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天通苑网友关于经转商和指导价的好帖
[天通快讯] 11月30日昌平建委、昌平地税二所“经转商”现场直击及个人看法 [复制链接]
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发表于 前天 18:57 |只看该作者 |倒序浏览 |打印
专梦想扣篮 贴：
“经转商”是让很多天通苑居民又爱又恨、但又不得不面对的一个话题，因为每当有房产政策，就会牵扯到经济适用房。去年住建委要从5月1日起实施经济适用房管理的新规，导致昌平建委人山人海都要抢着在4月底办理“经转商”，今年12月10日北京市住房平均交易价格上涨，中介又在说是最后的机会。明年？后年？还会有什么政策来折磨我的神经，曾经淡定的我还能继续淡定吗？
转还是不转？转了有啥好处？不转有啥好处？
昨天下午，我直接杀到昌平建委，问了如下问题：
1 问：“经转商”有必要吗？
答：“经转商”完全是个人行为，没人逼你转。
2 问：“经转商”需要什么材料？
答：房产证、夫妻双方身份证（夫妻互转）、户口本、结婚证
3 问：“经转商”需要交纳那些费用？
答：a 土地出让金: 计税基准价*平米数*10%-当年已交数额
b 契税: 计税基准价*平米数*3%、
c 营业税:（计税基准价—2650）*平米数*5.4%
d 印花税: 5元、
e 个人所得税: 计税基准价*平米数*1%（如果是家庭唯一住房，此项可免）
4 问：“经转商”需要什么步骤？
答：第一、确定购房者（转入者）有没有购房资格。（只需购房者一人前往，一周时间出结果）
第二 网签。（如果购房者有资格，出结果当天即可网签，过户。需要双方到场）
第三 领新房本。
5 问：“经转商”只能转给家人吗？
答：不是，除了不能转给自己，只要这个人有购房资格，就可以转给他。
（也就是说在我们的眼里，是夫妻互转或者转给老人子女，强调点是“转”；但是在建委的眼里，“经转商”的实质就是“买卖”，只要经济适用房满5年，就可以卖，只要购房人有购房资格，就可以买。也就是说：“经转商”就是把你的房子卖给了你的家人）
6 追问：经济适用房满5年，但是没转商品房，将来想卖房可以吗？
答：完全可以，经适房只要满5年即可出售。查看北京住建委2010年5月的政策《关于已购经济适用住房上市出售有关问题的通知》。
（也就是说如果现在“经转商”，是家庭内部之间的交易，那么所有费用将由自己全部承担；如果现在没转，将来仍然可以卖，而且到时候这五项费用有可能由买房人负担。因为目前的商品房交易，除了房价本身外，购房者必须额外支出契税、营业税、印花税和个人所得税。所以说，这五项费用中的后四项肯定是由购房者来承担的，但是土地出让金能否也有购房者来出完全看市场，买方市场，不可能出，卖方市场，也许有可能）
7 问：如果我有一套经适房，再买一套商品房，有资格吗？
答：可以。北京市目前的限购政策，每户可以拥有两套住房，经适房也是私人住房，是可以的。
8 追问：如果这样的话，我手中的经济适用房会被政府回购吗？
答：基本不会。经适房是个人私人产权，尤其是天通苑，属于经适房中的老房，回购的可能性很低。
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发表于 前天 18:58 |只看该作者
然后去了昌平地税二所，问了大家最关心的计税基准价的问题：
1 问：计税基准价是要上调吗？为什么上调？天通苑地区上调到多少？
答：肯定上调。从12月10日起上调。为杜绝阴阳合同，堵上税收漏洞，上调后每个地区的计税基准价将向社会保密。在以后的房屋交易中，如果每平米的合同成交价格高 于 基准价，将按合同价格计税，如果每平米的合同成交价低于基准价，将按基准价计税。
（看见了吧，今年政府没从房地产上收到多少税，收入减少，然后依据2010年全年和2011年前3季度全市存量房交易样本，定的基准价，这段时间可是楼市价格的最高点，以后避税是不能了）
2 问：目前天通苑是多少？
答：12月10日前仍然是3621.
3 追问：不是有个公式，什么楼层等修正系数吗？
答：这个公式是内部使用，不对外公布。天通苑每套房都有一个计税基准价，通常低于3621，如果你写的数高于你这套房的计税基准价，就按你写的来收缴，如果低，我们会查出基准价，按这个来收取。（你多交钱，他坦然收下，你想少缴，没门，呜呼，这就是被我们人民赋予权力的公职人员）
但是在我软磨硬泡下，该工作人员给我查了一下，说：你按3480来写吧。听见没有，一下子能省2000多。这个数字是按以下公式算出来的：
a. 7层（含7层）以下楼层按下表的修正系数计算
层数
1层
2层
3层
4层
5层
6层
7层
修正系数（%）
94
97
100
98
95
94
90
最低计税价格：3621×M%（M为表内各楼层对应的数值）
b. 10层（含10层）以下的楼层
最低计税价格：3621×｛1－1.5％×（次顶层数－本楼层数）｝
c. 11－20楼层
最低计税价格：3621×｛1－1％×（次顶层数－本楼层数）｝
d. 21层及以上楼层
最低计税价格：3621×｛1－8‰×（次顶层数－本楼层数）｝
次顶楼层算法：看房本总楼层一栏。比方说写着17（-01），这叫做地上17层，地下1层，总楼层是18层。次顶楼层就是18-1=17。
4 问：契税还能退吗？
答：不能退了。也就是说今年转商比去年多花一个契税（总价的3%）
转还是不转：
我们来举例计算我们的成本，以一套天通苑150平米，18层的13层的房屋（假设当年已缴纳土地出让金10000）为例：
如果转：目前计税基准价：3621*（1-1%*（17-13）=3476.16（就按3477为准）
a 土地出让金：3477*150*10%=52155 52155-10000=42155
b 契税：3477*150*3%=15646.5
c营业税:（3477—2650）*150*5.4%=6698.7
d 印花税: 5元
e 个人所得税: 3477*150*1%=5215.5
总费用为：a+b+c+d+e=69720.7
如果这套房是家庭唯一住房，则总费用为：a+b+c+d=64505.2
看到了吧，给我们的房子赎身需上交6万多块，谁家的钱也不是水漂过来的呀，这么贵呀！！！
如果现在没转，但是将来会卖，比如按每平米1.2万的价格出售，那么总房价=150*1.2万=180万，到时候去建委过户时，仅土地出让金这一项就得180万*10%=18万 减去当年交过的1万，还有17万。那么这17万谁交？买方会交吗？我认为不会，除非他是冤大头。
如果这辈子就住苑了，那就好了，任尔东西南北风，我自岿然不动！
所以我个人认为：转还是不转，完全看每个家庭对自己未来的规划。如果这辈子就住这里，没必要转，我认为还不至于到了“官逼民反”那一步；如果想转，明天赶紧去建委做资格审核，现在还算是个机会；如果现在没转，将来又想卖房，土地出让金肯定是个麻烦事。
转或者不转，各家根据各家实际情况考虑吧。
89703954（区建委咨询电话）
80119577（区建委土地出让金办事电话）
69748771（昌平地税二所电话，可问交税退税的事）
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2011-12-03 10:50:16
问建委和没问差不多，人家坐着收材料收钱，都懒得和你多说一句话，差一样就给你扔回去。你还别嫌税多，人家会说你考虑好了再来吧！(空)