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新政府即将亮相，第一把火会不会烧向房价？
２００２年ＧＤＰ突破１０万亿，２０１２年ＧＤＰ突破５０万亿，十年五倍。
２００２年龙泽苑售价４０００，２０１２年龙泽苑售价２４０００，十年六倍。
看上去似乎和经济增长基本同步，作为支柱产业，增速略快也很合理，但考虑到这十年间举国大兴土木，假定商品房供应量增长了一倍，那么实际的房产增值就是６×２＝１２倍，十年的国民财富尽数化为房产，但并不是钢筋混凝土，而是泡沫。
粗略估算，目前回龙观房产总值约１０００亿，２０１２年全中国十三亿人只不过盖了５００个回龙观。
十年下来，当初回龙观的第一批业主如今大多四十上下，估计至少有四分之一的家庭购置了第二套投资性房产。
回顾过去的十年，房产的投资收益令人瞠目，就像红蚂蚁的帖子所言——主妇不出门，照样挣百万。
但现在呢？自住房是消费品，无所谓涨跌，自然谈不上收益。
先看看房价收入比，以龙泽苑１００平米商品房为例——
２００２年，夫妻年收入８万不算高，４０万／８＝５；
２０１２年，夫妻年收入２４万不算低，２４０万／２４＝１０；
再看看投资性房产的收益构成——
１、升值。龙泽苑从十年前的４０００到如今在前面加个２，很可观，但前提是变现，否则不过是纸上富贵。
２、租金。假设龙泽苑１００平米商品房月租５０００，年收益２．５％，还不如一年期存款３％，但作为长期投资，拿三年期存款利率５％进行比较不过分，换言之，这部分收益差了一倍。
即使拿一年期存款３％进行比较，收益率也差了（３－２．５）／２．５＝２０％。
要想获得同样的现金收益，如果租售比不变，房价必须保持每年２０％的增幅，如果房价稳定，就必须把租金提高２０％。
哪一个更有可能？在收入增幅基本不可能达到每年２０％的前提下，这两个的可能性都很小，房价收入比不可能无休止扩大，而不算低的２４万家庭年收入，已经拿出２５％用于租房，再涨２０％就是３０％，有几个家庭能够承受？
房产投资保值增值的唯一可能在于升值幅度不低于每年（５－２.５）＝２.５％，当然前提是需要变现的时候有人接盘，从过去十年的经验看，似乎不在话下，那么这个可能性又有多大？
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房产作为大宗投资品种，流动性是其命门，真到了价格转向的时候，只怕会出现无量空跌的情形……
泡沫终究会破灭，人们用离婚的手段来规避利得税，只能证明这个市场已经彻底失去了理性……
新政府即将亮相，第一把火会不会烧向房价，拭目以待……
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2013-03-06 10:52:53
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