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经适房转商 焦虑难解
http://finance.sina.com.cn/leadership/mroll/20100514/20117939360.shtml
经适房转商 焦虑难解该网址不再展示 2010年05月14日 20:11 《小康·财智》
经适房新政带来的一系列不公，是造成此次蜂拥转商浪潮以及网络民怨的主因。
采写｜《小康·财智》记者 茧子
4月30日，昌平区建委前面的广场上人头攒动。
上午10点，昌平建委与税务部门共同设置的咨询台前，一拨人问询完毕抽身离开，后面人群又如潮水般迅速补充上来。本应是两名接受咨询的建委工作人员只剩下了一名，据说，另外一名工作人员在这里已经一天一夜没合眼，刚刚回办公室喝水休息去了。
比起29日，今天的情况已经好了很多。昨天上午3000多人的场面更为“壮观”。现场维持秩序的警察说，现在人少了，昨天这里全是人，工作持续了整整一宿。
建委已经采用了排号的方法将人群分流，每天放300个号，上午下午各150个，什么时候办完什么时候下班。从即日起到国家法定假日的“五一”期间，经济适用房转商手续将照常办理。
广场上的广播循环播放着：“请大家不要听信谣言，请按秩序领号办理。请大家相信政府……”
到底发生了什么事情？
家住天通苑的熊大爷(化名)，一大早乘坐公交车，路上花费两个多小时到了建委广场。刚挤到咨询台前他就激动地问：“为什么经适房转商一定要过户？根据购房合同，政府是没有权力回购的！如果要回购，当初购买的时候为什么不说清楚？这不是给我们老百姓下套吗？你们这个问题不解决好，会引发社会动荡的！”
这也许代表了最大多数拥有经适房百姓的心声。熊大爷有条有据地分析和申述引起了记者的注意。面对记者，熊大爷详细讲述了他的情况。
熊大爷2001年购买的天通苑经适房。天通苑地处昌平，与市里距离远、交通不便，价格是2650元/米，靠南边的太平家园是2800元/米，靠北边的温泉花园是1980元/米，价格没有优惠可言。熊大爷的房子是儿子购买的，后来儿子觉得太远，上班不方便，就在城里又购买了住房，天通苑的房子专供老两口养老。
熊大爷认为，当初经适房刚推出的时候，其实政府也在摸索，并没有任何文件来界定经适房是什么样的一种性质。
2008年4月，北京市建委会同市国土局、市发改委、市财政局等部门联合下发了《关于已购经济适用住房上市出售有关问题的通知》，规定本市已购经济适用住房上市交易以4月8日为“分水岭”，实行“新房新办法，老房老办法”。分水岭之前的“老房”取得契税完税凭证5年后可上市交易，按上市成交价的10%补交土地收益等价款，同等价格条件下，已购经济适用住房产权人户口所在区县住房保障管理部门可以优先回购。
因为是“老房”，又是自己居住，不会上市，熊大爷一家认为经适房不转商也没有关系。但是这次出台的政策，却让他们恐慌起来。
不转商？意味着儿子一家以后不能再买房，而生活条件越来越好，谁能知道以后的事情呢？
让政府回购？老两口住哪儿去？
转商？必须要过户。儿子过户给谁呢？刚结婚的儿子婚姻基础还不牢固，怕给以后埋下隐患。
转给熊大爷？以后说不定涉及到遗产税的问题，况且本来就是儿子的房。
种种问题，找不到妥当的解决办法，老两口夜不能寐。这不，一早就过来问，能不能在本人名下转商。
但是，看起来是得不到满意的答复了。
熊大爷认为，这种很荒唐的“转商”、“过户”，正在给社会埋下各种矛盾、纠纷的隐患。
谣言？无奈？愤怒？
在北京购买经济适用房，数量最大最集中的就是天通苑、回龙观两地了。因此矛盾的焦点也集中在昌平区建委。
广播中所说的“大家不要相信谣言”，指房屋中介。经适房政策的出台，各房屋中介认为新的机遇来了，开始疯狂散发小广告、打电话给经适房业主，说是五一之后经适房将不能转商，也不能买卖。要办理就尽快办理，代办一次收费2000～5000元不等。
经适房各家有各家的难题。政策一出台，网络社区和各种群上对这个问题热议纷纷，恐慌气氛一直萦绕，加上中介无中生有的信息，造成了几千人围堵建委的“壮观”场面。
一位前来咨询的业主问清楚办理流程和时间之后，感慨地说：“就这么点事，在政府网上及时公告一下不就得了？谣言自然不攻自破了！现在好，非得让这么多人跑到现场来问才知道。多乱啊！”
但是大家除了恐慌还有更多的无奈。
“我只有这一套，打算孩子上学去学校边上租房，把这套房出租。这么点愿望也要被扼杀在摇篮里了吗？”
“我是出租了天通苑，用这笔钱到城里租了个小的就近用。也不行？”
“现在离买房已经N年了，经过几年的积累，条件已经比原来好些了。如果要是按当年的条件复核，那没什么好怕的，当年包括我在内的人确实非常符合条件，不存在骗购。但是如果用当年的条件来衡量现在的收入状况，那很多很多人就会被收回房子，这严重不公平。”
“我觉得还是老房老政策合理，当初我的时候也是经过审批的，大家都是通过了才能买的，现在再来核查，当初干什么去了？”
“查现在的财产干嘛呀，没有意义呀！国家GDP增长了，我们老百姓当然也要涨啊，凭什么我们就一辈子在贫困线下面呀。当初也是血汗钱，正常价格买的，也没有占谁的便宜！”
“当时我们买经济适用房的时候，谁规定我们不能出租了？谁规定我们不能自己处置自己血汗钱买的房子了？王侯将相宁有种乎？！谁规定我们以后不能成为富人了？谁规定我们不能用自己的血汗钱想买啥就买啥了？”
