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续二
与房价的高低无关，而只与政府的责任相关。租房在中国似乎变成了一种耻辱，那么这种教育的结果一定来自于政府长期政策的误导，而既不是来自于市场中的房价。房价的上涨最高告诉社会，住房除居住之外还有投资与保值的功能，不动产的最大特征之一就是会产生增值收益，但居住权利不等于拥有财富却一定是来自于政策的导向。 许多人在用电视机的价格下降想证明房价的上涨，其实这仍然是个逻辑错误。请问电视机十多年的功能附加中有多少是不收费并能创造额外收益的，但住房则在政府资源的投入中改变了交通、环境、舒适度、增加了许多市政配套、功能配套之前所不同的增值收益。 当年的豆角、白菜并未发生质的变化，但当年的住房与今天的住房相比则在质上发生了巨大的变化，建设材料的使用、设计的合理性、配套的齐全和节能等都发生了巨大的变化，仅停车这一项就能充分显示出新老小区之间的设计差别和生活的方便性差别。而质的变化差别又怎么能仅仅用价格去同比呢？当住房的质量发生了变化之后，价格难道不应发生变化吗？普通鸡蛋与柴鸡蛋的价格还有极大的差别，又何况住房的配套与环境。住房本身的材料与设备的变化都必然影响价格，既然中国的城市越来越好，城市的价值在不断提升，那么又怎么可能让中国新建的住房在城市价值的提升中贬值呢？ 请问最终房改和市场化的目的到底是为了什么？是让中国的房地产业承担拉动中国经济增长的作用，还是为了解决和改善民众的住房条件？ 如果从拉动经济增长的角度看，防止通胀而实行限购大约还能找到一丝合理性，但如果房改的目标是为了改善民众的居住生活条件，则没有任何道理限购了。在城市化提速的发展阶段，任何的行政限制措施都不会对市场和经济的增长带来任何益处。限购无疑并不会给居民生活的改善和经济增长带来任何好处，也绝不会更有利于住房条件的改善。 上海市出台的房产税试点只对政策之后的房产征税不对此前的房产征税。政府在担心会引发一股各城市的抢购之风，都在提前购买而避免房产税的征收，因此出台各种形式的限购措施。如此的大规模限购，那么又何必出台这种房产税试点呢？ 抑制需求无论如何都不会有利于解决住房问题，试图让房价下跌到让所有的中低收入家庭都挤到市场中解决住房问题也必然会失败。最终仍然会回归到市场的归市场、保障的归保障上来。政府要做的不是如何帮助有钱人发财、发更大的财，而是要帮助和保障无能力进入市场的家庭有居住的条件和做人的尊严。有能力在市场上解决住房的要用供求关系调节。 也许中国的房地产本就错在政府的政策引导上，注重于让所有的民众都拥有住房资产，把所有的民众都逼到市场之中去，而忽略了住房应提供的保障，尤其是至今尚不明确的应保障条件。这才让所有的民众不知道应该如何解决住房问题，才造成了市场中的非理性消费。 重归改革之初的目标，才能正确选择实现目标的路径，才能让市场避免政策引发的大起大落，实现平稳的增长。
当我们提出要在市场经济中加强政府的保障功能并建立住房保障体系时，政府认为应用购买型的经济适用住房和小户型的普通商品房来代替，把政府应承担的责任推给市场。当我们提出应“居者有其所”而非“居者有其屋”时，政府仍将注意力关注于“两限房”“经济适用住房”上，非得让所有人都必须购买并拥有住房财富，从而让所有的羊群都挤到一条独木桥上。于是本来是一场以解决居住条件改善为主的改革变成了一场以拥有家庭住房财富为主的争夺战，房价成为了住房制度改革的拦路虎。
