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中介忽悠经适房房主抓紧“转商”
2011/11/29 00:00:00 来源：YNET.com 北青网
称“税费新政将提高‘经转商’成本”———
本报讯 “我都接到三四条短信了，说下个月10号，税费政策就要变了，如果不抓紧办‘经转商’，税费要增加好多。”昨天下午，已经满5年可以上市出售的经济适用住房房主张先生着急地询问。而据了解，近日，因普通住宅新标准和二手房最低计税价上调这两条新政策的出台，接到类似“提醒”经济适用住房房主赶紧办理“经转商”或者“出售”信息的人不少。昨天，市房协、市房屋中介协会相关负责人表示，“这是部分中介借机忽悠对政策不是很了解的老百姓赶紧找他们代办或者卖房，事实上，对已满五年的老经济适用住房而言，5年内打算卖房的，现在办理‘经转商’并不划算。”
张先生给记者看了几条他接到的催他赶紧“经转商”或者出售经济适用住房的短信。其中一条署名为“链家赵某某”的短信写道：“建委要上调地区指导价会在12月10日正式实施，经适房没转商或者考虑出售的尽快转商，以免造成税费增加”；一条没有署名，只留了一个1324的手机的短信则更加让人看了吓一大跳：“百环家园办理经转商应在本周五办理，上调16000元后，一居要交11万的税，二居最小面积需18.4万，三居24万至27万”。“我从2004年买房后一直在这个房子住，所以满5年可以‘经转商’时也没有办理。但眼下面临孩子上学问题，我5年内可能要卖掉这套房，去学区内买套房，办还是不办真成了问题。”张先生纠结异常。
“这一看就是部分中介在忽悠老百姓，借普通住宅标准、二手房最低计税价的调整，催老百姓赶紧找他们代办‘经转商’或者卖房，增加业绩。”看了上述短信，市房协和市房屋中介协会相关负责人异口同声地表示。“要让小张们不为这些忽悠短信蒙蔽，不妨从经济适用住房‘经转商’眼下所要缴纳的税费来分析。”市房屋中介协会相关人士表示。
根据现行相关政策，2008年4月8日之前签订购房合同的经济适用住房为老经济适用住房，适用老经济适用住房的上市政策，即满5年后，可进行“经转商”，即过户给家里人，将经济适用住房产权变成商品房产权；或者可以直接上市出售，将 “经转商”和上市出售“两步并作一步”一次办成，即在卖给买房人时，完成交易的同时也完成经济适用住房变性为商品房。
而无论是经济适用住房房主自己转给自己家人的“经转商”还是上市出售，要缴纳的税费，除了成交额10%的综合地价款外，面积超过140平方米的，还要缴纳成交额3%的契税、1%的个税、差额（成交额和原购房款）5.5%的营业税；面积在140平方米以内的，契税缴纳按照是否首套征收，但并无营业税。
“由此不难看出，对小张这样5年内打算卖掉自己的经济适用住房的人而言，眼下不管政策怎么变，都没有必要去做‘经转商’——没有必要多一道自己去缴纳一次契税等环节，而只需等到未来出售的时候直接‘两步并一步’，卖给买房人的同时补交综合地价款，变成商品房。” 市房屋中介协会相关人士分析。“因为现在‘转商’就需要自己缴纳一次税费；以后出售时，还得再次缴纳税费。而且5年内转让两次的话，第二次需要缴纳营业税。”
“此次两个新政策，对经济适用住房今后的经转商或者上市出售，最主要的影响是成交额10%的综合地价款。因此，如果老经济适用住房的房主5年内没卖的打算，倒是可以考虑在下月10日前办理‘经转商’；但如果5年内考虑出售的，完全没有必要听中介忽悠，赶在下月10日前去办理‘经转商’。”上述人士强调。
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2011-11-29 22:44:25