……
愤概和无奈之外，更应该让我们注意到的，是对政府的不信任感。
“我不相信买房时签的白纸黑字的合同，说作废就作废了！”
“一个人失去诚信很悲哀，一个政府失去诚信很可怕，他将失去整个人民，失去一切。”
“本来朝阳的不过户就能转商还是符合常理的，但是朝阳却变得和昌平一样了，这一点上政府让大家都失望了！”
“转商吧！咱不受 ‘变色龙’政策的气了。”
“朝令夕改！怎么不去动那些比经适房还便宜的福利房、权利房、集资房、团购房？就知道折腾小老百姓。天通苑还是不毛之地的时候，鼓励大伙响应政府经适房政策的时候，怎么不把这些话说前面？”
“以后千万别买带有不确定性因素的房子！不过，估计谁也不敢再买经济适用房了。”
甚至，有人称这个转商的费用为“保护费”，期待因为交了这个“保护费”而得到更多一点的承诺。
法不能溯及以往
相比那些情绪激动的业主，熊大爷算是非常理性的了，他总是从法律本身来分析问题。比如他说法律的一个基础是“法不溯及以往”，在没有规定出台的时候买的房，应该是不能用以后出台的法规来实施管理的。就好像新出台了“不能迟到，迟到者扣罚100元”的规定，你不能把以前迟到的人都找出来罚款，而是应该从规定出台开始，对以后的迟到行为进行罚款。
当初购买的时候，经适房是没有任何管理文件的。据说天通苑老区当时可以同时购买多套经适房。后来制度逐渐完善之后，公示、对收入的要求等办法出台，经适房的管理逐渐明朗。
2008年4月之前，购买经适房的合同和相关规定(其实是没有任何公布的文件和规定)都没有涉及不允许出租、退还、回购等说明。购房合同就是买房人对房产所有权的法律契约，这个契约就有法律效力。如果没有特别说明，买房人对房产应该拥有合同规定以及对物权所有的一切权利。
对于转商必须过户一说，熊大爷最为气愤。明明是个大家都清楚规则和结果的“游戏”，政府为什么不能实事求是地办理呢？到5月6日，昌平建委发放的号码，已经排到7月2日。熊大爷认为，到现在为止看起来，这次经转商是一场政府导演的一场闹剧，鼓励人们虚假交易，夫妻父子之间相互“过户”，是缺乏社会诚信的一种行为。
公平！还是公平！
不患寡而患不均，不患贫而患不安。经适房新政带来的一系列不公，是造成此次蜂拥转商浪潮以及网络民怨的主因。
第一个不公平的是：买相同地段的经适房和普通住房的人相比，不公平。经适房的价格并不便宜，特别是早期购买的经适房。当初周边环境、交通条件很差，更谈不上商业配套。那个时候买经适房，就是去远郊“支边建设”了，没有钱，住得远点、差点，也就认了。现在远郊发展好了，配套和交通都改善了，但经适房出现政策瓶颈了。与同时在类似地段买的普通住房的人比起来，经适房业主感到不公平。
第二个不公平的是：买了经适房住的人，和买了经适房已经卖掉的人相比，不公平。购买经适房用于自住的毕竟是大多数，有部分用于投资已经卖掉的，或者有出于各种理由卖掉的。不管怎样，这些人在正常的市场环境下已经获利了，如果政策规定以后经适房不能用于出售的话，这个不公平能不让现在经适房业主火大？政府可能把已经卖掉的人手头的钱再追回来吗？
第三个，也是民怨集中的一点，福利房、权利房、集资房、单位的团购房，比如某经适房小区有几幢由单位团购的房，被定义为“房改房”，不再是“经适房”，就已经顺利逃脱本次政策的管辖范围。还有由央企重金买下黄金(1232.80,3.60,0.29%)地段盖了房子，再低价卖给员工作福利，在对这些资源倾斜的不公现象及时整治之前，来整治本来就处于相对弱势的经适房业主，让人感到不公。
时至记者截稿，仍有大量网民在各个论坛上发帖询问转商事宜，焦虑之情难以消散，由此产生大量对于政府的不信任情绪在所难免。尽管我们愿意相信政府出台相关政策出于打压房价的“好心”，但是这一次，百姓真的是失望了。
LINKS:网上有人理性地为转商与否做了类似SWOT分析：
我是2002年买2003年入住的，对经适房新政也心慌，感觉不转商后患无穷，政策失去诚信、或者不知道有没有诚信，真是令人感到可怕啊！分析如下：
转商的好处：
1、可以出租、出售；
2、可以留给小孩；
转商的风险：
1、物业税费怎么收？
2、遗产税费怎么收？
3、花费4万；
不转商的好处：
1、物业取暖应该比较低吧？
2、不用再花这4万了！
不转商的坏处：
1、不能出租、不能出售；
2、不知道能不能留给小孩？
不转商的风险：
1、被收回；
2、以后转商，综合地价款上升很多(不是现在的3621元)；
3、不能继承！
我的期望：
1、我不想转商；
2、经适房不能出租出售，但是在转商后可以出租出售，政府承诺转商补交给政府的费用不多于(房屋销售总价-购买成本价)x1%；
3、别剥夺我的梦想！——我买了房子，就希望有所有的房子功能，包括出租、出售，即便我永远不会出租、出售，但请不要剥夺我的梦想！
我的决定：
给自己和政府1年时间，希望政府把我的期望的第2条落实，自己同时努力存钱。如果政府落实的补缴款是我的预期，我就不转商了，否则我存好钱就转商。
祝贺已经转商的人们！
祝福还未转商的人们！
——天通苑某业主
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2010-05-15 13:07:12
