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| 等 级：居民 |
| 经 验 值：42 |
| 魅 力 值：75 |
| 龙 币：39 |
| 积 分：66 |
| 注册日期：2010-06-14 |
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买二手房怎样防止被骗？
在二手房交易的过程中，买卖双方通常只关注交易的最终结果，却忽视了交易过程的安全性。而事实上，往往最能影响交易结果的就是整个交易过程中的各个环节。买卖双方之所以会选择中介公司代理交易，并不仅仅是为了得到真实的市场信息，他们更希望中介公司
能给他们提供一个有安全保障的交易过程。其实，消费者只要掌握了基本的交易常识，注意一些可能存在的风险，还是能够买到一套称心的二手房的。一般正规的二手房交易包括如下几个环节。
寻找中介信息登记
买卖双方到中介咨询二手房交易的相关政策，经纪公司根据实际情况为买卖双方进行配对，为他们牵线搭桥，买卖双方分别登记购房、售房信息。在这个环节中，买卖双方面临的一个重要事情就是选择一家真正的放心中介，它直接关系到交易的安全和房款的顺利交接。
所以选择让人放心的中介是非常重要的，由于二手房行业的特殊性，大多数买房者对中介是很陌生的，如何能找到比较靠谱的中介呢？一般人传统思想下可能认为大的中介公司服务就是好的，其实这样是不客观的。大的中介公司也有服务不好的，小的中介公司也有服务好的。看房的时候记得向中介要一张淘房卡，因为有了淘房卡就可以在淘房网上对中介的服务进行评价，敢给你淘房卡的中介比较靠谱。
入市资格审批
卖方到房屋所在区县房地产交易管理部门申领“上市批准通知书”，办理上市审批手续。
如果是已购公房，其上市需盖三种章。
第一枚章是在出售调查表上盖的章，主要由单位证明土地使用性质，以便证明房屋所在地皮是出让性质还是无偿划拨。
第二枚章是在上市征询意见表上盖的章，后来北京市颁布了补充规定及说明，如果已购公房房主与原产权单位没有特殊约定的，无需原单位同意盖章。
第三枚章是在上市申请确认表上盖的章，由各区房地部门在买卖签约前审批。主要是从表格中审核是否属于规定中禁止上市的几种房。以下产权性质的房子不能上市交易：
1.中央直属机关的公房；
2.军产、院(医院)产、校(学校)产的公房与本单位的办公场所在一个大院里的；
3.使用权的房屋；
4.以标准价购买，尚未按成本价补足剩余价款的；
5.在农村集体土地上兴建的房屋，所持乡产权房产证的二手商品房；
6.已经被列入拆迁公告范围的；
7.所有权共有的房屋，其他共有人不同意出售的；
8.所有权有纠纷的；
9.已经抵押，并且未经抵押人书面同意的；
10.上市出售后会形成新的住房困难的；
11.依法被查封或者依法以其他形式限制权属转移的；
12.房屋已出租他人，出卖人未按规定通知承租人，侵害承租人优先购买权等权益的。
评估及考察房源详情
中介审核身份证及产权证(包括产权是否共有、房屋是否抵押等)，并留存中介备案。中介实地考察，掌握房屋详情，如天花板、墙体、卫生间、厨房的给排水情况，有没有破坏结构的装修，有无私搭乱建、占用屋顶平台、走廊的情况。初步估价，为确定售价提供参考。此环节中合适的房源及房屋评估最受关注。
作为买方，一定要知道环境优雅交通便利的位置价格不会低得离谱，防止去看房后被告知房子已经出售等吸户现象发生。
作为卖方，应切实考虑自有房产的面积、年限、折旧、朝向等各方面因素，以及周边小区物业、新盘价格，据此明确该套房的可能购买群，以及这类人群的收入、承受力等情况，并把握好报价尺寸，避免尴尬报价。
签协议
验证核实房屋后，交易中介分别与售房人和买房人签订委托出售、购房协议。买卖双方确认房屋的价格及相关事宜后，双方到中介签订买卖合同。一般的，在合同上都要注明卖方的房子的详细情况，同时缴纳委托代理费。一般代理费由买方缴纳，金额为房价的3%，为减少二手房交易中可能出现的风险，以下条款必不可少：
1.基本情况要列出：买卖双方的姓名、住所、联系方法；
2.要求出售方或中介方明确写清房屋的基本情况，包括房屋位置、性质、面积、结构、格局、装修、设施设备、有无抵押、共有人是否同意出售；
3.涉及价款的问题：在合同中，写明总房价，注明是一次性付款、分期付款还是申请贷款，写清付款的时间，约定付款条件；
4.写明交房时间、条件、办理相关手续的过程及费用；
5.违约责任：明确出现何种情况时即视为违约，违约金、定金、赔偿金的计算与给付，产生纠纷协商不成时如何解决争议(仲裁、诉讼等)；
6.写明合同生效、中止、终止或解除条款；
7.在合同中约定变更与转让的条件或不能进行变更、转让的禁止条款。另外，补充一些条款时，一定要落实在文字上，并要求中介方在上面加盖公司公章。
居间中保提交房款
为保证房产买卖双方的切身利益，杜绝交易中不必要的纠纷，中介接受买卖双方当事人的共同委托后，以中间保证人的身份为房产交易中的“购房款给付”、“房产交接”等事宜提供居间中保服务。买卖双方在签订买卖合同后，与中介共同签订《居间中保合同》，并缴纳中保费。卖方提交房屋所有权证原件及复印件、公房上市批准确认通知单、人名章。买方提交身份有效证件复印件、人名章，外地个人购房还需办理《外省市个人在京购房批准通知单》。
过户结算
买卖双方缴纳相关税费，办理立契过户手续，然后，中保方在买卖双方对房产确认无误后，协助买卖双方进行物业交割和物业管理费结清及办理卖方的户口迁出，将所卖房屋钥匙交与买方，将买方的房款交与卖方，三方进行中保结算；由中介公司协助办理产权变更；如果买家需要贷款，由经纪公司协助办理和提供阶段性担保。
立契过户当天，买卖双方及其业务员同时来到房屋所在区县的房地产交易管理部门签订《买卖契约》。选择一次性付款的购房者，应该向卖方付清剩余房款。选择贷款买二手房的购房者，要等银行看到《买卖契约》后，才能放贷。许多区县的房地局要求，立契当天，缴纳税费，所以，购房者要向房地产交易管理部门的相关科室缴纳土地出让金，购房者缴纳土地出让金后，还要在房地局签订《土地使用权出让合同》。随后，房地局将为您购置的这套房子审档，办理产权登记，测绘，制作新的产权证。
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2010-08-04 20:09:12
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