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叶檀再次预警：房地产价格的报复性反弹或将不可阻挡
从国家统计局最新公布的数据来看，中国房地产调控没有取得太大效果。
7月份70个大中城市环比上升39个，同比涨幅4.5%，较上月4.4%略有上升，仅三亚出现下降，跌幅1.1%。换句话说，房地产调控的效果主要表现在一线城市成交量下降，环比下降与持平的城市增加，价格持稳，环比涨幅缩小，但二三线城市房价维持较快增速，价格总体上依然坚挺。
房地产调控成效不大的主要原因是货币泡沫未除。在稳健的货币政策下，我国的负利率没有缩小反而扩大。从2010年2月开始至2011年7月，我国国实际负利率延续18个月。2010年2月，CPI同比上涨2.7%，当时一年期存款利率为2.25%，负利率为0.45%；今年7月，我国CPI升至6.5%，一年期存款利率为3.5%，负利率达到3%，负利率不仅没有缩小反而日益扩大。
负利率的扩大，说明以上调存款准备金率为主的稳健货币政策没有抑制通胀预期，反而为通胀下的资产品价格上涨培育了沃土。笔者在各地与投资者接触的过程中，尤其在二三线城市，大约有60%的人，仍然视房地产为最重要的投资品种。任何房地产泡沫首先是货币泡沫的表现，货币泡沫没有去除，房地产泡沫的根基就不会动摇。
当然，央行紧缩了房地产金融杠杆，提高了首付比例，提高了按揭利率，相当于在房地产金融市场单独加息。今年7月7日央行年内第三次加息，个人住房按揭贷款基准利率达7.05%，接近2007年房贷按揭利率的高位水平。
为什么市场依然不认帐？因为现金过多，社会融资总量过大，简言之，市场不缺钱。
今年1月，央行副行长马德伦表示，我国居民偏好使用现金消费，我国是世界上现钞流通比例最大的国家，这在一定程度上增加了对人民币发行的压力。今年上半年，我国流通中货币(M0)余额4.45万亿元，同比增长14.4%，数量不少。截至 6月末，本外币存款余额80.30万亿元，同比增长17.5%。人民币存款余额78.64万亿元，同比增长17.6%，比上月末高0.5个百分点，比上年末低2.6个百分点。
目前民间高利贷盛行说明资金相对紧缺，这一紧缺相对于4万亿财政扩张时期的极度宽松而言，从社会融资总量看，流动性依然充裕。在2003年到2008年期间，社会融资总量年均扩张18%，支撑了名义GDP(包含通胀因素的GDP价格)以每年17%的速度增长；其后两年，社会融资总量以年均33%的速度扩张，GDP增速却下降到了12%，资金使用效率迅速下降，33%的货币增长仅仅支撑了12%的GDP成长。
将近80万亿的人民币存款，可以撬动任何资本货币市场，只要房地产收益上升，投资热情被重新点燃，房地产价格的报复性反弹将不可阻挡，一两次的加息无济于事，因此，目前阻止房地产价格预期的上升，是重中之重。
房价坚挺还缘于我国与调节房产收益的税收政策过于温柔。重庆、上海的温柔版房产税，市场视作搔痒，最大的作用是阻止了投资购房的增量部分，而无法逼出已有的存量房。那些手握存量房的人眼看价格坚挺，既不必担心提高存量房持有成本，也不必应对节节上升的按揭利率，“我自岿然不动”。
税收真的没用吗？错。深圳是证明税收作用的典型例子。从7月11日开始，深圳对二手房实行按评估价征税，根据美联物业统计7月数据，在二手房按照评估价征税新政出台后，深圳二手房交易陷入冰点。根据深圳市规划国土委的数据统计获悉，深圳市二手房成交量跌至冰点，环比暴跌77%，一个月内日均成交仅101套，原因只有一个，二手房交易成本上升2到3倍，相当于变相征收了资本利得税。
无论是资本利得税，还是房产税，只要严格执行，对于改变市场预期将起到至关重要的作用。
央行担心债务风险与经济下行，不敢加息；地方政府不愿触及盘根错节的利益纠葛，不肯对税收动真格；剩下的只有充满行政色彩的限购手法，但遭遇到土地财政的挑战，后遗症不少，推出不易。
上述三个原因是房地产调控成效不大的根本。只要不触动这三大因素，房地产价格能够企稳，下半年稳中略降就是上上大吉。
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一个人的价值体现在是否有人需要你，需要你的人越多，你的价值就越大，需要的时间越长，你对别人就越重要，需要我的人请靠近我，不需要我的或者不需要我了的请你离开我。 |
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2011-08-28 11:38:37
