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声音～房价最多再抗一个月
在4月中旬新政出台之后，笔者4月16日在新浪发表博客文章《3个月内房价必降》，之后就是各个媒体没完没了的采访，主题多半都是“房价为何还没降？”。都说了嘛，3个月内必降，不是说马上就降。其实，早在07年的时候笔者就提出“楼市无政府主义将断送房地产前途”的观点，这些年，开发商挣钱了，钱多了腰杆就直了，胆子当然也就大了，所以，那些爆发户们纷纷以为自己才是这个社会的主宰，俨然成了社会的主流人群，所以，就觉得只有他们而不是政府在左右这个市场。
不好意思，这么说难免有些一棍子打死一片的误解，然而熟悉本人的圈内朋友都知道，笔者这么说是颇有些狠铁不成钢的味道，我从来没有否认过房地产行业对中国经济的推动作用，我想政府也绝对没有否认，可是，房地产行业和开发商绝对是两个概念，房地产行业包括上下游几十个行业，无数的从业人员，而开发商则只是一个很小的群体，更多的，只是作为一个商人而存在，这些人本来是老实的，遵纪守法的同时也不至于道德败坏，只是，钱多了之后就变质了，历史告诉我们，任何一个人，不管是权力还是金钱，只要获取得太容易，最后一定会走向社会对立面。而中国的相当部分开发商，基本上都是如此。
正因为开发商中有这么一大群只以为是的人存在，所以鼓噪得所有人都以为房价会不断上涨，而政府不会打压房地产。也正因为如此，所以当号称“史上最严厉调控措施”出台之后，这些人都还抱着幻想，幻想老百姓不买政府的涨只买他们的帐，可是，老百姓再傻，花钱的时候也绝不对当冤大头。
眼下市场形势很明显，第二套住宅提高首付、第三套住宅停止放贷、房价上涨过快区域限制外地人贷款购房，三条政策一下子让楼市需求降到冰点，市场的需求基本上是没有指望了。5月上海二手房价格指数为2582点，较4月上升4点。来自21世纪不动产上海区域数据监测中心的数据还显示，5月上海二手房成交量为6777套，比4月的21831套大幅下降。来自北京房地产交易管理网的数据统计显示，5月北京二手房成交量为14501套，比4月下降58.5%。其中，住宅成交13545套，环比下降58.8%。5月深圳二手房共成交12264套，比4月下降21.6%。从成交类型来看，5月住宅类成交11184套，商业类成交757套，办公类成交197套，其他类成交126套。至此，深圳二手房交易量已连续3周下滑。新房市场，北京上海等多个一线城市，4月以来新开盘项目零成交已经是司空见惯，笔者公司市场部门对北京近期取得预售许可证的项目监控数据显示，其中80%的项目都处于零成交状态。
如果说对政策执行力度的观望更多是一种心理作用，楼市之所以还没有大规模降价的原因关键在于09年的时候开发商都挣得钵满盆满，所以大体上到现在为止房企还处于不差钱的状态，2009年年报显示上市房企销售和预售规模大增，50强企业销售额和预售额达到7500亿元，持有现金总额达到3000亿元，表明资金充裕。
不过中央政府在本次打出的组合拳中，相当重要的一个手段就是一手抑制投资需求，另一手卡紧开发商资金链。某种意义上，资金链的全面卡紧比需求下跌更令开发商难过。
第一个手段就是清查囤地，并限制上市房企再融资（笔者去年同央视经济半小时连续做了5期专题，指出抑制房价暴涨应管住上市房企囤地融资）。2010年4月强力宏观调控政策出台，部分2009年拿地企业资金压力陡增，其中资产负债率超过70%的13家50强房企未来可能陷入资金困境。受到新政影响，港资开发商太古地产的逾200亿元IPO，招商地产50亿元原计划的增发均告停止。受新政影响，股市中地产板块预期不断下调，亦影响房企股权融资。鉴于A股融资中增加了国土资源部对土地储备的审查环节，招商地产亦可能无法通过再融资。日前，国土资源部通过了8家地产公司再融资审批，这些均为土地储备量小的房企。上市房企再融资已经受到全面限制（关于这个问题，熟悉的读者都知道，笔者已经呼吁了三年时间）。
第二个手段就是清缴土地增值税，对于许多购房者而言，土地增值税可能不是特别了解，土地该网址不再展示是以转让房地产取得的收入，减除法定扣除项目金额后的增值额作为计税依据，并按照四级该网址不再展示进行征收，就是说，开发商利润越高，税收越高，最高增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%；速算扣除系数为35% 。一个目的，就是开发商房子卖越贵，税越高，最后，通过税收杠杆让开发商失去追求暴利的动力，是想，如果你卖3万一平方米和两万一平方米的时候利润一样，哪个开发商会有动力卖再贵？之前问题在于开发商可以通过种种合理避税手段，将土地增值税降到最低，所以许多地方政府干脆直接按1%预征，土地增值税就失去暴利调控的初衷和目的了。这次国税总局清缴土地增值税就是要让这个税种发挥它真正的作用。
第三个手段就是减缓银行放贷发放速度（处于一线楼市的业界人士都知道近期银行放贷速度极其缓慢），开发贷基本直接停了。
这几个方面综合作用的结果，房企资金状况将一下子从“不差钱”到“很差钱”，福建一个专门从事民间贷款的朋友早两个月听我说今年房企会资金会很紧张后，赶紧从海外融资了数十亿的资金以2分5到3分的利息给房企放高利贷（眼下已经成交好几单，总额已经超过十亿，福建浙江民营企业在资金紧张的时候首先考虑的都是从民间融资而不是公开市场融资）。
事实上，房地产行业资金缺口远远超乎大家的想象。
以万科为例，综合1-4月份，万科累计销售面积187.5万平方米，销售金额228.9亿元。去年底，王石提出的万科今年800亿元的销售目标现在看起来已经是天方夜谭，万科若要与2009年的634亿元销售持平，都已经完全不可能。正因如此，北京万科蓝山项目开盘价才从原定的4万3调整到3万9(实际上这也是一种降价的方式)。而恒大地产打出的全线85折促销虽然多少有些演戏的成分，但至少给楼市一个整体的信号，就是降价潮即将来临。
上周和几大上市房企总裁们喝酒神侃，基本上对于降价已经没有任何人有异议，关键的问题，不是该不该降，而是什么时候降、降多少的问题。 楼市眼下死一般的沉寂，然而表面的平静下去暗藏滔天巨浪，一场降价大潮即将来临，房价，抗不过笔者4月16号所说的3个月之期限。
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2010-06-08 09:13:58
