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昌平高教新城最新内幕--很多人在售楼处维权
开发商陷内部股权纷争 北京高教新城业主受牵连
2012-03-15 23:59:53 来源: 网易房产 有8人参与 手机看新闻
3月12日，周一，几十名高教新城的业主聚集在该项目紧闭的工地大门前，开始维权。透过大门缝隙，他们发现工地大楼内依旧没有任何动工迹象，而此时距离开发商之前口头承诺的观宇园下发房产证的日期已经过去了将近9个月，距部分业主交纳契税、维修基金的时间过去了整整一年。
3月12日，周一，几十名高教新城（资料、团购、论坛）的业主聚集在该项目紧闭的工地大门前，开始维权。透过大门缝隙，他们发现工地大楼内依旧没有任何动工迹象，而此时距离开发商之前口头承诺的下发房产证的日期已经过去了将近9个月，距部分业主交纳契税、维修基金的时间过去了整整一年。
据业主反映，交完契税收房时，他们被拒绝进入房屋现场，开发商的理由是工程尚在精装修施工，不安全。2月15日，部分业主开始维权，因为此时他们虽已交付全部房款，交房日期到了，却尚未看到自己的房子和房产证。
业主说，当时开发商回复原计划在2011年9月交房的一批会在今年7月交房，原计划在2012年2月交房的一批在2012年11月交房。但在3月7日的协商中，开发商答应的交房日期又统一变成了一年后的2013年3月15日，理由是为避免施工影响，全部装修完成后统一交房。这意味着按合同约定应在去年9月拿到房子的一些业主，要被迫多等17个月。
在交涉中，一位项目保安告诉业主，开发商没有钱了，没有钱怎么装修。而在业主中也流传着开发商北京罗顿沙河建设发展有限公司（以下简称“罗顿沙河”）在海南的投资亏损、资金链濒危的说法。链家地产最新统计也显示，高教新城3月上旬的成交均价相比2011年降低25%，排在跌幅第一位，似乎在“以价换量”。事实如此吗？
“吸血者”罗顿沙河
网易房产调查显示，高教新城开发商罗顿沙河实际控制人为李维，和上市公司罗顿发展(600209.SH)法人代表李维是同一人。
上市公司定期报告显示，罗顿发展2008年亏损4023万元，2009年亏损3860万元，2010年前三季度亏损3370万元，如在2010年底未能扭亏为盈，按照证监会的有关规定，公司将因连续亏损三年而退市。自2010年4月27日起，罗顿发展被实行退市风险警示特别处理，股票简称变更为“*ST 罗顿”。
综合罗顿发展所在地为海南省海口市，与罗顿沙河公司名字相近等信息，似乎可以印证业主“罗顿发展在海南的投资亏损”导致罗顿沙河资金短缺的说辞。
然而，网易房产在罗顿发展的子公司中并未找到罗顿沙河的名字，但却发现与其相关的一大串关联交易。
2001年7月罗顿沙河前身成立至2004年期间，罗顿发展向其输血约2.05亿元，这部分资金原本全部是为其他项目而募集。其中，低端网络产品、网络安全产品项目计划投资额为1.9亿元，实际完成投资2620.2万元，另一部分6379.8万元，和增发项目——移动通信网络优化项目的全部资金14117.5万元，合计20497.30万元都被变更用于罗顿沙河的高教园项目。
2002年11月27日，罗顿发展与罗顿沙河签署协议，拟以前次募集资金剩余的1亿元在北京罗顿沙河高教园区内投资计1亿元建造罗顿通讯技术中心。截至2004年4月19日，罗顿发展已支付给罗顿沙河建设罗顿通讯技术中心款项0.99亿元。
