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1997年，泰、马、港房地产泡沫
1. 泰国的房地产泡沫
泰国是东亚金融危机的起源地。20世纪80年代以来，泰国摈弃了进口替代政策，效法亚洲“四小龙”的经验，全面实行产业结构调整，将出口导向型工业化作为经济发展的重点，给泰国经济带来了繁荣。
为了解决基础设施落后和资金短缺等问题，泰国政府在财政政策、货币政策和外汇管理上采取了一系列的改革措施。但是，对私人部门增加的贷款中的很大一部分并没有用于生产部门，而大多流入非贸易部门，如房地产市场和证券市场。经济增长漂亮数字掩盖了资产泡沫的集聚，使得泰国国内投资规模急剧膨胀。
80年代后期，由于日元的升值以及日本经济泡沫的崩溃，日本开始向东南亚各国大规模输出资本。当时泰国土地价格低廉，劳动力供给充足，工资和消费水平都比较低，再加上政府的各种优惠政策，大量外资便迅速涌入泰国。同时，泰国对外资的需求也持续增加。80年代以来，泰国的经常账户连年赤字，这在东盟成员国中是很少见的。为了弥补赤字，泰国政府开始放松对资本账户的管制，大量的外国资金非常容易地进出泰国。
在银行信贷的大量扩张下，首都曼谷等大城市的房地产价格迅速上涨，房地产业的超高利润更是吸引了大量的国际资本，两者相互作用，房地产泡沫迅速膨胀。
1989年泰国的住房贷款总额为459亿泰铢，到1996年则超过了7900亿泰铢，7年里增加了5倍多。与此同时，房地产价格也迅速上升。1988—1997年金融危机爆发的10年间，泰国的土地价格一直快速上升。
1988—1992年间，地价以平均每年10%—30%的速度上涨：在1992—1997年7月，则达到每年40%，某些地方的地价1年竟然上涨了14倍。1997年，泰国的新增空置住宅85万套，其中仅首都曼谷就有35万套，空置率高达21%。房地产业在过度扩张的银行信贷的推动下不可避免地积聚了大量的泡沫。
进入1996年以来，由于国际机电产品市场的需求低迷，泰国在国际市场中的地位急剧下降，贸易赤字更为严重，当年泰国的经常项目逆差高达147亿美元。而当时泰国政府对国际环境的判断和经济决策又出现一系列失误(如误认为香港回归和台海紧张局面将给泰国带来大量来自中国香港特区和台湾地区的投资)，再加上泰国金融系统本身的状况不佳，而监管力量又十分薄弱，这些都使得市场对于泡沫已经有所察觉。
从1995年底开始，泰国的股市出现下跌，到1997年4月已经下跌了70%，其中房地产类股票累积跌幅高达85%，银行和金融机构类股票累积跌幅也高达80%。很多国际投资基金已经着手撤出泰国，从而对泰国的汇率造成了巨大的压力。虽然泰国中央银行曾在1997年5月份进行过泰铢保卫战，但最终不得不放弃固定汇率制度，实行“管理下的浮动汇率制度”，从而导致汇市和股市的超幅下跌，泰铢贬值1倍以上。其中股市在1997年底仅为年初的1／3；房地产价格也迅速下跌，仅1997年下半年就缩水近30%，房地产泡沫最终崩溃。
2. 马来西亚的房地产泡沫
与其它东南亚国家一样，马来西亚长期实行外向型经济政策，对外贸易在经济发展中举足轻重。
1990—1996年，马来西亚的出口年均增长率高达18%，比同期GDP的增长高出约10个百分点。出口的高速增长拉动了经济的高速增长(马来西亚甚至憧憬着在2020年迈入发达国家的行列)。
为此，马来西亚政府采取了用高投入拉动经济发展的政策，政府投资迅速增加并且居高不下。在经济金融全球化的影响之下，为了弥补资金上的不足，马来西亚实行了较快的经济金融自由化政策，其中资本项目的可自由兑换，使得吉隆坡外汇市场和金融市场很快成为本地区重要的金融交易场所。国际资本大量涌入国内，导致马来西亚外债负担十分沉重，到1997年6月，马来西亚的外债总额已经高达452亿美元，其中短期外债占30%左右。与泰国类似，大量的外债并未投入到实体经济中去，而是转到了房地产业和股票市场，从而使泡沫迅速形成。
