 |
| 等 级：高级居民 |
| 经 验 值：141 |
| 魅 力 值：270 |
| 龙 币：447 |
| 积 分：325.5 |
| 注册日期：2010-06-08 |
| |
|
|
|
房价由谁来主导
2009年，从最初的开发商资金链紧绷而被迫采取折扣促销或者直接降房价，到4-5月份的楼市“小阳春”，再到炎炎夏日的房价暴涨、购房者“一房难求”的局面。2009年北京楼市成功逆转了2008年的低迷局面。那么究竟是谁在背后拯救了开发商，使得房价出现2009年下半年的暴涨局面?经济政策、市场预期、土地供应方式等因素推高了2009年的房价，但是归根结底还是由供求关系来决定。
（一）在“保增长、扩内需”的指导下，房地产市场各种需求得到最大释放
（1）宽松的货币政策，释放了刚性需求，引来了投资投机需求
2009年年初，在央行货币政策极为宽松的背景下，各商业银行为市场提供了创纪录的贷款，其中部分信贷资金涌向房地产业。值得一提的是“首付两成、利率七折”，释放了2008年积压一年的刚性需求，信贷部门放松审核，导致投资投机需求也搭上了一系列优惠政策的便车。
（2）地方政府的“保8目标”，刺激了超前需求，带动了改善居住需求
在国务院下达2009年经济增长保8目标必须实现的命令后，各级地方政府背负了太大的压力，在出口与内需严重受挫的背景下，为实现此目标，房地产成为振兴地方经济的“救命稻草”。为了振兴房地产，地方政府在2008年年底和2009年年初密集出台了一系列托市政策，比如购房落户、购房退税，并下发红头文件鼓励公务员买房、某省省会城市的官员带头买房等等。这都无形中加大了商品房的需求量。
（3）房地产的支柱地位，带动了房地产投资投机需求
出口、投资、消费是拉动经济发展的三驾马车。2008年全球经济陷入危机之后，出口与消费都陷于停顿，固定资产投资成为中国经济增长的唯一支柱，而房地产则是支柱中的支柱。2008年底，国家推出4万亿投资振兴计划后，除一部分资金流入到“铁公基”(即铁路、公路及其他基础设施建设)项目中，据不完全统计，有将近50%的资金流入到楼市或股市中去，这无疑给萎靡不振的楼市注入了一针强心剂。
（二）在强大需求面前，房屋供应明显不足，再加上开发商捂盘惜售，房地产有效供应严重不足
（1）商品住宅供应量大幅减少，保障性住房供应严重缺失
以北京为例，2009年，北京新增商品房准售面积约为1600万平方米，同比下降17%。其中，商品住宅准售面积约为1160万平方米，同比下降21%；商品住宅供应量大幅减少，在需求大幅增加的背景下，房屋供应明显不足。
在任何一个健康发达的商品房市场体系中，保障住房是绝对不可或缺的。无论是万里之外的美国、欧洲，或是我们的亚洲近邻日本韩国，保障住房的建设比例都在50%以上，而中国房地产从来都是一条腿的巨人，商品房市场高度发达，房价和发达国家已经高度接轨。2009年北京政策性住房供应面积仅为165万平方米，同比下降超过50%，所占比重不足15%，保障性住房供应严重缺失。
在保障住房的建设上，我们总是雷声大雨点小，计划得多实现得少。保障住房的供应杯水车薪、审批环节复杂、利润率低下，这都使开发商建设经济适用房动力不足，建设工期拖沓导致远水解不了近渴。由于上述弊端的存在，越来越多的人选择购买商品房，这也变相推动了房价上涨。
（2）开发商捂盘惜售，不仅影响住房的有效供应，还直接推动房价上涨
开发商在房价上涨中的推动作用是躲也躲不掉的，在其他条件不变的前提下，房价越高，开发商的利润也越高。开发商一方面对房地产价格和稀缺性有明确的上升预期，另一方面在占有土地或空置房屋方面没有税收压力，而且住宅的折旧损失远远低于房价上涨带来的收益，所以开发商完全有动力“捂盘惜售”。常见的做法就是提前很长时间把广告放出去，但是迟迟不开盘，或者一栋一栋，在位置、户型、楼层、朝向等各个因素上从差到好逐个开盘销售。这些手段都是推动房价上涨的最直接因素。
（三）土地供应方式致使“地王”频出，提高市场预期，助推房价
为了实现经济增长目标，获得城市基础建设所需要的大量资金，地方政府对土地财政严重依赖。首先是土地供应上供给不足，长期造成房地产开发用地供不应求；同时在市场复苏时通过公开出让方式，推出城市核心区地块的方式推高地价，产生“地王”效应。2009年6月份以来，全国各大城市出现了众多地王就是最好的明证。在北京，朝阳区广渠门地块、顺义后沙峪地块及亦庄新城地块等众多地块，最终成交价格竟然高于周边在售新建商品房价格“面粉”价格超过“馒头”价格！“地王”频出，提高了周边区域在售楼盘的市场预期，助推房价快速提高。
（四）宽松的货币政策、充裕的流动资金，产生了通货膨胀预期
2009年，信贷资金接近10万亿元，宽松的货币政策，使得房地产行业资金很充裕，在实体经济未好转的情况下，资产价值迅速提升，通货膨胀的预期也越发强烈，房地产的保值增值和抗通胀的功能，使得更多资金进入房地产市场，从而导致2009年北京房价节节高升。
|
| |
|
|
2010-06-21 21:38:01