不过，2004年6月17日，又因“罗顿通讯技术中心工程尚处于规划设计等前期准备阶段”，罗顿沙河退回罗顿发展0.44亿元，但“将该等款项作为本公司支付北京罗顿沙河公司沙河高教园区住宅及配套设施一期B区工程项目的投资款”。也就是说这笔款项左手倒到了右手。但另外的0.55亿元，记者未能查到使用记录。
但该笔总额1亿元的资金在2006年9月再次出现，被变更用于上海名门世家商业广场项目和补充上市公司的流动资金。
罗顿沙河与罗顿发展的关系远没有看上去那么简单。据一位接近罗顿发展的人士透露，罗顿发展的连年亏损并非是“拖累”北京罗顿的真正主因，恰恰相反，罗顿沙河不断“吸血”导致了罗顿发展的亏损。
据了解，罗顿发展的控股股东为黄金海岸（资料、团购、论坛）集团，在后者的股权结构中，自然人李维、昂健、苏晓萌分别占40%、40%和20%，李维为公司的董事长兼法人代表，但昂健与苏晓萌并没有出现在罗顿发展的董事名单中。
据知情人士表示，此举是出于对李维的信任，并且，3人之间有君子约定，集团公司或上市公司衍生出来的子公司和关联公司股权登记在个人名下的均为代集团公司持有。
但事实上，在日后个人利益膨胀之后，三者之间分歧日渐尖锐。而李维更由于身为董事长兼法人代表的位置优势，逐渐建立起游离于上市公司之外、实际上由其个人控制的大规模“体外资产”，罗顿沙河开发的北京高教新城项目即是其中之一。
而在罗顿沙河开始盈利的2006年，罗顿发展原计划实施的森林旅游开发、兼并海南免税商品企业公司、移动通信网络优化项目的工程进度全部为“0”。其中，为移动通信网络优化项目募集的资金中有94%和为低端网络产品项目募集的部分资金，全部变更用于罗顿沙河项目。
罗顿发展用为其他项目而募集来的资金，不断为这些体外资产输血，但这些资产的实际控制权并不在罗顿发展手中。渐渐地，罗顿发展的核心资产只剩下海南的罗顿大酒店和一家装饰工程公司，但两者每年的总利润尚不足弥补酒店的折旧费用，这直接导致罗顿发展两度身处退市边缘。
罗顿沙河并不亏损
网易房产发现在2011年一份《罗顿发展股份有限公司关于申请股票撤销退市风险警示并实施其他特别处理的公告》中，罗顿发展表示，“本公司利润主要来源为投资北京罗顿沙河高教园区投资项目所得的投资分红收益”。
上述公告显示，在2006年至2011年6月期间，罗顿沙河共反哺罗顿发展7690万元，其中，在罗顿发展面临退市危险的2010年，反哺最多，达到4000万元。罗顿发展也正是凭借这笔资金暂时从退市的悬崖边缘后撤了一点，虽然2011年上半年归属于上市公司股东的净利润仅有320万元，但毕竟“扭亏为盈”了。
但与罗顿发展的连年亏损不同，罗顿沙河的账面信息完全看不出资金不足之嫌。据罗顿发展公告显示，到2011年年中，沙河一期B区项目总可售面积23万平方米，已售19.4万平方米，销售率85%。
从2006到2011年6月，净利润总额约为2.5亿元。仅2008年即销售房屋3102套，19.49万平方米，销售收入超16亿元，2010年结算的净利润超过了1亿元。去年上半年还结算了4千7百多万净利润。
无论是从账面信息，还是从罗顿系公司内部的态度，都可以看出，罗顿沙河可谓是优质资产。那么开发商的钱哪儿去了？
钱到哪儿去了
昌平区官网信息显示，2001年6月经昌平区委、区政府研究决定由北京昌鑫国有资产投资经营公司（昌平区政府所属）与沙河镇伟业兴房地产开发公司（沙河镇政府所属）合作，成立“北京沙河高教园区开发建设有限公司”，并授权该公司经营沙河高教园区国有资产。