与房价的高低无关，而只与政府的责任相关。租房在中国似乎变成了一种耻辱，那么这种教育的结果一定来自于政府长期政策的误导，而既不是来自于市场中的房价。房价的上涨最高告诉社会，住房除居住之外还有投资与保值的功能，不动产的最大特征之一就是会产生增值收益，但居住权利不等于拥有财富却一定是来自于政策的导向。 许多人在用电视机的价格下降想证明房价的上涨，其实这仍然是个逻辑错误。请问电视机十多年的功能附加中有多少是不收费并能创造额外收益的，但住房则在政府资源的投入中改变了交通、环境、舒适度、增加了许多市政配套、功能配套之前所不同的增值收益。 当年的豆角、白菜并未发生质的变化，但当年的住房与今天的住房相比则在质上发生了巨大的变化，建设材料的使用、设计的合理性、配套的齐全和节能等都发生了巨大的变化，仅停车这一项就能充分显示出新老小区之间的设计差别和生活的方便性差别。而质的变化差别又怎么能仅仅用价格去同比呢？当住房的质量发生了变化之后，价格难道不应发生变化吗？普通鸡蛋与柴鸡蛋的价格还有极大的差别，又何况住房的配套与环境。住房本身的材料与设备的变化都必然影响价格，既然中国的城市越来越好，城市的价值在不断提升，那么又怎么可能让中国新建的住房在城市价值的提升中贬值呢？ 请问最终房改和市场化的目的到底是为了什么？是让中国的房地产业承担拉动中国经济增长的作用，还是为了解决和改善民众的住房条件？ 如果从拉动经济增长的角度看，防止通胀而实行限购大约还能找到一丝合理性，但如果房改的目标是为了改善民众的居住生活条件，则没有任何道理限购了。在城市化提速的发展阶段，任何的行政限制措施都不会对市场和经济的增长带来任何益处。限购无疑并不会给居民生活的改善和经济增长带来任何好处，也绝不会更有利于住房条件的改善。 上海市出台的房产税试点只对政策之后的房产征税不对此前的房产征税。政府在担心会引发一股各城市的抢购之风，都在提前购买而避免房产税的征收，因此出台各种形式的限购措施。如此的大规模限购，那么又何必出台这种房产税试点呢？ 抑制需求无论如何都不会有利于解决住房问题，试图让房价下跌到让所有的中低收入家庭都挤到市场中解决住房问题也必然会失败。最终仍然会回归到市场的归市场、保障的归保障上来。政府要做的不是如何帮助有钱人发财、发更大的财，而是要帮助和保障无能力进入市场的家庭有居住的条件和做人的尊严。有能力在市场上解决住房的要用供求关系调节。 也许中国的房地产本就错在政府的政策引导上，注重于让所有的民众都拥有住房资产，把所有的民众都逼到市场之中去，而忽略了住房应提供的保障，尤其是至今尚不明确的应保障条件。这才让所有的民众不知道应该如何解决住房问题，才造成了市场中的非理性消费。 重归改革之初的目标，才能正确选择实现目标的路径，才能让市场避免政策引发的大起大落，实现平稳的增长。 住房制度改革到底是改善居住条件让居者有其所，还是为增加家庭财富让居者有其屋，这不仅是个目标也是个路径的问题。
从全球情况看，没有任何一个国家可以实现全民的住房财富拥有的目标，即使是世界上经济最发达的美国和德国也无能力实现这种梦想，但许多国家都分别用商品市场、租赁市场和政府保障的不同方式较好的解决了公民在居住权利问题。而中国却在试图用拥有家庭财富的方式满足所有家庭的住房欲望。
房中用于出租的比例仅占2—3%，并不能有效的形成租赁市场。同时二手房交易市场形成的速度缓慢、税费极高且许多房改房无法进入市场交易。这样就将所有的压力和出口都集中于仅有全部城镇家庭户数2—3%的商品房身上，而每年1000万户的新增家庭面对500多万套的商品房的战争又怎么能让梯次消费的台阶有效发挥作用呢？ 当我们提出要在市场经济中加强政府的保障功能并建立住房保障体系时，政府认为应用购买型的经济适用住房和小户型的普通商品房来代替，把政府应承担的责任推给市场。当我们提出应“居者有其所”而非“居者有其屋”时，政府仍将注意力关注于“两限房”“经济适用住房”上，非得让所有人都必须购买并拥有住房财富，从而让所有的羊群都挤到一条独木桥上。于是本来是一场以解决居住条件改善为主的改革变成了一场以拥有家庭住房财富为主的争夺战，房价成为了住房制度改革的拦路虎。 住房制度改革到底是改善居住条件让居者有其所，还是为增加家庭财富让居者有其屋，这不仅是个目标也是个路径的问题。 