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经适房主“转商”潮“五一大限”是谣言
http://news.163.com/10/0430/14/65H9P17P00014AED.html
本报讯住建部有关经适房的新政，让本市满5年的经适房业主急着转换“身份”。这两天，在天通苑、回龙观、朝阳新城、建欣苑等原经适房项目比较集中的昌平、朝阳、丰台等区，房地产交易大厅出现了换证热。据我爱我家的统计数据，仅28日和29日两天，到昌平区建委办理经适房转商手续的业主就有5000人左右。
今日现场“经转商”业主人挤人
虽然五一是“经转商”大限的消息已被证实是假，但今天上午昌平区住建委服务大厅里依然是人声鼎沸。等待办理“经转商”的业主们8时就在服务大厅门口排起了几百人的长队，比昨天的“拥堵”状况更加火爆。
一位回龙观业主告诉记者，自己当初以2800元每平方米的价格，买下了回龙观的经适房，就算加上现在的税费也就是每平方米3500元。要是因为过了办理期限而不能转证，自己就得损失几十万元。
另一位业主告诉记者，“得赶紧把产权给换了，这样将来出售时没有麻烦。”
工作人员介绍，昨天和今天是房贷收紧以来人数最多的两天，“经转商”业务能占到大厅总业务量的50%，比之前的20%翻了一倍多。
据链家地产测算，至少有30%持有经适房的家庭想转为商品房。中原地产市场总监张大伟分析，“以回龙观地区指导价为3600元的一套130平方米经适房为例，只需要缴纳5万元税费，就可以将100%的商品房产权过户给孩子，以后可以光明正大地出租。5万多的税费仅相当于1年多的房租。”
官方辟谣“五一大限”是谣言
对于“五一是大限”的传闻，工作人员说，“纯属谣言”，只是部分小中介工作人员为了赚取2000元到3000元的排队费而编造的，广大市民不用紧张。
昌平区住建委昨天下午通过广播宣布，服务大厅五一期间不休息。已在中介办理了网签的房主，可在区内的三家地税部门缴纳契税。已完税的房主，可在五一后再来办理过户。
最新数据二手房网签量创新高
在大量经适房业主开始集中“经改商”的同时，已冷清一段时间的二手房市场，近几日出现了井喷，从4月26日的1204套，迅速上涨到昨天的2397 套，再创新纪录。
中原地产市场总监张大伟告诉记者，“现在二手房市场实际交易很冷淡，可短短几天内，增加了一千余套二手房成交量，可以说，几乎全部都是由经适房‘转证’所带来的。预计今天二手房的交易量很可能突破3000套。”
在经适房业主们纷纷去办理“转证”手续的同时，原本准备出租或者出售的经适房房源，这两天也骤然减少。我爱我家房地产经纪公司回龙观南区经理史磊介绍，在回龙观南区大概有30%左右的经适房正在出售或出租。新政公布后，为了“经转商”，还没有出售或出租经适房的业主纷纷暂停了租售计划，经适房的租售总量也出现了50%左右的降幅。
给您提醒经适房“转证”分两种
经适房转变成商品房，可以分为两种情况。
一种是不更名，即还用原房主的姓名。办理时需要带着身份证、房产本，补交综合地价款即可。
另一种是更名，房主换成孩子或爱人的名字。需要带齐买卖双方身份证、买方户口原件或买方暂住证原件、房产证。这就如同交易了一次一样，除了补交综合地价款外，还需缴纳契税。如果孩子没有成年，还需提供监护人公证。
据记者了解，本市各行政区域在具体执行“转证”时，对于是否可以同名转商，规定也不完全相同。如昌平和海淀就规定，经适房转变成商品房必须更换房主，而在朝阳和丰台两区则可以不更名。
帮你算账“转证”费用如何缴
经适房“转证”需要缴纳综合地价款、房屋契税和营业税。需要说明的是，140平方米以下经适房，房屋契税税率为1.5%，140平方米以上为3%。 140平方米以下、满5年的经适房不用缴纳营业税，140平方米以上需缴纳5.5%的营业税。
综合地价款
最低过户指导价格×建筑面积×10%
房屋契税
最低过户指导价格×建筑面积×3%
营业税
最低过户指导价格-最初经适房价格×5.5%
以天通苑内一套满5年、80平方米的经适房为例。天通苑最低过户指导价格为3621元，过户时需要缴纳的费用如下：
综合地价款3621×80×10%=28968
房屋契税3621×80×1.5%=4345.2
营业税 无
总计 33313.2
(数据由链家地产提供)
赵莹莹 J201
(本文来源：北京晚报 ) netease
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2010-04-30 14:34:50
