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京二手房上调最低计税价格- 凤凰网
http://news.ifeng.com/opinion/gundong/detail_2011_11/26/10917495_0.shtml
本报讯 （记者马力）北京上调二手房交易最低计税价，这个从年初就高高扬起的靴子，昨日终于落地。市财政局、市地税局、市住建委昨日联合发布《关于加强存量房交易税收征管工作的通知》（下称《通知》）。地税等部门已根据北京最新的房地产交易价格，确定了新计税价格，但并没有公开。而是由二手房交易双方申报成交价格，再由地税部门审核，申报价格明显偏低的，则按照核定计税价收税。
按评估值确定新计税价
《通知》显示，市财政局、市地税局和市住建委，参考北京最新的房地产交易价格，并综合考虑房屋类型、建成年代、楼层等因素，综合确定了北京各区域二手房交易价格的评估值。
二手房交易的双方进行二手房买卖合同的网上签约并如实申报房屋成交价格，税务部门在受理后，对于纳税人申报的二手房成交价格符合评估值的，按照申报价格征收税款；对于申报价格明显偏低且无正当理由的，则按核定计税价格征收税款；有正当理由的，则按申报价格征收税款。
据介绍，核定计税价格将参照二手房交易价格评估值来确定。这意味着，二手房交易价格评估值将作为税务机关核定计税价格的主要依据，以此判断申报的合同成交价格是否偏低。不过，地税部门此次并未公布二手房交易价格评估值和核定计税价格。
最低计税价5年未调整
据了解，北京目前二手房交易的最低计税价格，使用的是2006年公布的版本，而经历了近几年房价上涨，最低计税价格和实际成交价格的差距很大，一些二手房交易中采用了“阴阳合同”的违规方式，以较低的价格来瞒报，达到避税的目的。
三部门表示，新政策将从下月10日起执行，并留有一定的政策过渡适应期。将以二手房交易双方当事人办理买卖合同（网上）签约的时间为准。即凡是在12月10日以后，通过市住建委网签系统签订的二手房交易合同，均按照新政策执行。
■ 解读
计税价过低导致“阴阳合同”
目前北京执行的最低计税价中，区域价格最高的是东华门地区，仅有9621元/平米；建外地区为7725元/平米；中关村地 区为7549元/平米。即使是高档的特殊二手房交易项目的最低计税价，最高的项目每平米也只有1万多元。这与北京当前的房价差距巨大。
“阴阳合同”目前已经成为了二手房交易中众人皆知的秘密。中原地产华北区总经理李文杰介绍，所谓二手房“阴阳合同”，即双方订立两份合同，一份对内，价格是真实的；另一份对外，是进行纳税申报的，是一份“低价合同”，以此“避税”。2009年10月，银监会出台银行贷款评估必须参照住建委网签合同的相关规定，对“阴阳合同”有所制约。但如果是全款成交的二手房，买卖双方仍可利用“阴阳合同”来避税。
李文杰认为，此次北京按照最新的二手房交易价格来确定评估价格，最低计税价将明显提高，并且地税部门并不公布最低计税价，这将在最大限度遏制“阴阳合同”的产生。
不过，“吊人胃口”的最低计税价可能会在尝试过几次后，能初步摸出一些规律。而且最低计税价即便调高，也会比市场成交价要低，因此完全杜绝“阴阳合同”，仅仅靠调高最低计税价是无法实现的。
■ 影响
新政有利房价整体回落
链家地产副总裁林倩认为，两个政策同时出台，显示出政府此次调整的基本态度是贴近市场现况，保障基层购房，对买卖高额房产者课以高税。
链家地产副总裁林倩认为，第一、最低计税价的提高，有效填补了旧有的税收漏洞，保证房产交易价格上的透明性。第二、基层、刚需购房者由于最低计税价提高造成的交易成本增加，会抵消普宅标准改动带来的税费优惠，多数甚至相抵后，净购买力还会增加。第三，对于豪宅别墅等高额房产交易的课税力度增强，既要面对最低计税价格提高带来的高税负增额，同时也被排除在新普宅标准的税负优惠范畴之外，这也符合目前调控下限制投资性“炒房”的方向，有利于北京整体房价的稳定回落。
北京中原市场研究部分析则认为，此次调整使部分交易可能增加税费超过50%。
据该研究部门介绍，目前北京二手房交易中，大部分交易避税的量并不大，特别是贷款客户。目前存在交易避税的主要是部分全款客户。这部分占比大约在40%左右，按照最低计税标准缴纳税费，预计改变标准以后，这部分的购房者可能需要多缴税50%以上。而大部分刚需购买都依赖贷款，目前来看，改变计税标准直接影响不大。
■ 焦点
为何不公布评估值和计税价？
此次地税部门并没有公布二手房交易价格评估值以及核定计税价格。
李文杰表示，这种形式类似于深圳市目前实施的办法。即税务部门并不对外公布计税价格，而是先让买卖双方自己来申报。“即便调整了，新的计税价肯定会比实际成交价低，公布了新标准，就让想钻空子的人有了参考，按照最低的价格来报税。不公布的话就不知道该怎么报阴阳合同的价格。”
不过，按照昨天公布的《通知》，对于申报价格明显偏低且无正当理由的，则按核定计税价格征收税款。那是否会出现实际成交价高过核定计税价。对此，地税部门并未给出实施细则。
李文杰说，在深圳采取的是不予办理的方式。即如果申报的价格明显低于最低计税价，税务部门就不予办理，房屋也就无法过户。
何为影响房屋价值的正当理由？
根据《通知》，二手房交易对于申报价格明显偏低且无正当理由的，按核定计税价格征收税款；有正当理由的，则按申报价格征收税款。
何为“正当理由”？三部门表示，正当理由是指客观的、实际影响房屋价值的因素，如房屋的环境、质量因素等。在新的计税价格核定办法中，已经考虑楼层、房屋类型、建筑年代等明显影响房屋价值因素。
李文杰说，比如房屋之前出现过质量问题，或是曾损坏维修等情况，房屋价值肯定要低一些。此外，一些极端的例子，比如房屋内曾经出现过意外的死亡事件，也会使房屋打折。
也有专家表示，税务部门应该公布正当理由的细化标准，否则仅以宽泛的“正当理由”来判断房屋的计税价，有可能会出现权力寻租的空间。
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2011-11-26 15:04:32
