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借名买房，房产最终归实际购买人--优势证据与物权至上。
借名买房，房产最终归实际购买人
中国婚姻家庭法律网 该网址不再展示 2011-12-6 阅读：536次
借名买房，房产最终归实际购买人
——优势证据与物权至上
借用他人的名义购买房屋，被借名人却主张对房屋的所有权。那么，在“物权至上”的今天，凭手中仅有的证据，能否讨回房屋？这一难题在普遍不被看好的情况下，房屋实际购买人却偏偏不服输，打了一场不可为而为之的官司。而本案的发生，为那些规避房地产住房信贷政策者敲响了一记警钟。
借名购房埋祸端
现年31岁的叶玮涛，与妻子冯琴同是江苏省盐城市人，在江苏省苏州市拥有一家建筑安装工程有限公司。叶玮涛手下有一女会计，名为徐晓雯。因徐晓雯与丈夫刘建明也是江苏省盐城市人，四人既是老乡，加之年龄相仿，因此关系十分要好。
叶玮涛、冯琴从事建筑安装工程生意，十分看好房产的投资前景，虽然在苏州市已置有两套房产，但在国家一次又一次发出重拳调控房市的强烈信号的情况下，他们深感投资房产将越来越困难，便计划在国家出台调控政策之前，再投资购买一套房产。
经过几天的市场摸查，叶玮涛夫妇始终没有找到满意的房源，但他们并没有轻易放弃，继续来往于房产中介公司，寻找合适的房源。
2009年8月13日，叶玮涛来到苏州工业园区某房产中介公司门店，该公司员工孙斌就向叶玮涛介绍了苏州工业园区百合花苑的一套房屋。看过房后，叶玮涛夫妇对该房屋所处的地理位置、户型、价格都十分的满意，随即在中介孙斌的见证下，夫妇俩当场与周玉梅签订了合同，约定：“买方叶玮涛购买百合花苑周玉梅之物业，于2009年8月14日支付定金伍万元整给业主周玉梅，房价人民币137.5万元。” 叶玮涛与周玉梅作为买卖双方在合同上签了字；孙斌作为中介方出具收据一份，写明：“今收到叶玮涛现金支票伍万元整，作为购买百合花苑的购房定金。”
次日，叶玮涛来到中介公司，在叶玮涛的要求及孙斌作为中介的见证下，叶玮涛以徐晓雯的名义与周玉梅签订了《房屋买卖中介服务协议》，约定：买方购买苏州工业园区百合花苑某房产，建筑面积161.57平方米，房屋总价人民币137.5万元；第一笔款买方于2009年8月14日支付购房定金伍万元整给房东方；买卖双方于2009年8月26日办理过户手续，买方于过户当日支付叁拾万到托管账户，并办理贷款壹佰壹拾伍万元整，待银行审批通过，将贷款汇入房管局托管账户；当买方拿到两证的当日，卖方凭房管局开具的收款凭证到银行领款145万元，并退还给买方12.5万。当双方拿到款和证，于次日办理房屋交接手续。在该协议落款购房人栏目注明徐晓雯（叶玮涛），该签名系叶玮涛亲笔所签。
叶玮涛为何要以徐晓雯的名义购买房屋呢？中介孙斌对此介绍说：“由于叶玮涛说自己已有多处房产，根据国家政策只能贷款5成，所以希望能以他人名义购买。叶玮涛提出可以以他的会计徐晓雯的名义购买。我就在定金合同原件后面抄下了徐晓雯的姓名和身份证号码，去查询是否可以贷款七成。后经查询发现徐晓雯可以贷款七成，我就告诉了叶玮涛。叶玮涛就说用徐晓雯的名义购买。”
2009年9月8日，徐晓雯与工商银行苏州星湖支行，签订个人购房借款担保合同，约定徐晓雯向工商银行苏州星湖支行贷款115万元，并将上述贷款转让苏州工业园区房地产交易中心托管。还款方式是等额本息，每月还款6170.9元，从2009年10月8日开始还款至2034年9月8日止，还贷工商银行卡号为6222××× 356，户名为徐晓雯。
