再看一篇新政后，地产商成了“焦郁碌”

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再看一篇新政后，地产商成了“焦郁碌”

作者: 南方周末记者王小乔田丁特约撰稿李玟广实习生李维娜发自北京、深圳、成都
2010-04-28 19:48:10
来源:南方周末
地产新政一出，市场成交量萎缩、贷款收紧、地方政府的压力加大，这一切都让地产商目前还算宽裕的钱袋子有变瘪的可能。何时推盘、定什么价、未来市场会怎样？地产商的脑袋里布满了问号，也因此成了焦虑、忧郁、忙碌的“焦郁碌”。

4月21日下午，“史上最严地产新政”出炉的一周后。据《第一财经日报》报道，广州市国土房管局召集富力、万科、中海、恒大、新世界和保利六大开发商以及四大国有银行、三大中介及多位业内人士召开闭门会议探讨当前的形势。
会上，开发商几乎都在诉苦，表示调控新政——二套房首付不得低于50%、贷款利率不得低于基准利率的1.1倍、异地购房需提供当地税收和社保一年期缴纳凭证等——“过于严厉”。但他们同时表示，“五一楼市没有降价的打算和必要”。
当晚，从国外赶回北京的华远地产总裁任志强在其博客上发表长达13000多字的解读新政文章——《这只是个开始》，狠批国十条“违背市场规律”，被业界称为“万言书”。5天后，新华网评论员窦含章在《中国证券报》发表署名评论《任志强万言书是开发商谢幕前的高音》，称“国十条”是把开发商“撵出”舞台中央的好政策。
对于各地的地产商来说，这种口舌之争当然少不了，但更迫切的问题却是以后的日子怎么过。
上周五，世联地产董事长陈劲松在深圳对南方周末记者略带调侃地说：现在开发商面临的问题，第一不给你贷款，第二土地不开发要收回，第三交易量大幅萎缩。所以开发商现在都是“焦郁碌”：焦虑、忧郁、忙碌。
世联地产是一家提供地产综合服务的国内上市公司。
热锅上的蚂蚁
地产新政对楼市究竟影响多大，这是上周各家媒体关注的焦点。在报道内容中，最吸引眼球的恐怕要算是各地此起彼伏的退房潮了。
4月21日，广州市国土房管局阳光家缘网站数据显示，广州竟然出现了804条退房记录，涉及退房的楼盘多达数十个。事实证明这是虚惊一场，广州国土局澄清说，这个数字是广州所有楼盘历史上积累的退房记录。而近一周的退房率仅为5%。
宁波的雅戈尔长岛花园倒是真发生了退房事件。据媒体报道，4月23日，一周前还在抢房子的四五十个业主召开了业主大会，纷纷要求退房。一位购房者在网上留帖说，“雅戈尔置业的领导说了，按揭办不出的，到时候雅戈尔置业会贷的，按国家规定的银行利率。”雅戈尔是一家国内知名的服装制造商。
其实从数据上来看，新政对二三线城市的影响并不算严重，一线城市才是“重灾区”。根据中投证券和广发证券两家券商发布的研究报告可以看出，在4月19日到25日这一周内，京沪深等一线城市的成交量无论环比（与上月比）还是同比（与去年同期比），都跌幅巨大。而房价却有升有降，且幅度都不大。这意味着买房子的人开始观望，而卖房子的人也在撑着。
在这个节骨眼上，万年基业集团总经理黄玺庆仍然决定，按原计划将位于北京西边的一处楼盘于下周开盘。价格也没变——2.9万--3.1万元每平方米。“新政出来前，销售部门还在琢磨着是否再定高一点，现在不犹豫了。”黄玺庆对南方周末记者说。
销售部门倒是闪过降价的念头，但最终没动。黄玺庆说：“现在开盘，销售量肯定会受到影响，但还没到需要调价的时候，市场状况总归还是要等两三个月之后，才看得清楚。”
北京另一家地产公司的副总夏天明有点先知先觉的天分，他在去年底就将手头的项目开盘，并在今年3月底全部清空尾盘。“我其实一直在等着政策下来，没想到竟然拖了这么久。”他说。
接下来，他放慢了手头新开工项目的速度。“如果政策一个个出下去，今年下半年可能就不推新盘了。”他预计市场情况会很糟，甚至会比2008年那会更快到达低谷。“三个月后再看吧。”他对自己的判断也不太肯定。
北京一家地产代理公司的销售经理刘离，本周二晚上一直开会到凌晨。他正在快马加鞭地将一个预定5月下旬开盘的项目赶至上旬开盘。“越快越好。”他说。但合作的开发商变得犹犹豫豫，不知道是赶还是拖更好。4月25日，开发商又来问了，“价格要不要降一点？”第二天，问题变成了：“外立面墙还要不要用那种更贵的（每平方米贵300元）材料？”
低调，再低调
不仅一线城市如此，二三线城市的开发商也焦虑异常。4月22日，新浪乐居在武汉举办了一个地产沙龙——武汉地产名人堂论坛。令主办者意外的是，一下子来了一百多人，其中有六七十人都是地产商。
据武汉新浪乐居主编刘秀丽对南方周末记者描述，大家在会上乱哄哄地议论房价，说什么的都有。突然有个地产商冒出一句：“干脆定一个价格出来。”但没人接茬。
