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北京像素：去年捂盘 今年8折【经济观察网】本文网址：该网址不再展示
北京像素：去年捂盘 今年8折【经济观察网】本文网址：该网址不再展示
因限购令而声名鹊起的商业地产，目前也呈现出“退烧”态势。不少商业地产因为大势混沌，打起了“狠折”。
和住宅销售相比，商业和办公性质的酒店式公寓销售量还算不错，但即便如此，数度摘取销售冠军的商业地产项目北京像素也不得不打起最高折扣8折。地产市场的颓靡可见一斑。
不如以前卖得好
3月16日上午，记者来到了曾经多月蝉联北京销售冠军的北京像素。
记者发现，该项目打折在售的有三个楼盘，北区7、8号楼，南区9号楼，目前折扣最为优惠的是南区9号楼，该楼层高为4.89米，优惠幅度达全款8折，贷款8.5折。楼盘销售人员称，此折扣活动从9号楼开卖就开始了，且没有制定活动截止期限，“活动可能会一直搞下去。”该销售人员称。
细观楼盘销售业绩，9号楼楼高16层，共480套房源，目前包括已支付10万元订金在内的售出约百套。
上述北京像素销售人员说，现在的销售量跟去年同期没法比，“去年3月，都是找上门来买房的。”该销售人员还称，“虽然我们这儿看房的人没以前多，但周边其他70年产权的房子，根本就没人看。”
在去年12月的前两周，北京像素能卖掉241套。从3月1日到3月14日，北京像素在打折的情况下，只卖掉了103套。
即便对商业地产而言，好日子也过去了。
距离北京像素百米开外的首开东都汇双子座，同为50年产权商住两用项目，该楼盘349套房源，2010年6月开售7月即已售完。东都汇现在负责入住的售楼人员在楼盘现场回忆起当年的盛况，唏嘘感慨。
覆巢之下，焉有完卵？
但和住宅相比，北京像素的销售情况已经足以让开发商欣慰。因为在3月前两周住宅的销售排行榜上，住宅中销售量排名第二的楼盘只能卖掉88套。
按照相关统计，3月北京有120个楼盘在打折，北京像素的折扣力度是最大的。
虽然作为销售手段是提价之后打的折扣，但一位北京像素业主告诉记者，他认真地计算过，他去年买的户型层高只有4.75米，现在层高4.89米的户型，都是46平方米的房子，扣除送的精装修成本，他买贵了七八万。
位置更靠近地铁，层高更高，却便宜了不少，显然即便是销售佼佼者，北京像素也不得不加入折扣的浪潮之中，趋势使然，无人例外。
亚豪机构市场总监郭毅认为，新的调控政策虽然给了商住楼盘一个显在的契机，不受限购影响，但商住楼盘其他的问题仍然存在，无法避免，因此同样需要开发商把握好这个机会，从而争取更多的销量，打折是以价换量的一种促销形式。
去年捂盘 今年抢着卖
虽然获得了政策上 “豁免”带来的优势，北京像素还面临着“同类”——商办项目的竞争。
同样位于北京定福庄片区，比像素位置更靠近市区的中建玲珑山，在已送精装修的情形下，也开始打出折扣。记者在玲珑山的售楼处看到，从4月开始，这个楼盘将单价调成了起价为19000元/平方米，和北京像素9号楼的价格差不多，但不是LOFT。
抢时间、抢速度、抢机会，无疑就是中小开发商的普遍心态。
去年4月，北京像素还因为一天涨了4000元/平方米有捂盘之嫌而被相关部门调查。眼下，却大幅打折。
现金为王方是上策。
北京像素的开发商中弘地产，实际上一直希望走旅游度假地产的路线。中弘是一家规模一般的上市开发商。数年前提出要在北京建设全国最大的度假城御马坊度假城项目。
事实上，在2006年至2009年的房价疯狂上涨时期，大大小小的开发商都迸发出了各种各样的蓝图与畅想，并纷纷斥资立项。
整个度假村设想规模占地199.7万平方米，号称7天也玩不完。这个庞大的项目需要巨大的资金投入。
2010年7月和12月，中弘地产共花费5.52亿分两次取得了平谷马坊的53.7万平方米的地块。
按照长江证券的测算，这个项目的资金缺口有80亿元。记者向中弘地产相关人士提问：“长江证券的测算，这个项目的资金缺口有80亿元，中弘怎么看？”对方表示，不是自己的测算不作评论。而记者又表示，这个数据是基于长江证券去中弘做过的实际调研，对方没有否认长江证券做过实调，但中弘地产的相关人士并没有回答御马坊度假城项目有多大的资金需要。
该人士只告诉记者，这个项目还在前期当中。
去年8月长江证券的研究报告指出，“根据我们的了解，公司解决资金问题主要通过非中心（即北京像素）的销售回款、与其他大型企业合作开发等方式进行合作，另外大股东也会在资金方面支持上市公司的发展。平谷御马坊休闲度假城资金需求金额约为80亿元。在未来公司销售与持有的比例大约会维持在7:3，这样也可以通过销售回款来填补资金缺口。另外公司的第二大股东为建银投资，拥有较丰富的投行资源，有助于企业项目融资。此外信托方面以及海外REITs都将是未来公司考虑的重要融资方向”。
中弘地产年报显示，该公司2010年度实现营业收入36.58亿元，且都是在北京实现的营业收入，也就意味着说去年北京像素卖了36亿多。
现在中弘地产在售的楼盘是北京像素，而其在海口的项目西岸首府将在3月底开始销售。如果要启动中弘宣布过的御马坊度假城项目以及和某著名导演合作的西游记乐园等旅游地产项目，北京像素的资金和海南项目的资金回流就是关键。当银根收紧之际，十年来，靠高杠杆率运转资金的房地产开发模式，已然遭遇相当的挑战，多数开发商认为，只要挺过冬天，房地产仍然是产业投资的不二选择，怎样解决当下的问题，就成了关键中的关键。 【经济观察网】本文网址：该网址不再展示
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2011-03-25 16:07:20