2009年9月21日，叶玮涛以徐晓雯为乙方，周玉梅为甲方、中介孙斌作为介绍方，三方共同签订《关于百合花苑买卖合同的补充协议》，约定：百合花苑应缴全部税费为12.8万元整，其中甲方承担2.45万元整，乙方承担10万元整，中介方承担3720元整，由于实际成交价为137.5万元，已支付定金5万元，而托管金额为145万元，所以当甲方领到托管全款145万元后，应退还乙方12.5万元。现甲乙双方经友好协商决定，本应由乙方承担的10万元税费由甲方先行垫付，交易完成后，甲方只需退还乙方人民币2.5万元整即可。
事后，叶玮涛以徐晓雯的名义交纳契税1.45万元、交转让费487.71元，以周玉梅的名义缴纳营业税、城市维护建设税、教育附加、地方教育附加合计8.04万元，又交纳评估费4350元、所有权登记费160元。
2009年9月26日，苏州工业园区国土房产管理局向徐晓雯颁发了该套房屋的房屋所有权证，房产证载明：共同共有人刘建明。2009年9月底，房屋交付叶玮涛，并由叶玮涛一直实际居住使用。此后，该套房屋的上述付款票据和房屋所有权证书一直由叶玮涛保管。
归属成谜起纷争
2010年7月29日，因感情破裂，刘建明向法院起诉要求与徐晓雯离婚。在离婚诉讼中，刘建明要求将登记在刘建明、徐晓雯名下的位于苏州市工业园区百合花苑的一套房产作为夫妻共同财产予以分割。
得知这一消息后，叶玮涛、冯琴夫妇惊出一身冷汗，他们第一反应就是：必须尽快将房屋的产权归属确定下来，不然自己的房屋就要落入他人之手。然而，一个现实的问题是，房屋虽是自己出资购买，可自己手中仅有一些购房时的单据，而房屋产权人登记为刘建明、徐晓雯夫妻，现在刘建明想将房屋据为己有，仅凭手中的证据，能否讨回房屋？
夫妇俩咨询了一些法律人士，然而让他们失望的是，法律专业人士的答案几乎一致：物权至上，要想打赢官司希望渺茫。
经过慎重考虑，叶玮涛、冯琴夫妇决定通过法律途径讨回自己的房屋，遂于2010年8月26日来到苏州工业园区人民法院，一纸民事诉状，将徐晓雯、刘建明推上了被告席，打一场不可为而为之的诉讼。
对这起房屋归属谜案，法院十分重视，先于2010年9月29日、2010年11月11日适用简易程序公开开庭进行了审理。后因案情需要，转为普通程序，于2010年12月13日第三次公开开庭进行了审理。庭审中，双方围绕房屋的归属焦点，唇枪舌剑，互不相让。
2010年10月14日，在房屋归属纠纷案件审理过程中，刘建明诉徐晓雯离婚诉讼案，经法院调解，达成调解协议，刘建明与徐晓雯离婚。对于百合花苑的房产，因涉及第三人的利益，双方在离婚诉讼中同意待法院作出判决后再另行处理。
由于双方都有相应的证据证明自己的诉求，又没有足够的证据推翻对方的主张，诉讼房屋究竟应归何方？为了尽可能还原事情的真相，法院做了大量的诉外调查工作。
审理中，法院查明徐晓雯在叶玮涛、冯琴夫妇公司工资收入为每月1600元。刘建明自称从事废品回收生意，收入并不固定。刘建明和徐晓雯在本案诉争房屋交易前一年的银行卡交易信息，刘建明提供银行卡一张，最高余额为13000元；徐晓雯提供银行卡三张，最高余额为55744.22元。
法院还调查了叶玮涛、冯琴夫妇公司的财务账簿，显示2009年11月至2010年10月，每月支付“百合花苑房贷”各6200元。其中粘贴有三张银行自动柜员机客户凭条显示存入银行卡号为6222××× 356，户名为徐晓雯，数额各6200元。庭审中，叶玮涛、冯琴夫妇公司的总账会计赵长松证实叶玮涛百合花苑房贷从2009年11月开始还的，每月还贷是从公司财务账上领取6200元，存入户名是徐晓雯的银行卡中。
