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北京统一经适房转商规则——典型的朝令夕改，百姓该如何相信政府？
2010/05/05 07:48 来源：北青网-北京青年报 发表评论
本文导读：办理经济适用住房产权证转商品房产权证的房主们发现，五一以后房主不能办理同名转，只能通过交易方式办理，除了交综合地价款和契税外，也增加了很多难以预料的风险。根据测算，市场上至少三成持有经适房的家庭有意向转为商品房。北京统一经适房“转商”规则相关新闻：
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“怎么这么快就变了，五一前不是还能同名转吗？”昨天是五一节后第一天上班，到朝阳区房屋权属登记中心办理经济适用住房产权证转商品房产权证的房主们发现，与五一前相比，朝阳区的“经转商”规定变了，房主本人不能“同名转”，而必须通过交易方式转给家人或其他购买者，房主需要多交一笔不菲的契税。这个改变让很多来办理“同名转商”的经适房主很惊讶，更有人在中心负责人办公室希望能按五一前的规定办理。>>>聚焦房产调控风暴
现场
不能“同名转商” 房主措手不及
昨天下午3时许，位于石佛营的朝阳区房屋权属登记中心大厅里到处是办理各项业务的房主，排号已到了1200多号，而咨询台前围着数十名房主，其中大部分是经济适用房的房主，“为什么不行了？五一前不是还能同名转吗？”一位60多岁的大爷头上都是汗，手里拿着准备办手续的房本等资料，“我楼上的邻居五一前就这么办的，怎么又变了？”负责接待的工作人员在回答着一个又一个经济适用房房主同样的疑问，只是称这是“上级要求，现在全市统一执行这样的规定”。
在朝阳区房屋权属登记中心三楼的一位刘姓副主任的办公室里，10多名经济适用房房主正在议论此事，他们称自己所有的经适房只是自住，而家里只有一套房产。“我们凌晨三四点就来排队，没想到早晨8点多，得到通知说变了，房主不能办理同名转，只能通过交易方式办理。”住在翠城小区的王女士连说“意想不到”。王女士介绍，上午该中心贴出通知，改变了经适房产权证转商品房产权证的办理方式，五一前那些天，比如4月29日、30日，经适房房主还可以补交综合地价款后直接办理商品房产权证，相当于“同名转”，而五一假期一过，就不能这么办了，只能是通过交易方式，比如卖给家人、朋友，等两年期限后再从家人朋友手中买回来，除了交综合地价款和契税外，也增加了很多难以预料的风险。
“我们中午饭还没吃，只吃了点吕大妈带的煮鸡蛋充饥。”这几名经适房房主疲惫地说，他们在等待刘副主任回办公室给他们一个答复。
经适房房主各自想法不同
70岁的吕大妈房子在通惠家园，她说多交一笔契税还是小事，而价值数百万的房子转让给谁也不放心，她的老伴去世了，房子产权证是女儿的名字，但钱是她出的，如果家庭一旦发生意外情况，必然产生经济纠纷。其他经适房房主也同意吕大妈的意见，“这社会我们把房子转让给谁也不放心，别说亲戚朋友，就是亲兄弟、亲父子之间，因为房产打官司告状的事也屡见不鲜，怎么能轻易采取交易的方式呢。”
不过，在朝阳区房屋权属登记中心办理经适房产权变更手续的人中，也有不少人表示认同或者无所谓，这些人主要分两种情况，一种是所有的经适房大多并非自住，而且家庭有两套以上的房产，办理“经转商”后用于出租、出售；另一种是家人感情好，不在意写谁的名字，或者父母顺势将房产转给子女。 “交一笔钱，经济适用房变成商品房，心里就踏实了。”房主李先生说，现在房价每平方米3万元，而经济适用房买的时候才四五千，补交的这笔钱和契税相对房价就微不足道了，这样一想就平衡了。
回应
上级要求严格按照相关政策
昨天下午，朝阳区房屋权属登记中心的刘副主任介绍，五一前朝阳区确实办理过部分同名“换证”，即按规定补交综合地价款后，房主可以在不更名的情况下直接换成商品房产权证。但五一后，上级部门就通知不能再“同名转”，必须严格按照相关政策，只能通过交易形式“换证”。五一前很多经适房主就来排队办理过，当时采取是随时来排队办理的方法，不限号，工作人员连续多日加班加点办理。“我们只是服务机构，要按上级主管部门的指令办理业务，自己不能随意改变政策。”刘副主任也坦承，此次“经转商”变更执行办法接到的是上级口头通知。
回顾
“五一”前各区“经转商”存在政策不同现象
4月26日，住建部出台有关经济适用住房的新规定，其中有关“在取得完全产权前，经济适用住房只能用于自住，不得出售、出租”等条款，引发了北京满5年经济适用住房的“换证热”。4月28日一早，天通苑、回龙观、朝阳新城、建欣苑等原“老经济适用住房项目”比较集中的昌平、朝阳、丰台等区，房地产交易大厅迎来了满5年的经济适用住房的“换证热”。
但当时朝阳、丰台和海淀、昌平的经济适用住房“经转商”操作规则不同：其中，朝阳区和丰台区可同名“换证”，即按规定补交综合地价款后，房主可以在不更名的情况下直接换成商品房产权证，但海淀区和昌平区不能“同名转换”，必须按规定补交综合地价款后，通过交易的形式“换证”，即房主可通过过户给家人或者他人的方式，在补交综合地价款的同时，缴纳契税，将经济适用住房产权过户成商品房产权证，其中海淀区还得提供房主户口所在地街道住房保障处同意不回购的确认书。