从全球情况看，没有任何一个国家可以实现全民的住房财富拥有的目标，即使是世界上经济最发达的美国和德国也无能力实现这种梦想，但许多国家都分别用商品市场、租赁市场和政府保障的不同方式较好的解决了公民在居住权利问题。而中国却在试图用拥有家庭财富的方式满足所有家庭的住房欲望。 从经济适用住房从可租可售到只租不售，从经济适用住房减免地价、税费的购买到两限房的出台；从普通商品房的定标减交易契税到70% 90平方米，数年的调控都旨在用购买的方式让低收入家庭拥有私有住房财富。直到房价在无数次的调控中仍持续上涨，政府才充分认识到这一政策导向的错误，才最终将政府报告中的“居者有其屋”改为了“居者有其所”并提出了“买不起的先租”，开始实行了租赁性住房的鼓励性建设政策，开始大规模的建设租赁性住房的市场。 市场经济中，政府要做的是制定市场规划，并对被市场淘汰者给以保障，而不是直接的参与市场中的经营活动。但在房地产市场中，政府将更多的精力用在了参与市场的经营活动中，而缺少了政府应建立的保障职能。 房价在《价格法》中是市场调节价，在住建部88号令中是“交易双方协议价”。被高额征收了土地出让金和土地增值税的商品房本就不属于解决低收入家庭住房问题的民生，而是替低收入家庭提供资金支持和转移支付财力的工具，也因此才有了必须将出让金中的10%用于保障性住房建设的规定。既然房价只是解决非低收入家庭住房条件改善的产品，政府又何须要为非保障的人群而强调对房价的管理呢？ 其背后的原因在于政府的财政体制让事权与财权的不对称，让地方政府过度的依赖于土地的收益，土地收益和房地产税费成为政府的主要财力来源，政府从房价中获取收益的比例过多和过高，政府不得不用遏制房价的增长来掩盖政府从房价中谋取暴利的恶名。这大约就是政府真实的目的。 第一次的土地有偿使用来自于《三资法》；第一次的土地出让来自于深圳的试点；第一次全国的土地出让来自于1991年的55号令；第一次的土地增值税来自于1993年的调控；第一次的土地垄断来自于“土地招拍挂”；第一次的价高者得来自于“8.31”的限制令。而每一次的土地价格上涨都与土地制度的变化相关，每一次的房价上涨都伴随着土地价格的上涨和市场严厉的调控，每一次调控让生产量下降而房价上升时都带来巨大的羊群效应，让需求爆发性不合理增长。没有保障和租赁市场的配合形不成梯次消费的阶梯，必然就只有购房这唯一一条路了。 房价真的涨得很快吗？北京1989年《人民日报》2月的报道说：商品房价1600—1900元平方米，而当时的消费品物价是多少呢？白菜2分斤、豆角1元斤。看看今天食品物价的上涨倍数远高于房价的上涨倍数，北京今年公布的平均房价约为22000元平方米，与1989年相比涨了13倍，其中土地出让金和土地增值税约为70%，扣除土地出让中的成本，因出让和增值税造成的房价上涨约占50%，那么实际房价仅上涨了不到7倍，其余均为政府额外的收入。 仅2001—2010年的十年间，土地价格上涨的指数约为房价上涨指数的一倍多，可见房价的上涨因素中土地占了主导地位。但为什么所有的调控措施中都在遏制房价而不限制地价呢？国八条中的“竞地价、限房价”政策恰恰说明了政府明知土地价格的上涨在推动房价的上涨，但宁可限房价也绝不愿意限地价而减少政府的收入！ 许多人说菜价不能与房价并列对比，菜可以不吃，但房不能不住。但恰恰产生的正是“居者有其屋”不是“居者有其所”的逻辑错误。菜不能不吃，这是生存问题，同时是物价成本的基础，否则为什么CPI中食品要占30%以上的比重呢？但房可以不买，买是财富的拥有，住是生存的权利。但是住与房价无关，而只与租赁市场和租赁价格相关。有房住不表示在无能力购房时一定要买房。 许多人说不能用平均价，我也不愿意用平均价，更愿意用中位数，但中国没有中位数的统计。许多人说北京还有更高的房价，是的，不是每个人都能住在天安门附近。而平均价又恰恰说明还有许多房价低于平均价，否则又怎么会有平均价呢？ 一方面在争论买不起，一方面又都在想买最贵最好的房子，而所有集中于房价高低的争论中，都讨论的是购买财产而不是讨论居住权利。实际居住权利再一次证明