由于诉争房屋是孙斌居间介绍的，因此孙斌是最了解购房情况的案外人，审理中，法院依法对中介孙斌进行询问。孙斌证实，2009年8月13日叶玮涛到其公司门店咨询购房事宜，其就向叶玮涛介绍百合花苑的房屋。当晚约房东周玉梅看房，并在其见证下签订了定金合同。由于叶玮涛说自己已有多处房产，根据国家政策只能贷款5成，所以希望能以他人名义购买。叶玮涛提出可以以他的会计徐晓雯的名义购买。其就在定金合同原件后面抄下了徐晓雯的姓名和身份证号码，去查询是否可以贷款七成。后经查询发现徐晓雯可以贷款七成，其就告诉了叶玮涛。叶玮涛就说用徐晓雯的名义购买。2009年8月14日，其去叶玮涛公司取了现金支票5万元，出具了收据，并于当天将支票给了原房东周玉梅。后来，叶玮涛以徐晓雯名义将现金30万元打到苏州工业园区房管交易中心托管账户作为首付款，当时其和徐晓雯、叶玮涛一起去的园区星湖街工商银行。贷款是用徐晓雯的名义办理的，她当时和一位男士一起办理的贷款，据徐晓雯讲这位男士是她的丈夫，贷款银行也是星湖工行。在办理贷款时叶玮涛当时也在场，房屋过户手续是原房东夫妻双方和徐晓雯及签贷款合同的那位男士，在其陪同下一起去房产交易中心办理的。徐晓雯是和另外一位会计陪同叶玮涛收房时来百合花苑看房的，具体时间是在2009年9月底，当时房屋已经办理了过户手续。
庭审中，叶玮涛夫妇公司的员工高岭陈述叶玮涛让其在办理诉争房屋贷款、过户手续时代“刘建明”签字。
优势证据还真相
苏州工业园区法院经审理后认为，叶玮涛、冯琴主张为使徐晓雯女儿落户苏州，自己能享受优惠的贷款政策，便以徐晓雯的名义，与案外人周玉梅签订房屋买卖中介服务协议，争议房屋所有权归自己所有，其向法院提供了该房屋的房屋买卖中介服务协议、补充协议、定金合同、收据、土地使用权证、江苏省苏州工业园区服务业通用发票、苏州工业园区房屋所有权登记费定额收据、江苏省契税完税税证、苏州市电子缴款凭证、评估费收据、水电费用发票、物业费用发票、自动柜员机客户凭条等证据来证明，并提供了孙斌、高岭、赵长松的证人证言予以证明。叶玮涛、冯琴认为，从其直接支付定金5万元、支付房屋交易的各项税费，其入住交纳物业、水电费等事实以及其通过向徐晓雯支付钱款以支付首付款、归还贷款来看，诉争房屋实际出资人和购买人为其本人，而非徐晓雯和刘建明。且徐晓雯亦明确认可了叶玮涛借用其名义签订合同购买诉争房屋并支付房款之事实。
刘建明主张诉争房屋系其和徐晓雯购买的夫妻共同财产，理由是涉案房屋产权登记于徐晓雯和刘建明名下，其没有举证义务，不能因为其无法证明购房资金来源、或未亲自参与购房、或说不清购房细节、或忘记丢失购房手续就否定其对诉争房屋的物权。
对此，法院认为，涉案房屋登记在刘建明和徐晓雯名下，仅能证明刘建明和徐晓雯系该房屋登记的名义权利人，不能最终有效证明其为房屋的真正权利人。诉争房屋的归属应当结合当事人的意思表示、购房款支付、房屋居住使用等情况综合分析。在刘建明未提供房屋买卖、出资、贷款、过户、占有、使用等证据情况下，叶玮涛、冯琴提供的证据相比房屋产权证的记载具有较大的证明力。再次，鉴于案外人孙斌与双方当事人均无利害关系，孙斌的陈述可以作为证据使用，而孙斌的陈述与叶玮涛、冯琴和徐晓雯陈述的事实一致。最后，如果依刘建明所述诉争房屋由徐晓雯全权处理，购买后出租给他人，又何须让叶玮涛、冯琴交纳定金、支付贷款、税费，且刘建明也没有提供相关证据证明叶玮涛、冯琴和徐晓雯、刘建明之间存在租赁关系。
综上，法院认为，本案中叶玮涛、冯琴利用徐晓雯名义购房，叶玮涛、冯琴既没有将诉争房屋赠与徐晓雯的意思表示，也支付了定金、首付款、按期偿还贷款，诉争房屋在交付后一直由其居住和使用，故叶玮涛、冯琴作为房屋实际所有权人，其主张有事实及法律依据，予以支持。
2010年12月13日，苏州工业园区人民法院依据《中华人民共和国物权法》第三十三条、第六十四条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十三条之规定，作出一审判决，判决确认苏州工业园区百合花苑的诉争房屋归叶玮涛、冯琴所有。
一审判决后，刘建明不服，向江苏省苏州市中级人民法院提出上诉。
2011年5月11日，经法院调解，双方达成调解协议，约定诉争房屋归叶玮涛、冯琴所有；叶玮涛、冯琴自愿一次性补偿刘建明5万元，诉争房屋的银行抵押贷款由叶玮涛、冯琴归还。
