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假设已有一套房，现在再以1万元/平米，投资一套总价100万元的新房，假设3年后房价涨到120万元再出售——
金陵晚报地产研究院一位专家，举例测算，假设已有一套房，现在再以1万元/平米，投资一套总价100万元的新房，假设3年后房价涨到120万元再出售，扣除资金成本、利息、税费，自己还能剩多少纯利润？
首先，买房人需要支付6成首付，即60万元。另外40万元，申请商业贷款，贷30年，贷款利率为基准利率6.55%的1.1倍，即7.205%，按等额本息法，每月要还房货2716.51元。前3年的利息成本，约为7万元。
由于是第二套房，需要缴纳房屋总价3%的契税，即3万元。带电梯的房子，维修基金为120 x100=1.2万元。
根据以上数据，这套房3年后出售时，将要承担的总成本(不含出售时的税费)为7万十3万十1.2万=11.2万元。
假设这套房3年后以120万元(双方各自付税)出售，买卖双方还要缴税费和中介费。若按差额20%征个税，个税=(120万-100万)x20% =4万元。营业税=120万x5.6%=6.72万元。中介费=120万x1.2%=1.44万元。卖家要缴的税费和中介费一共为12.16万元。(假设买家是首套房，买家要缴纳契税120万x1.5%二1.8万元，还要缴纳中介费120万x2.4%=2.88万元，买家一共要支付4.68万元)
综上所述，这套房的总投资成本及交易成本，累计为11.2万+12.16万=23.36万元。
而这套房的账面升值为：120万-100万元=20万元。20万-23.36万=-3.36万元。
算下来，100万元买下这套房，3年后以120万元出售，不仅不赚钱还亏了3.36万元。
如果这60万元不作为首付投入房地产投资，而拿来存银行(行情 专区)，收益有多少？部分银行3年定期存款的利率为基准利率1.1倍，即4.675% ， 60万元3年定期存款的利息=60万元x4.675% x 3，约等于8.4万元。
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2013-03-07 12:47:56
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