链接
哪些经适房能“经转商”
按照2008年4月8日北京市公布的《关于已购经济适用住房上市出售有关问题的通知（京建住〔2008〕225号）及此后出台的一个相关通知，2008年4月11日之前，签订购房合同的已购经济适用住房上市出售，按照“老办法”，而自2008年4月11日之起，签订购房合同的已购经济适用住房上市出售，则按照“新办法”。其中， “老经济适用住房”上市规定主要包括：
1.取得契税完税凭证或房屋所有权证未满五年的，不得按市场价格上市出售。
2.取得契税完税凭证或房屋所有权证满五年后，可以按市场价格出售，产权人应按出售价格的10%补交土地收益等价款。
由此不难看出，能“换证”的经济适用住房必须符合两个条件，一是购房合同是在2008年4月11日之前签订的；二是取得契税完税凭证或房屋所有权证满五年后。
另据北青网－法制晚报讯 住建部加强经济适用房（简称“经适房”）管理的通知撩动了众房主的神经，记者昨天从链家地产、中原地产、21世纪不动产等多家中介公司了解到，近几日，如何将经适房转成商品房的咨询电话激增。
根据测算，市场上至少三成持有经适房的家庭有意向转为商品房。
4月26日，住建部发布了《关于加强经济适用住房管理有关问题的通知》，通知指出经济适用住房上市交易，必须符合有关政策规定并取得完全产权。
据统计显示，从4月27日—4月29日，平均每个门店每天都会接到上百个电话咨询如何把经济适用房转化为商品房。据链家地产测算，市场上至少30%持有经济适用房的家庭有意向把自己的经济适用房转化为商品房。
链家地产市场分析师张月介绍，经济适用房转化为商品房需要注意备齐证件和所需要缴纳的相关费用。办理时需要带齐以下证件：买卖双方身份证、买方户口原件或买方暂住证原件（外地）、房产证；除此之外，根据实际情况不同，过户时还要缴纳综合地价款、房屋契税或营业税。
新闻视点：经适房监管别因小失大 定向政策房成公务员专利
另据中国青年报报道 住房和城乡建设部日前公布的《关于加强经济适用住房管理有关问题的通知》针对部分地方经济适用住房存在的准入退出管理机制不完善、日常监管和服务不到位等问题，作出了有关规定。该通知规定，对违规出售、出租、闲置、出借经济适用住房，或者擅自改变住房用途且拒不整改的，将按照有关规定或者合同约定收回，并取消其在5年内再次申请购买或租赁各类政策性、保障性住房的资格。（据4月27日《京华时报》）
“六连号”事件、“某部团购经适房”事件、武汉“经适房小区名车云集”事件……近年来，关于经适房申购等方面的丑闻接连不断。在房价高涨、一房难求的背景下，这样的丑闻又特别的刺耳。因此，政府对经适房的准入退出作出规范性的规定，似乎是顺理成章的。但实际上，此次通知中的规定大都是重申或细化以前的规定。
新也好，旧也罢，只要能得到真正的执行、取得预期的效果，那就是一件大好事。那么，此次的通知能不能落到实处呢？我不敢乐观，相信大多数公众也是如此。一方面，那些规定的操作难度本来就很大；另一方面，有关部门向来缺乏这方面的决心——事实已经多次证明，类似的政策只不过说说而已。
退一步讲，即使《通知》中的规定都落实了，又能如何呢？
一提起经适房，绝大多数人都会想当然地认为它就是指那些在社会上公开发售、符合条件的低收入住房困难家庭都可以申购的保障性住房。在经适房制度施行的前几年，经适房也确实只此一种。但近几年，经适房又出现了一个新品种，那就是党政机关及国有企事业单位集资自建的住房。这些房子虽然有时不直接称为经济适用房，但在用地、税收等方面享受着国家的经适房政策，政府的经适房规划及统计也把这些住房计算在内。这种经适房的准入和退出都是由自建的单位自行掌握，根本就不在建设、房管等部门的监管范围之内。不难看出，住建部的《通知》针对的只是前一种，即面向社会供应的经适房。
那么，这两种经适房各自占多大的比例呢？数据显示，北京市2005年到2009年公开的土地供应量，70％以上的土地用于建经济适用住房和享受经济适用住房等政策的住房。然而这期间面向社会供应的经济适用房的全部数量，加起来大概只有7％左右。也就是说，绝大多数经适房没有公开销售。北京华远集团总裁任志强就公开表示：“大部分的经济适用房都供应给公务员”。这实际上就是借经济适用房的名义大搞福利性的分房。
公开型经适房发售及使用过程中出现的弄虚作假等行为只是个体性的，而定向型经适房分配及使用过程中出现的违法违规等问题却是群体性的。公开型经适房所占的份额很少，即使杜绝了舞弊，也保障不了多少家庭的住房问题；定向型经适房占有大多数份额，却成了公务员的专利品……很显然，后者所存在的问题比前者严重得多。而住建部的《通知》只针对公开型经适房，这不是“捡了芝麻，丢了西瓜”吗？
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2010-05-05 09:19:54
