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陈宝存：北京新政把“买不起”扩大为“租不起”
中原数据显示：新政出台之后，租赁市场呈现供需两旺的局面。据统计，4月14日-5月13日，租赁房源量环比（3月14日-4月13日）上涨28.4%；需求量环比上涨29.2%。同时，5月1日-13日统计数据显示，北京市场租赁成交量比4月同期增长55.4%。
在供需两旺的促进作用下，租金价格同比、环比均出现跳涨。据中原地产数据，新政出台一个月内，北京市中高档二手商品房租金价格环比上涨已达4.5%。
而我爱我家4月统计数据已经显示，4月份全市租金水平同比去年同期已经上涨了20.38%。
租赁完全依赖市场解决的情况下，限购令的存在就没有道理了。中国商品房市场真正要解决的是改善性人群的需求，而不是基本需求。原因是中国自有产权房率的超高。基本居住早已经解决，那么最初定位的商品房市场，只针对中高收入阶层。
至于产权类保障房的存在也基本被市场限定为通过旧城改造实现，主要原因也在于超高的城乡自由居住率。绝大多数市民的住房改善是通过房地产开发过程来实现的。有旧房的城市人口和城中村居民，没有买房问题。即使按货币补偿安置，异地安置房的购买也不是靠工资来实现的。
目前的主要问题是新增城市人口的住房问题，包括农村留到城市的就业大学生、农民工，以及原来城市局面居住水平过低的分户需求。而这部分人群，在最初进入城市以及城市居民因年轻一代结婚产生的需求，却因为实力原因成为焦点问题。目前的商品房价完全脱离最低收入群体的收入水平。
而目前的政策，买不起不可能解决，但是现在却把租住需求的成本提高，租住对于北京的年轻一代又重新成了焦点问题。据某报报道，望京地区一套50平米一居室，4月份租金是2800元，现在报价已经3300元了；劲松地区一居室，4月份租金约为2500元的房源，现在租金也在2700元上下；通州地区的房租上涨也比较猛烈，去年租金2000元的70平米一居室，近期业主要求涨到2500元。这样的涨幅有赖于限购令和首付比例的提高，新政势必劈向了修女而非神父。
市场需要合理的住房消费理念，合理消费理念是购买产权房与租赁房相结合。年轻一代靠租赁解决居住问题。这种趋势已经不可能改变了。
正视这个现实是需要智慧和胆略的。但是很显然，自03年开始我们的楼市政策就在回避这个事实，而且越走越远。这也是目前楼市从舆论到政策越来越偏离真实的原因。
京沪渝三地地方政府的过火政策究竟出自何种考虑不敢妄加猜测，但是最终的效果只能是最糟的。原因是他们把民生曲解为必须让所有老百姓能买的起产权房。保障房靠土地价格的低廉实现，结果是农民的用地权被严重伤害。各地纷传的强拆事件，实际就是地方政府为公益的需要而搞的强制性拆迁。新的拆迁条例必须改变这一现状。
限购令，把市场基础给打乱了。租赁市场是靠投资人群实现的。特别是改善型需求，与投资投机根本南辕北辙，那么我们的限购令有出台的必要吗？
本轮的信贷政策和限购令的过火表现对于租赁市场的培育是极大的伤害，这类政策是根本错误的。
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2010-05-25 23:37:27