另一个与会者对南方周末记者说，发言的十几个人里面，大多数还是看好后市。但是，“谁知道他们心里怎么想的”。
更令地产商心惊的是，地方政府也在新政出台之后变得噤若寒蝉。一时间，“高房价”成了一个敏感词汇。
4月19日，成都市房管局召集当地各大代理销售公司研讨对策；4月21日，成都市房管局紧急召集当地开发商开会。“房管局从上到下都在调研，看如何落实和应对调控政策，并广泛征集代理机构和开发商的意见和建议。”一位房管局内部人士说。
据成都当地一家地产商的策划经理透露，虽然没有出台正式文件，但房管局已经口头通知他们，近期不要对高房价、尤其是已经或即将推向市场的过万元的房子进行宣传。“现在对高房价实行问责制，他们也怕担风险。”该策划经理表示，“成都市政府确立的基调已经是不过度宣扬房价，要求各开发商低调行事。”
成都——郫县——都江堰的城灌快铁将于5月1日正式开通。最近，成都一家媒体想与快铁沿线政府合作策划针对快铁物业的宣传活动，但均被当地政府婉拒，其理由是：“最近政策比较紧，市里定的调子不鼓励对房地产市场的过度宣扬。”
“这两天，公司一直在开会商讨应对新政的办法。”成都光华大道格凌兰营销总监陈廷武表示。一些当地的开发商选择赶在明确的执行细则出台前开盘，4月17日当天就有6个楼盘抢开盘。另一些开发商开始调整房源，主推小户型，剩下的则延期开盘。
但当地的地产商并没有降价。他们大多表示“真正的压力将出现在下半年”。
世联地产董事长陈劲松并不觉得所有地产商都有太大风险。他将4000元到25000元的房价区域划分了5档。“2.5万元以上的区间，原则上不会有大的影响，能否挺住只取决于开发商的资金实力本身；1.6万元到2.5万元这一档，大部分地产商都参与了，受影响最大，因为去年地价也很高；8000元之下的区间，一点问题都没有，还会放量普涨。”他说。
不差钱的好日子能过多久？
在开发商中间，最不为钱担心的可能要数SOHO中国董事长潘石屹了。
“开发商手中太有钱，让他们主动降价的可能性不大。”他在新政出台之后接受媒体采访时说，“2009年，中国房地产销售太火爆，房地产开发商太有钱，中国在A股和H股上市的房地产企业70%手中都有超过100亿元的现金。”
他这一点倒没说错。南方周末记者整理出十家知名地产上市公司近三年年报后发现，这些地产商手中的钱今年是最多的，保利地产和富力地产甚至达到了去年的三四倍。这一方面得益于去年火爆的行情带来的销售回款大增，另一方面则来源于去年银行阔绰的放贷。
但这并不等于说，房地产公司就能高枕无忧了。因为谁也不能坐吃山空，要买地、要开工，还有贷款要还。事实上，财务报表中的另一个指标已经给出了现金流吃紧的预警——据Wind资讯统计显示，按证监会行业划分，截至4月21日，24家已披露2010年一季报的A股上市房企中有20家“经营性现金流”（经营活动产生的现金流量净值）均为负值，占比达83.3%，而去年同期这24家房企中仅11家现金流为负值。
“经营性现金流”实际上是分析师等最常用来评价企业现金流状况的财务指标。过去的五年里，只有2009年，因为市场的火爆和房企的谨慎同时出现，A股上市房企的“经营性现金流”总和才第一次出现了正值——39家A股上市房企经营总和为202.86亿元。但今年一季度又有了转负的倾向。
“经营性现金流”为负，并不意味着资金链就有问题，它只是说明了企业在扩张型发展。但对于一家房地产企业来说，要同时维持负的现金流和企业的良性发展，少不了较高的销售回款和较强的融资能力。但在市场成交量持续下滑的趋势下，这种挑战之艰巨不言而喻。
现在，更多开发商在抱怨银行对个人贷款者的“势利眼”。成都华润一位中层管理人员说：“在还没有实施细则的情况下，有些银行已做出执行细则，这在一定程度上伤害了那些刚性需求的购房者。”
天津滨海新区一家银行的贷款负责人也对南方周末记者表示，开发贷款明显收缩了。今年以来，他所在的行一笔开发贷款也没批。但他接触的开发商并没有显得太着急，基本没有上门求贷的。
但在世联地产董事长陈劲松看来，地产商是一定会缺钱的，因为国内的资金已经被堵死了。“你看恒大，不管多高的成本马上就在香港发债；招商马上也要在香港发债。”他说。
发债的地产商确实越来越多。在新政出台前后，碧桂园、恒大地产、佳兆业、恒盛地产、雅居乐等多家地产企业先后宣布发行海外债券，金额总计约20亿美元。这并不是他们首次发行海外高息债，此时再度发债，是为了偿还眼下即将到期的海外债务和补充2009年下半年以来大举拿地之后的开发建设资金。
（应被访者要求，文中夏天明、刘离为化名）
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