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几个和房租、房价有关的经济变量
1.月供决定了房租水平，那是投资的经营成本。
2.居民储蓄存款决定了房价而不是M2决定房价，虽然中国的居民储蓄存款巨大，支撑了以往房价的增长，但居民储蓄总量占M2的占比在下降，而企业存款是不能用来购买商品房的。由于房价，居民储蓄存款，房价三者在一个阶段内可能是同向的，给人的错觉是M2决定房价。
3.发多少货币都和房价无关，因为无论发多少货币都到不了百姓手里，就算到了开发商手里，也只是使开发商能够买更多的地，但这和老百姓能买多少房子无关。所以房子涨价和经济刺激政策无关。
4.限购不能使房价下降，只能造成房价呈梯级上升的情况发生，阶梯随着限购的时间跨度和频率波动。
5.征税不能使房价下降，税增加的是交易成本和经营成本因而会同时提高房价和房租水平。
6.经济刺激政策滥发货币，而滥发的货币只用来建设铁公基，而不是用来提高工资水平，必然在未来造成严重的通货膨胀，通货膨胀使得居民储蓄存款贬值，另一方面，通胀本身使得实物商品包括商品房的价格上升，两者随时间背离的速度加快，长此以往，是能够慢慢消灭商品房的购买力的。
7.月供与工资收入之比决定了个体购房能力。 当工资减月供小于当地平均工资水平时，购房能力为负。只要这两者的差能承受，一个人就应该买房。由于通货膨胀是经常的事情，所以借钱花总是合算的，背负月供，短期看负担较重，随着通货膨胀的发展，租金逐渐胜出月供，此其一；由于通货膨胀银行存款的购买能力越来越弱，如果不通过买房来保值或者说固化你的收入，你会被剥夺更多，此其二。
8.房地产的需求为居民储蓄水平，商品房的供给为上市的商品房。政策房不是商品房的替代品，并不能降低商品房的价格，因为政策房只满足了居住的要求，投资的要求无法实现，显然馒头不是大闸蟹的替代品一样。能经营的房子才是替代品。而商业用房则是能租不能住，因而也不是商品房的完全替代品。
9.学者们通常认同通过市场的方式，市场的归市场保障的归保障。现行政策恰恰走下去的话，也注定是这样的结果。殊途同归了。
10.自住与投资有些方面有所不同，投资时，租金总能逐渐胜出月供因而总是合算的。自住时没有持续的租金收入现金流抵消投入，所以一个是房子本身增值（实际是保值）的情况下有收入，一个是房子本身增值的情况下无收入，刚性的月供使得买房人生活长期无改善，这是不利的方面。你不买房面临着生生世世被剥夺。买了房也只能是下辈子不被剥夺。贷款还完，投资者已经享受正收益，自住者还是没有显性的收入。所以自住和投资完全是冰火两重天。所以本人认为对首套房绝对不可以征任何的税费来增加其生活困难程度，这一点很重要。
11.多写一点，这个世界的平衡方式就是通过让少数人赚钱来让绝大多数人有工作可做可以养家糊口。这就是所谓经济的现实意义。这里有两层含义，第一，均贫富的思想是混账思想，第二是就业的充分程度是为政者首先考虑的问题。任由经济的下滑将导致失业率暴增，这将是最近一段时间摆在主政者面前最主要的问题。沿海经济发达地区事发频频是否和这个有关系，我没有研究，但是经济危机以来，经济下滑导致沿海经济发展带，珠三角长三角受害最严重却是公认的事实。前两天媒体曾以珠三角与长三角“熄火”来形容当前的复杂局面，应该引起大家的注意。
(此文由lqyo在2012-08-06 18:50:11编辑过)
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2012-08-06 18:49:44