随着投资和信贷的膨胀，整个房地产市场出现了异常的繁荣。由于马来西亚政府大力加强基础设施建设，大搞“形象工程建设”，从而带动了整个房地产业和建筑业的过热发展。加上马来西亚金融监管体系的缺陷，中央银行没有具备及时有效的监管资本流向的技术和能力，而存款保险制度又加重了经济活动的“道德风险”问题，这一切都使得大量资本进入了投机性较高的房地产业和股票市场。
房地产泡沫迅速膨胀，导致房地产价格迅速上升。以首都吉隆坡为例，在金融危机爆发前的1995年，住宅租金和住宅价格分别上涨了55%和66%。价格的上涨使得写字楼空置率由1990—1995年的平均5%—6%的正常水平上升到1998年的25%。
金融危机爆发后，经济泡沫迅速崩溃。马来西亚货币汇率从1997年7月的1美元兑2.5247林吉特猛跌至1998年1月的1美元兑4.88林吉特，货币贬值近1倍。股票市场崩溃更为惨烈：吉隆坡综合指数从1997年6月30日的1077.3点缩水至1997年12月31日的594.44点，下跌幅度44.82%；金融和房地产类股票甚至下跌了70%-90%，吉隆坡股票交易所将近2250亿美元的财富瞬间消失。房地产市场泡沫也随之破裂。1997年下半年。马来西亚房地产平均交易量下降了37%，各项房价指数开始大幅回落，经济泡沫也终于崩溃。
3. 香港的房地产泡沫
房地产业在香港整个社会经济活动中具有重要的地位。20世纪50年代，香港把握机遇，依靠自由贸易成功地成为亚洲“四小龙”之一。到了70年代后期，随着土地和劳动力成本的上升，香港制造业出口竞争力减退，于是将大部分制造业转移到中国内地，而香港则逐步转型为以金融、贸易和服务为主的经济体。
至于香港房地产业，则在这次产业调整中得到了迅速的发展。根据1998年的数据，香港房地产业对GDP的贡献高达20%，房地产投资占固定资产投资的近50%，而政府收入中也有35%来源于房地产业。
香港发达的金融业有力地支撑了房地产业的发展，如银行的房地产按揭贷款、股票融资、发展商业票据等金融方式，构成了香港房地产金融体系的主体。进入90年代，香港经济持续发展，对房地产市场的需求不断增加，房地产的价格上涨非常迅速。1989年到1997年第3季度，香港的房地产价格上涨了3倍多。1997年4月，香港的炒楼更是达到高潮，当月送交土地注册处登记的楼宇买卖合同高达25572宗，比上年同期的9606宗增加了将近两倍，比上月16124宗也增加了5成多。房地产市场上的投资者数量急剧增加，市场投机炒作泡沫非常大。在这背后，银行贷款的增加起到了推波助澜的作用。
1996年第4季度，香港银行业放松了对住房按揭贷款的审查标准，直接促使大量炒楼力量进入房地产市场，使得本来就已经非常高的楼市价格再度暴涨。根据1998年的统计，在过去的20年里，香港与房地产有关的贷款占GDP的比重从20%—30%上升到1998年的70%左右。1979年，香港的房地产贷款占其贷款总额的比重为24%，而到1998年则上升为48%，增加了1倍。80年代初期，用于购买私人住宅的贷款占GDP的8%，而到1998年则上升为40%。香港房地产市场的发展蕴含了大量的泡沫。房地产价格增长率与GDP增长率在1986—1996年间的平均值达2.4，而1997年8月份在香港楼市高峰期，该指标高达3.6—5.0。房地产业对于其实体经济而言，已经过度扩张。
在东亚金融风暴的冲击下，香港虽然成功保卫了联系汇率制，但也为此付出了股票市场和房地产市场崩盘的沉重代价(如香港股票恒生综合指数由16000点下跌至10000点以下；1998年香港经济经历了十多年来绝无仅有的负增长)。1997年底，香港的房价就开始下跌，到1999年3月，房地产价格与金融危机爆发前相比已经下跌了6成，许多香港居民甚至出现了负资产。
(此文由13800138000在2013-03-15 14:20:18编辑过)
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2013-03-15 14:15:11
