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法官释法——城里人买农民的小产权房在一定条件下有效 （是真的吗？）
法官释法——
城里人买农民的小产权房在一定条件下有效
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近几年来,随着旧村改造、小城镇建设步伐的加快,以及国家基础设施建设用地的需求猛增,征房占地现象较为普遍,由此导致的城市郊区小产权楼房层出不穷。其中很大一部分是农村村民拆迁后以优惠价款购买的自住楼。这些小产权楼房中的一部分通过买卖等方式被城镇居民购买。随着小产权楼房的升值,部分卖房人在利益的驱使下,起诉要求确认双方的买卖合同无效,让买房人退房。
对于城镇居民购买农民小产权楼房的效力问题,目前尚没有任何一部法律对此作出明确的规定。鉴于法官不得拒绝裁判的法理精神,法院在没有明文规定的情况下,仍然必须作出裁判。一般而言,法官在裁判此类案件时需要综合考虑以下几个因素:一、当事人之间的行为是否符合民法的基本原则:平等原则、自愿原则、公平原则、诚实信用原则、公序良俗原则;二、是否存在导致合同无效或者可撤销的法定情形,即能否适用合同法第52条至第54条的内容;三、基层组织比如村委会、党支部的意见。由于我国实行村民自治,因此,村民委员会的意见至关重要。
自愿买卖小产权房被法院认可
法院经审理后认为,公民合法的民事权益受法律保护,王强与孙林在签订《房屋转让合同》时,已经明知该房屋为小产权楼房;对小产权楼房是否可以转让,当地村民委员会并没有具体的限制性规定。王强与孙林在双方自愿基础上签订的《房屋转让合同》,内容并未损害国家、集体及第三方的合法权益,且双方在合同签订后,已各自履行了支付房屋价款和交付房屋的义务,该合同所约定的内容已实际履行完毕。在此情况下,王强要求确认其与孙林签订的《房屋转让合同》无效、孙林退房的请求,理由不充分,对其诉讼请求,法院不予支持。法院依据《民法通则》第五条之规定,判决驳回原告王强的诉讼请求。
一审宣判后,王强不服判决,提出上诉。二审法院经审理后,判决驳回上诉,维持原判。
在本案中,王强与孙林在签订的《房屋转让合同》中明确写明“本房屋属于小产权房屋”,因此,对于这一事实,双方均明知,不存在欺诈或者重大误解的情形。另外,双方对于买卖房屋一事,也是自愿进行的,没有任何胁迫或者乘人之危的情形。而且,王强从村委会买房时花费11.6万元,而几天后王强就以13.5万元价格将房屋转卖给孙林,王强获利近2万元。因此,双方之间的交易也是公平的。最后,该村村委会、党支部两委班子对于村民出售拆迁所得的小产权楼房并没有作出禁止性规定,表示不予干涉。也就是说,双方买卖房屋的行为没有损害国家、集体或者第三人的利益。
(此文由海鲜迷海鲜在2010-05-04 22:25:53编辑过)
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2010-05-04 22:19:35
