（操作方式篇）关于住在回龙观为了孩子换学区房的情况介绍、总结和建议（三）——操作方式篇

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紫老邪

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（操作方式篇）关于住在回龙观为了孩子换学区房的情况介绍、总结和建议（三）——操作方式篇

最近折腾了换学区房，网上也看了不少大家写的东西，现在把我了解的一些内容也写出来供大家参考。本文计划共分为四部分：

关于住在回龙观为了孩子换学区房的情况介绍、总结和建议（一）——育新篇（已发布，搜我发言记录）
关于住在回龙观为了孩子换学区房的情况介绍、总结和建议（二）——上地篇（已发布，搜我发言记录）
关于住在回龙观为了孩子换学区房的情况介绍、总结和建议（三）——操作方式篇
关于住在回龙观为了孩子换学区房的情况介绍、总结和建议（四）——感受建议篇

不养儿不知父母恩，本文献给家住回龙观有四岁以下宝宝的爸爸妈妈们。

三、操作方式篇

——前提是你在回龙观有一套产权属于自己并且无贷款的能交易的商品房
先确定你想上学的学区级别，无非就是城里某地——中关村——上地或育新。
操作主要是对钱和房产的折腾，在此将城里和中关村归为A类，上地和育新归为B类。

1、如果你是大款，钱对你来说只是银行里麻木增长的7位以上数字：

第一步：打听北京市民间最好的几所小学，确定入学政策；
第二步：根据环境在符合入学政策的在每所小学周边买，咱不上学也不出租就摆那看着~
中学？你不用考虑，再买就是了，买房同时也买关系，这年头对你来说只有想不到没有买不到……

2、如果你有些存款（200万以下）并且不想卖掉原来的房子（我有同事属于这种情况）：

选择心仪的学区吧，开始看房。遇到觉得合适的，果断出手。A类两居60平含税含中介总价最少要考虑300万。
然后看存款中有多少可以用在买学区房上，来决定下面这些如何选择：
 夫妻双方公积金贷款。二套房收限购是肯定的了，贷款最高为4成。
 凑首付1：原有房屋进行购房抵押贷款，抵押购房只能抵押评估价的4成或新房的4成，两者以低线为准。
 凑首付2：原有房屋进行消费抵押贷款，可以多贷些，但时间上最高只能贷10年，还款压力大。
 凑首付3：亲戚朋友借钱。
 凑首付4：卖车卖股票卖基金卖旧家具家电卖电脑卖手机卖老婆……
攒够首付，OK了动手吧签合同付首付过户办贷款拿房子。

3、如果你几乎没什么积蓄（0-20万），我就属于此类情况，我将结合我的经验在本篇中重点介绍这部分，估计这也是大多数目前家有2-4岁宝宝的家庭状况：
前几年房价便宜时贷款在回龙观买房结婚造人，如今贷款已基本还清原本没想费力换学区房更想追求品质更高的物质生活，但孩子进入幼儿园后越发体会到教育的重要性，看到和听到身边越来越多的人卖掉观里的房子去选择了学区房，心中开始怀疑自己原来的决定，再一细研究发现自己完全有能力给孩子选择一个更好的学区，自此幡然悔悟对于物质的追求永无止境哪天俩腿一蹬给孩子创造的内在价值才是永恒的，于是就有了这样一批在别人眼中根本没必要穷折腾的要换学区房的笨爹傻妈们。

根据我们的经济实力，再购买一套学区房几乎是不可能的。为什么是几乎？如果谁以后的稳定收入去掉各类花销还能轻松承受每月1.2万以上的月供，就会变不可能为可能了。所以，对于我们来说要考虑换学区房，从战略上讲是买一卖一，在战术上看如下介绍：

首先，在你产生要换学区房的念头时，就要密切关注自己小区的实际房价和成交量。

为什么？因为以我们的经济实力，我们现在这套房子能卖多少、能在现在的市场条件下多长时间卖出去，将直接影响我们要买的学区房情况。先卖后买？别开玩笑了，房价现在只是在歇口气，今天的新闻舆论又一下把房价拐点推到三季度了，出限购政策时说拐点在3、4月份记得吧？除非发生08年经济危机那种国家掌控不了的客观环境——赶紧打住，要跑题，在第四篇中说一下房价。
关注实际房价的办法：在58同城、安居客等网站上查同类房源，中介现在的报价都是压低房价，在他们网上报价的基础上加10-15万就可以作为参考价格。关注总价就好不用关注单价，户型面积楼层位置装修等等情况会使单价差异很大。中介为什么压低房价？吸引看房的呗，看中后再让买家加几万卖家降几万就成交了。有空的也可以打电话问，如果多数都是说“已经卖了”、“不卖了”然后向你推荐其它小区，那说明你们小区的房源是比较紧俏的。成交量方面也可以先观察周末两天小区里面看房人的多少。例如我们小区矩阵周末就有不少看房的，小区门口有的中介都挨着开两家门店，矩阵还是个面积偏小的小区，中介也得交房租发工资养人吃饭，买的人少是不可能支撑他们营业的。

其次，密切关注目标小区的房源情况，坚持看房，每个不漏，直至发现合适的房子。

除了必须具备上学的指标外，“合适”的程度取决于很多方面，户型面积楼层位置装修等等。但我认为最重要的是交定金后卖家允许获得全部房款的时限，至少要考虑3个月，越长越好。反之，即使是慢性子，也要着急卖房，房子就很难高价卖出，像我这样性子又比较急的，现在就想快点把房卖出去，感兴趣的搜我历史发帖记录《别了，回龙观》，矩阵小区里同类房源有刚175成交的，我现在就考虑比175低根据买房人的情况也能马上卖。
只有这个时间长，你在签订买房合同并支付定金后，才能从容的去卖自己的房子。时间的计算方式：公积金贷款考虑一个半月，商业贷款考虑一个月。例如：你现在交了定金，对方三个月以后收齐全款，那你可以先卖一个月房，拿到对方首付后付给学区房主首付，2个多月时拿到对方贷款时付给学区房主全款。如果卖的快或学区房主宽限得时间更长，你甚至可以在拿到买家全款后再公积金贷款，手上还能多出些低息现金干点别的。

然后，交定金签合同买了合适的房子后，卖房。

小区门外的所有中介都要去挂房源，观里其它热门地点、同类水平小区的中介门店也要去登。虽然他们都是一个系统互相可看数据，但他们内部也有很强的竞争，登记信息的人不见得会把你的信息登准登细，不同的中介手里也有不同的买房客户源，多去散发消息，留同一个人的手机号。
卖房成功后，拿首付过户、付首付过户，拿贷款、办贷款，搬家吧。

最后，上观网来，把你的操作过程写出来，给更多的傻爹笨妈们多个参照~

注意点1：操作前手里预备点现金，7、8万足够，给房主交定金和交中介费使用。定金多交点有助于谈增加付款期限。
注意点2：不要戴有色眼镜看中介，我们要做好对二手房交易环节心如明镜，中介有时为促成交易的忽悠伎俩自然不能得逞。买房卖房一定还是要靠中介。
注意点3：中介费是可以打折的，一般可先按照5折考虑。但一定要先明确中介费包含哪些项目和收费标准，不要被先抬价后打折。
注意点4：看到合适的房子，一定要果断出手，一买一卖房价现在怎么样没多大影响，再想想身边2005年前犹犹豫豫还盼着房价降的人们后来随着房价一路飙升暗自后悔及谈到房子羡慕加嫉妒的眼神……

主体内容就这些，先发给大家看，细节内容根据大家的提问我再具体补充。

据说看帖不回贴会掉人品值的……