从经济适用住房从可租可售到只租不售，从经济适用住房减免地价、税费的购买到两限房的出台；从普通商品房的定标减交易契税到70% 90平方米，数年的调控都旨在用购买的方式让低收入家庭拥有私有住房财富。与房价的高低无关，而只与政府的责任相关。租房在中国似乎变成了一种耻辱，那么这种教育的结果一定来自于政府长期政策的误导，而既不是来自于市场中的房价。房价的上涨最高告诉社会，住房除居住之外还有投资与保值的功能，不动产的最大特征之一就是会产生增值收益，但居住权利不等于拥有财富却一定是来自于政策的导向。 许多人在用电视机的价格下降想证明房价的上涨，其实这仍然是个逻辑错误。请问电视机十多年的功能附加中有多少是不收费并能创造额外收益的，但住房则在政府资源的投入中改变了交通、环境、舒适度、增加了许多市政配套、功能配套之前所不同的增值收益。 当年的豆角、白菜并未发生质的变化，但当年的住房与今天的住房相比则在质上发生了巨大的变化，建设材料的使用、设计的合理性、配套的齐全和节能等都发生了巨大的变化，仅停车这一项就能充分显示出新老小区之间的设计差别和生活的方便性差别。而质的变化差别又怎么能仅仅用价格去同比呢？当住房的质量发生了变化之后，价格难道不应发生变化吗？普通鸡蛋与柴鸡蛋的价格还有极大的差别，又何况住房的配套与环境。住房本身的材料与设备的变化都必然影响价格，既然中国的城市越来越好，城市的价值在不断提升，那么又怎么可能让中国新建的住房在城市价值的提升中贬值呢？ 请问最终房改和市场化的目的到底是为了什么？是让中国的房地产业承担拉动中国经济增长的作用，还是为了解决和改善民众的住房条件？ 如果从拉动经济增长的角度看，防止通胀而实行限购大约还能找到一丝合理性，但如果房改的目标是为了改善民众的居住生活条件，则没有任何道理限购了。在城市化提速的发展阶段，任何的行政限制措施都不会对市场和经济的增长带来任何益处。限购无疑并不会给居民生活的改善和经济增长带来任何好处，也绝不会更有利于住房条件的改善。 上海市出台的房产税试点只对政策之后的房产征税不对此前的房产征税。政府在担心会引发一股各城市的抢购之风，都在提前购买而避免房产税的征收，因此出台各种形式的限购措施。如此的大规模限购，那么又何必出台这种房产税试点呢？ 抑制需求无论如何都不会有利于解决住房问题，试图让房价下跌到让所有的中低收入家庭都挤到市场中解决住房问题也必然会失败。最终仍然会回归到市场的归市场、保障的归保障上来。政府要做的不是如何帮助有钱人发财、发更大的财，而是要帮助和保障无能力进入市场的家庭有居住的条件和做人的尊严。有能力在市场上解决住房的要用供求关系调节。 也许中国的房地产本就错在政府的政策引导上，注重于让所有的民众都拥有住房资产，把所有的民众都逼到市场之中去，而忽略了住房应提供的保障，尤其是至今尚不明确的应保障条件。这才让所有的民众不知道应该如何解决住房问题，才造成了市场中的非理性消费。 重归改革之初的目标，才能正确选择实现目标的路径，才能让市场避免政策引发的大起大落，实现平稳的增长。直到房价在无数次的调控中仍持续上涨，政府才充分认识到这一政策导向的错误，才最终将政府报告中的“居者有其屋”改为了“居者有其所”并提出了“买不起的先租”，开始实行了租赁性住房的鼓励性建设政策，开始大规模的建设租赁性住房的市场。
市场经济中，政府要做的是制定市场规划，并对被市场淘汰者给以保障，而不是直接的参与市场中的经营活动。但在房地产市场中，政府将更多的精力用在了参与市场的经营活动中，而缺少了政府应建立的保障职能。
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2011-03-05 08:46:21
