，不要光算小账，还得算大账。如果政策奏效，房价下来， 50%的首付也不见得比40%的首付多，不必一定赶这个节点换房，可以等调控效果显现后，房价有所下降时再动手。 "这就像做手术一样，在切掉肿瘤的同时，周边健康的肌肉受损是不可避免的"。
更有谨慎人士表示，受不受伤，不仅取决于政策的严厉程度，更取决于政策的执行力度。
观望派之二：房待族
原能付全款 现只够首付
"房待族"盼望房价下跌
二套房贷首付不得低于五成的新规，让一些错过前两年房市低谷的 "房待族"更加胸闷，原因是原本的全额购房款，这下只够首付款了。无奈之下，只得取消购房计划，暂时观望。
康先生原计划在普陀中外环区域购买一套90平方米左右的次新房，当时看房后了解到自己手头120万元左右的资金基本可以全额付款，但考虑到还缺装修费，就想等等看，如果房价能跌10%，装修费就有着落了。但让他没想到的是， 2009年春节后房价开始一路飙涨，到下半年，银行收紧房贷的消息让康先生坐不住了，但几次决定出手要么被卖家跳价、要么被其他买家先下手，买房计划一直拖到现在还没有实施。这次，国务院新规一出，康先生算了算账，自己看中的房子都要200万元出头，首付加上税费，差不多120万元就没有了，还得背上近100万元房贷，就算按8.5折计算，今后 20年，月供六千多元。
2008年，小谢和女友从上海知名高校毕业，进入外企工作。毕业前，小谢父母就有意全款买套面积大点的婚房，看中长宁区中山公寓两房，总价250万元，最终因为面积达不到要求而放弃。毕业后两个人先租房，不到半年，由于金融危机，上海房价明显下跌，买房再次提上议程。小谢和女友毕业不久收入都不高，父母倾向于全款支付。两人又开始在长宁区看次新房，但是过于挑剔，房子一直没买成。
2009年春节过后，上海房地产市场开始新一轮飙升，此时，两人因为工作、考证也忙得不可开交，无暇顾及买房。国庆期间，打算结婚的两人又想起买房，但房价已经涨得让他们瞠目结舌。 390万元三房，中介还直说非常便宜。
2010年春节后，中介，推荐一套很好的房源， 125平方米三房， 450万元，不含税费。一年半前家里给准备的能全款买房的260万元，现在只能付个首付，贷款190万元，小两口绝对承受不了。
政策能让房价降多少？要么改买两房，要么继续等待，小谢进退两难。(唐作民 张之花 何丹丹 王丰芳 沈忠民 田苗苗 唐颖豪)
房地产时报
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2010-04-25 19:19:10
