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俄罗斯房改20年房价年增70% 莫斯科均价5万美元
2012年06月21日03:46时代周报姚望我要评论(0) 字号：T|T
特约记者 姚望 发自莫斯科
“莫斯科的旅馆好贵，一个普普通通的单人间就要100美金。”来莫斯科采访的某报中国记者向记者抱怨。不过这样的背景是，莫斯科的房价本身很高。这也是促进宾馆价位高企的因素之一。
房改20年
在苏联时代，住房体现了当时的福利特色，不过需求大于供给。
从1957年开始，当时的领导人赫鲁晓夫打算为每个家庭分配独立住房，标准是人均9平方米。由于这些住房几乎是按照同一图纸建成的，所以外表几乎如出一辙：多为五六层，像火柴盒一样，因此它们也被称为“赫鲁晓夫楼”。这种楼设施简单，但是建造速度快，能快速满足民众的基本住房需求。
“那个房间有些小，比如两房规格的，大一点的房间16平方米，小一点的是8平方米。厨房只有5平方米，都转不开身。”莫斯科居民丽达大婶对记者回忆道。
不过，住在这样的房子里并不是百分之百的免费，“每个月还要向国家交钱，电费、燃气费和房租之类”。
苏联解体后，俄罗斯推行私有化改革，住房成了首批私有化的对象之一，房地产行业逐步发展起来。1991年6月，叶利钦政府制定一系列法律法规详细规定了公民参与住房私有化的条件、范围、权利和义务。住房符合统一标准面积的免费归属居住者，超过标准部分则需自己购买。“需要支付的钱很少。”丽达说。
私有化后，房地产市场得到发展，各类房地产商投入建房。2004年俄罗斯人均居住面积已达到19.7平方米。
但是房价节节高升，一些低收入居民住房难问题仍未得到解决。
现任总统普京为了改善居民生活条件，曾推出多项政策，力争将人均住房面积从2004年的19.7平方米增加到40平方米。2006年，俄罗斯出台了经济适用房国家专项计划，国家依法保障低收入家庭，享受住房优惠阶层的住房。从国家财政中拨出专项对年轻人等低收入者提供支持。国家可以为他们购买或自建住房支付部分款项，或者为他们的住房抵押贷款支付首付款。“这有个标准，比如三口之家的收入低于一个人的平均工资，国家才会给予支持。”丽达说
老战士和残疾人等人群也可以享用到国家的财政支持。
此外，国家还创造条件保障国家计划机制外的居民利用抵押贷款和自有资金改善居住条件。比如，俄罗斯政府提出了土地抵押贷款的融资方式，自然人、法人和市政机构均可以将土地抵押获得贷款。
房价年增长70%
随着私有化的推进，俄罗斯房地产也逐步走上了市场的轨道，但房价也随之上涨。尤其是本世纪初，俄罗斯的房地产市场价格都延续着强劲的上涨势头。到2008年经济危机前，俄罗斯房价年增长70%。
莫斯科是俄罗斯房地产的龙头，这不单是因为其住房需求量占全国需求总量的1/5，莫斯科不动产的价格是其他地区价格的3倍以上。
早在2004年，当俄罗斯人均月收入还不到400美元的时候，莫斯科市中心带有三个卧室的公寓价格已超过了100万美元。2004年，一位在莫斯科经商的朋友指着一栋正在兴建的中心外围的楼房告诉记者，这个房子一平方起码要一万欧元。
莫斯科商业不动产空置率非常低，少于3%，租金非常高。但专家表示，莫斯科不动产的价格远远超出了产品本身，他们希望价格有一个校正。而值得一提的是，主政莫斯科近20年的前市长卢日科夫的夫人就是投资莫斯科房地产的。
这种的上涨已经吸引了越来越多的俄罗斯房地产公司和银行进入房地产领域进行投资。其中一半来自于境外投资者。外国投资者多数将资金投入已经完工的项目，从而避开建设和开发的相关风险。他们在该领域的年回报率通常不低于20%。据统计，从2000-2005年间，俄罗斯的住宅建设量增长了44%，每年的平均增幅达7.5%，这与同期的GDP增长速度持平。
而莫斯科也继续打造新的商务中心的举动，比如卢日科夫市长任上，在莫斯科河畔兴建了名为莫斯科city的新的摩天大楼群。
莫斯科房价作为地标也影响到了周边。一个名叫基马的俄罗斯人，在莫斯科郊区买房，90平方米的房子花费差不多130万人民币。俄罗斯其他城市的房价也水涨船高。
抑制房价
虽然俄罗斯人收入持续增加，但收入增长速度还是远远落后于房价上涨速度。
对于莫斯科房价的高升，有评论人士认为：“值得留意的是，与俄罗斯房地产繁荣的同时，世界油价上扬，俄罗斯积累了巨额石油财富。”
而一些房地产商说，莫斯科房价高由多种因素造成，如俄罗斯经济持续增长、民众收入增加、分期付款买房盛行、大量投资者涌入，还有一些持币待购者开始买房。
不过另外一些分析人士则认为，房地产市场存在价格操控。
为了防止房子问题，影响到社会稳定，俄罗斯总统普京大力推动经济适用房建设，新房供应量大幅增加。
俄罗斯政府还采取措施希望打破建筑市场的垄断局面。其中如俄罗斯联邦总检察长柴卡声明说：“鉴于联手操控价格的做法可能存在，总检察长已经委托联邦反垄断局组织一项调查，以判断房地产开发商在为房产定价时是否遵守反垄断法的规定。”
为此，政府应对住房建设用地划拨进行控制，并通过竞拍形式分配住房用地使用权。以推动房价下降和增加房屋供应量。
莫斯科房价起落
不过，热闹的房市遭遇了外在的寒冬。2008年金融危机逐步蔓延到俄罗斯，2009年年初，俄罗斯不管普通商品房还是高档房遭遇下跌。3月底，一些公司在莫斯科市内开发的楼盘降价50%，这既是因为经济危机导致需求减少。也是因为经济危机导致银行收紧银根，将房地产开发商的贷款利率提高到25%-30%。开发商纷纷降价。
而外资大规模撤离俄罗斯，致使俄房地产市场的投资额在2009年大幅下降了77%。俄房地产市场2008年总投资额为34亿欧元。
2009年房地产市场总投资额仅为7.9亿欧元。
不过，俄罗斯房市的冬天并不长久，虽然如今俄罗斯经济尚未复苏，但俄罗斯房地产业吹响了自己复苏的号角。进入2010年以来，俄各大房地产开发商高调宣布，逐步恢复楼盘开发项目，房价也有所回温。
有位莫斯科朋友指着莫斯科河畔的一些房子说：“我可是买不起，那可是莫斯科最贵的房子，几万美元一平方米呢。”根据俄罗斯不动产市场研究中心的报告，目前莫斯科市中心的平均房价大约5万美金一平方米，各类房型走势缓慢增长，五月价位比四月高出0.5%左右。
不过，民众则有另外的想法，据一些人表示，他们“正在等待第二轮经济危机对本市房地产价格的新一轮打压”。
而最近扩大莫斯科的计划，也可能在莫斯科周边带来新一轮房地产开发的兴奋点。
(时代周报)
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2012-06-21 10:07:21
