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保障房信息大限已过响应平淡 “捆绑”模式遇冷
[提要] 6月9日是各地政府公布保障房建设信息的最后期限。按照原定计划，今年1000万套保障性住房必须在10月底前全部开工 。 但最新数据显示，保障房整体开工率不到3成，土地与资金短缺仍为最大障碍…[你的保障房，有保障了吗]
根据住建部规定，6月9日是各地政府公布保障房建设信息的最后期限。截至6月8日，仅有天津、合肥等少数城市有所响应。包括北京、上海在内的大部分城市仍未公布保障房建设具体信息。
按照原定计划，今年1000万套保障性住房必须在10月底前全部开工 。 但最新数据显示，保障房整体开工率不到3成，土地与资金短缺仍为最大障碍。
在空前的保障房建设压力下，各地政府陆续推出商品住宅地块配建保障房的模式，期望一举解决保障房建设中土地、资金双重短缺的难题。然而，普遍的土地流拍和低价成交令土地市场步入低谷，“捆绑”模式遭遇尴尬。
政策
“捆绑”配建成硬性规定
“十二五”规划提出，未来5年中国将建设3600万套保障房，2011全年1000万套保障房任务业已下达到各省市；并明确要求本年度用于保障性安居工程土地面积为7 .74万公顷，与2010年实际供地3.24万公顷相比增加了近140%。
据测算，1000万套保障房建设任务所需资金约为1.3万亿元，中央财政初步安排的资金为1030亿，前期追加部分仅为280亿。保障房任务分摊到各省市后，地方政府只能通过提高土地出让金的方式获得资金。
在资金压力之下，各地普遍的做法是，在普通商品住宅地块出让中“捆绑”保障房性质地块。
目前，在北京、广州、杭州、石家庄、兰州等地“捆绑”模式已经陆续推行。西安、福州、邢台等地则出台硬性规定，要求新出让的“所有商品房地块”必须配建一定比例保障性住房。例如，邢台市要求“在普通商品房建设项目中配建保障性住房10%以上，并将保障房配建要求作为土地出让前置条件”。
杭州今年将计划供应4500亩的经营性用地，其中10%将作为保障性住房用地。杭州市国土资源局土地利用处一位官员表示，杭州此后将根据地块的区位、大小、周边配套等情况采取集中或分散等多种方式配建或代建保障性住房。
石家庄于5月集中出让的这9宗地块均为住宅或商服住宅用地，其中6地块公告中明确须按规定配建一定比例的保障性住房。
一位业内人士说，商品房用地配建保障性住房已经成为各地惯用的做法，配建的具体比例则由地方政府自行确定。而国内各个城市的标准一般在3%到5%之间。相当于一个10万平方米的楼盘中，最多需要配建5%即5000平方米的保障性住房。
安徽省合肥土地有偿使用服务中心副主任宋卫东告诉《经济参考报》记者，捆绑的一般步骤是，由政府完成具体地块商品房配建保障房详细规划，再由土地有偿服务中心完成交易。
早在今年3月份，安徽省政府曾下发一份文件，要求全省新建普通商品住房、经济适用住房、拆迁安置房项目，都要配建10%的保障性住房项目。
合肥学院房地产研究所所长朱德开告诉《经济参考报》记者“政府已经出台硬性规定，开发商要么接受，要么选择别的途径。”但是，究竟哪些地块适合配建？怎么配建？这些配建地块的后期管理又应该怎样？合肥还在进一步规划中。
北京阳光100置业集团有限公司副总经理范小冲表示，配建“捆绑”模式将成为此后土地出让趋势“在地方承担能力有限和中央问责制度前提下，商品房与保障房捆绑制度是最有效、最直接的解决渠道。”
不过，保障房与商品房分处于不同地段是业内共识，“捆绑”地块的位置选择和具体配建标准目前尚没有公认的合理模式。
市场
房地产开发商反应冷淡
5月份，杭州要求配建10%保障房地块以及石家庄同等性质“捆绑”地块先后流拍。而这并非流拍个案，大部分“捆绑”性质地块出让 过 程 因 为 应 者 寥 寥 而 以 低 价 成交，更有城市部分保障性质地块流拍后降价入市仍然乏人问津。
