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任志强：房价收入比的无奈
任志强：房价收入比的无奈
送交者: 沧海行云 2010年08月23日00:12:15 于 [焦点房谈] 发送悄悄话
许多人，特别是自称为经济专家的外行们常常喜欢用“房价收入比”这个词来证明中国的房地产泡沫，但却仍然不见中国的房地产泡沫破裂，反而只看到价格的上涨，这使社会对此颇多疑虑。
国际上大多用两个指数来衡量住房的价格，并以此来判断资产价格的合理性。一个是住房可支付性指数，这个计算起来比较合理，但大多数自称为专家的人们不会用，或有些人根本不知道这个世界通用的指数，于是就只好用另一个至少可以让多数人能看明白的“房价收入比”作为衡量的标准。
但遗憾的是国际上对“房价收入比”所应采取的计算数据有严格的定义，如必须采用全部收入的中位数而非平均数，全部住房套面积的中位数而非平均数，全部住房交易价格的中位数而非平均数，尤其是不能仅用一手商品房的市场平均价，而不计算经济适用住房、享受经济适用住房政策的住房、二手房等价格的中位数或平均数。而中国目前大多数所谓专家们的计算几乎全部都违背或根本不知道上升中位数的基本定义与计算原则，所以许多人会用 100平方米作为计算标准，而实际全国住房套面积的中位数仅为76平方米，上海仅为66.1平方米，天津仅为65.1平方米。
按王小鲁计算的收入情况看，中国尚无严格的个人收入统计，而更多的是工薪为主的工资收入统计，包括中位数统计也几乎没有各种可交易住房价格的中位数。这些大多要靠多项统计综合计算的，而我们的各种所谓专家们则根本不去计算，而只简单的用各种平均数来估测，自然差距离现实巨大，且对社会的不良影响也很大。
而作为开发商又是如何利用这些数据或如何进行市场定价的呢?
这大约和“房价收入比”是个完全不同的或完全相悖的概念，而与可支付性指数越高的房价上涨的潜力越大、房价越低。而房价越高的地区则住房的可支付性指数则越低。
开发商的房屋定价则与房价收入比的计算无关，也许是反相关。
一般而言，开发商的房价越低越是对房价收入比的倍数高;房价越高的则房价收入比的倍数越低，而绝不是1:4—1:8的平均概念。房价收入比可以用于宏观判断，但绝不能针对于个性选择。
参考值
注： 1、家庭或代际帮助相当于家庭年收入的提高。
2、上述情况是已购房人群的统计资料。
通常百万元级的住房是30—40岁之间的年龄群，这个年龄群恰恰是收入增长较快的群层，因此也是相对房价收入比较高的群层。但是由于其增长变化快，属收入上升期，因此倍数高、贷款周期长，可在不影响家庭体面生活的条件下承受较高的还贷压力，几年后随着收入的增长则房价倍数比会快速下降。
而30—50万元的购买人群则相对收入增长潜力会在一个较长周期体现，所以倍数太高则日常生活会受到还贷压力的影响，故反而收入比倍数会低于上一层次。
但百万元以上或更高收入的房子则不是完全按收入比来确定的，这些财产性的拥有或生活奢侈性的享受则大多与日常开支无关了。越高级的房子越是与市场的平均价格无关，不再是衡量资产价格的标志了。这也就是为什么不应用平均价格而应用价格的中位数来衡量资产价格与房价收入比的原因。而中国错误的将高端价格的房屋计算为平均价再与收入进行比较，并没有任何的示范效应，也并不反映市场资产价格的真实情况。
中国的人口处于高速的流动期，而收入两端的人群是流动量最集中的人群。一是，高收入的人群携带着大量的财富向流动的城市中转移，于是就改变了这个城市或地区的收入比，但却在资金与财富的大量流入时并无法列入统计之中。二是，低收入的打工一族的流动，这些流动人群的GDP在当地体现，一部分收入在当地体现，但大量财富的消费却可能回流至户籍所在城市，如养老养小，如宅基地上的建房。于是这就造成了统计数据的收入与房价的反向差距拉大，而只有中位数的统计才能排除这些移动的高收入与流动的低收入，得出相对合理的评价。
于是中国的房价收入比在没有准确的中位数收入统计中和没有中位数的房价统计中变成了一种误导市场与民众的工具，不但不能对该市场有个清楚的认识，反而让市场更加混乱，成了一件令人尴尬的事情。不如放弃这个只有专业计算才能正确得出结论的指标，而转用住房可支付性指数，反而更容易让决策层有个正确判断市场的依据。
附：住房可支付性指数的定义
■ 住房可支付性指数(Housing Affordability Index，HAI)
根据对住房消费比例(家庭每月用于住房消费的支出占收入的比重)的上限要求，考察住房市场中处于中位数收入水平的家庭，对处于中位数房价住房的承受能力如何。如果中位数收入的家庭正好能够承受中位数房价的住房，则此时的HAI为100;如果该家庭只能承受更低价格的住房，则HAI小于100;大于100的指数说明该家庭能够承受价格更高的住房。HAI指数应用于整个房地产市场(包括增量市场和存量市场)。本报告计算HAI时未考虑家庭住房存量资产的影响。
HAI指数可以判定住房市场中当地居民对当地住房价格的支付能力(购买力)，如果HAI大于100，居民的支付能力较好，如果该指数小于100，则支付能力可能有所不足。
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大事难事看担当，逆境顺境看胸襟，有舍有得看智慧，是成是败看坚持
～河蟹评论~道理你懂～
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2010-09-02 09:36:49
