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关于新的经济适用房的政策和经转商的问题
近来，北京市住建委发布了一则《关于规范已购限价商品住房和经济适用住房等保障性住房管理工作的通知》，尽管该通知尚在意见征求阶段。但也引起了不小的震动（该网址不再展示）
通知发布后，立刻引起了两方面的反应，一方面，是中介们积极撺掇经济适用房的业主们尽快办理经转商业务。另一方面，也有不少回龙观的业主们认为，大部分回龙观的经济适用房都属于2008年4月11日之前购买的，因此，不受该政策影响。
仔细阅读《关于规范已购限价商品住房和经济适用住房等保障性住房管理工作的通知》，我感到，对回龙观业主影响最大应该是该通知第10条，其中规定
“十、2008年4月11日以前购买经济适用住房的家庭取得契税完税凭证或房屋所有权证满五年后，需按市场价格上市出售的，购房人户籍不在本市的，由房屋所在地区县住房保障管理部门出具《再上市出售意见》。在同等价格条件下，房屋所在地区县住房保障管理部门可以优先回购。”
这条规定有三层意思：
第一层是说，2008年4月11日以前购买的jjsyf契税满5年后仍可上市交易，不执行强制回购。
第二层是说，购房人户籍不在本市的，由房屋所在地区县住房保障管理部门出具《再上市出售意见》
第三层是说，同等价格条件下，房屋所在地区县住房保障管理部门可以优先回购。
第一层意思和第三层意思其实是2008年调控政策的原话，没有改变。其中，关于“优先回购”此前一直停留在口头说法问题上，而并未有任何实质的操作流程规定。在上市出售过程中也没有任何房管部门的所谓的审核程序。从这个字面意思上看，貌似对大家没有什么影响。
但关键在于第二层意思。虽然表面上是说，“出具《再上市出售意见》”的前提条件是“购房人户籍不在本市的”，但对于购房人户籍在本市的，是不是也要出局该意见，则语焉不详。而根据2006年来针对经济适用房出台的一系列意见，在这类问题上，政府通常会按照对房屋持有人最不利的方式来操作（就如2008年关于转商是否需要缴纳契税的问题一样）
因此，有了这个第二层意思，那么“优先回购”就不再会是一个空头说法了。那么，这带来的危险和损失是什么呢， 在我看来，至少房主在交易的成本那边会上升很多。
比如说，在规定之前，一套3居市场价卖到200万左右，但在缴纳税费时，通常按照政府的指导价签合同，总价可能就140万左右。但新规定一旦实施，如果无论购房人是否本市户籍，都需要“出具《再上市出售意见》”，那么这时，你再按照140万网签一个合同价，则绝对存在被回购的风险。所以，估计将来交易的，只能按照实际成交价来网签合同了。
这样的话，你原来是需要按照140万缴纳11.5～14%的税费的，现在则需要按照200万的价格缴税。这样的话，你至少要多缴纳6-8万的税费。
而如果你将来将该房屋上市出售的话，则意味着购房人需要现金支付30－40万的税费，而且这些费用是不能贷款的，庞大的现金压力将导致购房人宁愿购买商品房，以缓解资金压力。也就会导致jjsyf将来很难被卖出去（除非低价甩卖，但又存在被政府回购的风险）
综合这种考虑，我建议大家能够转商的赶快转商吧，以规避风险。而且，由于政府的指导价在不断提高，越早转商越好
不想浪费这笔钱的，卖了之后再换房也可以。当然，如果准备长期持有待将来养老用的，则可以不考虑这些影响
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2012-09-18 10:03:29