继杭州、石家庄后，福建首宗保障房“捆绑”商品房用地因无人竞标宣布流拍。据了解，当地政府已经将保障房建设规模细分“捆绑”到具体地块。但是首宗“ 捆绑”地块入市即流拍令当地政府始料未及，不得不重新规划保障房建设方式。
北京东亚新华地产一位内部人士告诉《经济参考报》记者，目前仍处于政策调控期，国家的宏观调控力度和空前的保障房建设规模令调控效应初步显现。各地土地溢价率下降、土地出让金减少表明开发商对未来的市场预期并不看好。
而“捆绑”模式地块流拍的主要原因，是因为开发商热情不高。保障性质项目回报期长且收益不高，“捆绑”后反而影响商品房的销售收益。
南京银城房地产开发有限公司总经理傅建告诉《经济参考报》记者，在南京市场，一块单纯进行商品房开发的住宅地块地价大概在每亩500万，捆绑保障房建设后，地价大概降低到每亩400万。
“表面看起来地价降低，但是政府其实并没有损失，因为能参与配建保障房的地块多数位于偏远地区。”傅建认为，“相反，开发商虽然低价拿地，但是在后期开发面临规划、管理等一系列难题。”
傅建解释，保障房与商品房针对不同消费群体，很难在同一小区内针对两大群体提供出统一的物业管理标准和建设水平。“商品房价格相当于保障房的两倍以上，同一地块配建保障房以后，商品房销售额会直接下降。”
其中，政府在“捆绑”地块中针对地价的折价部分，并不能弥补商品房受损部分的利益。“‘捆绑’地块总体地价成本虽然减少100万，但商品房部分地价并未减少，而后期销售收益反而要损失更多。”傅建说。
范小冲亦表示，企业更看重商品住宅地块开发。通过综合评估土地成本、未来销售收益和市场预期，开发商对保障房捆绑地块缺乏热情。况且保障房需要前期垫付大笔资金，这对企业资金链也是一大考验。
对策
亟待配套投融资政策
上述东亚新华内部人士说，希望政府在主导“捆绑”模式时，能够同时完善相关配套政策，比如针对开发企业在税收、信贷方面予以政策优惠，同时在许可范围内加快保障房审批验收环节。
除了如何在保障房配建模式中缩短资金回笼周期，房地产企业更关心的则是地方政府对投融资政策的推动。
一位房地产开发企业人士反映，去年的保障房项目贷款一般是维持基准利率，甚至能享有下浮10%—15%的优惠；今年以来一般是上浮10%—15%，甚至达到30%。按照这样的资金成本，保障房项目建设不但无利可图，且极有可能亏本。
该人士认为，顺应保障房和商品房“双轨制”的政策取向，应将两类贷款实现分类管理，并落实中央关于支持保障房建设的金融政策，确保贷款额度和优惠利率；与此同时，加强监管，防止企业“套贷”用于商品房开发。
范小冲表示，理论上任何一种政策都不能强制推行，但是开发商目前面临的处境是，“要想进入市场，只能顺应趋势，接受政府的游戏规则，分担保障房建设压力。”
“政府将保障房建设任务转移给开发商后，既没有让利，在相关配套政策上也缺乏诚意，实际的做法是，一旦拿了配建地块，保障房不建，商品房则不予验收。”范小冲认为，仅仅强制性的“捆绑”配建，而没有投融资方面的政策扶植，很难调动开发商参建保障房的积极性。
中国指数研究院最新研究报告称，未来市场商品房配建保障房、“限地价、竞保障房面积”等模式将被广泛采用。如果地方政府在保障房“捆绑”商品房模式中，给予企业更多的税费优惠，尝试成立保障房投融资和管理公司，则有利于房企提早打通融资渠道。
南京市房地产市场发展研究中心副主任李智表示，政府主导“捆绑”模式，应该针对某些特定地块，进行精准规划后再具体实施。如果地方政府在投融资渠道尽快完善相关配套政策，对各方都有好处。
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2011-06-10 14:00:10