法官说法
“优势证据”扳倒了“物权至上”，实际购房人讨回了自己的房屋，一起房屋归属谜案也随之尘埃落定。然而，本案的判决结果，却不为大多数人理解。那么，法院判决的法律依据和法律理论基础是什么呢？
有关法律人士指出，物权至上是物权法的核心精神，是指物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记，法律效力自记载于不动产登记簿时发生效力。我国《物权法》第六条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。第十四条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。但是，实际工作中，因一些主客观因素，会造成物权登记内容与实际内容有出入，这就要求给予更正错误的法律途径。据此，《物权法》第十九条规定：权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。问题是，权利人、利害关系人必须提供足够的证据，足以推翻登记簿记载的事项。这就产生了一个优势证据的问题。优势证据，包含优势证据制度和优势证据规则两方面内容。所谓优势证据制度，就是指在民事诉讼中实行优势证据证明标准，即如果全案证据显示某一待证事实存在的可能性明显大于其不存在的可能性，使法官有理由相信它很可能存在，尽管还不能完全排除存在相反的可能性，也应当允许法官根据优势证据认定这一事实。所谓优势证据规则是对双方所举证据的证明力进行判断时所确立的规则，属于采信规则。即当证明某一事实存在或不存在的证据的分量与证明力比反对的证据更具有说服力，或者比反对的证据可靠性更高，由法官采用具有优势的一方当事人所列举的证据认定案件事实。《关于民事诉讼证据的若干规定》第七十三条规定：双方当事人对同一事实分别举出相反的证据，但都没有足够的依据否定对方证据的，人民法院应当结合案件情况，判断一方提供证据的证明力是否明显大于另一方提供证据的证明力，并对证明力较大的证据予以确认。这一规定，便是优势证据的法律体现。
对于本案的判决，承办法官指出，首先，不动产所有权应以不动产登记簿载明的权属登记为准，有证据证明权属登记与实际权属不符的，应依法予以更正。产权登记是行政机关对不动产当时权属关系及表现状态的认可和证明，其并不创设具体的权利义务关系，当事人是否享有对不动产的权利，仍取决于当事人之间的民事实体法律关系。其次，当事人对自己的主张有责任举证证明，没有证据或证据不足以证明主张的事实，由负有举证责任的当事人承担不利后果。原被告当事人对同一事实分别举出相反证据，但没有足够依据否定对方证据的，应当结合案情，判定证据证明力大小，对证明力较大的证据予以确认。本案中，法院综合考量双方的证据而作出的判决，还原了事实真相，维护了权利公平，体现了法律公正。
本案的发生还给人们带来一些警示。我国为遏制房价过快上涨，近年来相继出台了“国十一条”、“新国十条”等措施，规定了严格的差别化住房信贷政策，使得房产投资越来越难，因此，便有人为了规避住房信贷政策，借用他人名义购房。殊不知，虽然通过保留购房手续，以优势证据规则可以帮你讨回房屋，但是，要达到优势证据的法律标准并非易事。更主要的是，房屋产权登记的权利不能对抗第三人，即如果名义产权人将房屋转让给第三方，就不能向第三人追回房屋了。到时即便能够向借名人讨回应得的权利，也可能只是一纸判决。结合到本案，试想如果徐晓雯夫妇将房屋转让他人，而转让的房屋也被使用了，即使叶玮涛夫妇打赢官司，赢得的权利很可能会因执行不能成为一纸空文。
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2012-12-03 09:57:49