2001年7月，罗顿系公司中，黄金海岸集团出资2000万元占40%，海丽实业出资1500万元占30%，罗衡机电出资1500万元占30%，成立北京罗顿。
2001年9月，北京沙河高教园区开发建设有限责任公司与罗顿系合作，共同组建了北京罗顿沙河高教园区建设发展有限责任公司，即罗顿沙河。其中，北京罗顿出资2500万元占50%，上市公司罗顿发展出资1250万元占25%，国资背景的沙河建设出资1250万元占25%。
据《财经国家周刊》报道，2002年11月28日，罗顿沙河公司第二届股东大会第二次会议通过决议，股东罗顿发展将其认缴的2500万元中的1250万元出资转让给北京罗顿。工商资料显示，代表转让双方签署协议的均为李维。
看似平常的一次股权转让，却隐藏着实际控制权的变化。据知情人透露，黄金海岸集团是罗顿发展的母公司，李维、昂健、苏晓萌分别持有40%、40%、20%的股份；罗衡机电的股权结构为，李维占80%，昂健和苏晓萌各占10%，实际控制人为李维；海丽实业如今的实际控制人也是李维。
最后，经过数轮增资，北京罗顿和罗顿沙河的实际控制权均被李维掌握，罗顿发展在罗顿沙河的股权结构中，所占比例从40%缩水至4.17%。罗顿发展的年度报告也印证了上述数据。
据上述接近罗顿发展的人士推测，罗顿沙河以及其控股公司北京罗顿，都被其控制人李维当作了争夺罗顿系公司控制权的砝码，已被掏成空壳的罗顿发展难免连年亏损，而能够对其及时反哺的北京罗顿就成为“救命恩人”，李维将以此换取更多的控制权。
但2010年罗顿发展面临退市是李维等3位股东都不愿看到的两败俱伤结局，因此罗顿沙河被迫对罗顿发展反哺，同时加上不透明的一些资金流失，有可能导致罗顿沙河在2011年楼市调控中，面临从银行融资和从罗顿发展“吸血”两条途径都被掐紧的困境，“或许真没钱了”。
股权纷争 殃及业主
据传罗顿沙河之前曾拖欠施工方工程款，最终由昌平区国资委帮其垫付。北京沙河高教园区开发建设有限责任公司具有国资背景，并持有罗顿沙河25%的股权，因此网易房产拨打其官方电话，询问高教新城延迟交房的实际原因和罗顿沙河的资金状况，却被告知此事与其无关，但却熟练告诉了记者罗顿沙河的客服电话。
网易房产又拨通了罗顿沙河的客服电话，客服表示公司资金并无问题，并强调说，即使某项目的开发商中途退出，政府肯定会让另一开发商接手，不会形成烂尾楼。但该名员工以领导经常外出开会、在工地与个施工方协调为由，拒绝提供管理层的任何联系电话。
对何时交房，客服人员难以给出明确答案。对于高教新城为何延期交房，罗顿沙河客服给记者的解释是，项目中房源多为小户型，由于场地面积显示，在精装修施工阶段，不同的工种难以同时施工。
但业主一再向记者表示，在2011年10月之前，工地可以很轻易地进入，但随着交房日期临近，反倒大门紧锁，他们迄今没能见到已经“收房”的房子。
据业主蔡先生反映，在去年被通知缴纳契税的同时，罗顿沙河让业主签订另外一份精装修合同，但此前开发商表示精装修部分为“赠送”，因此部分业主怀疑罗顿沙河想籍此脱离干系，所以拒绝签订。
一位不愿具名的业内人士分析，精装修交房对开发商有多重利好，其中之一是可以临时占用施工方的保证金，谁占有资金谁就在谈判中占据优势，而从李维在北京罗顿股权变更中的运作手段来看，并不排除罗顿沙河和施工方在资金方面存在矛盾的可能。
“北京项目到底赚了多少钱，能够返还多少，除了李维谁都摸不透”，一位罗顿高层人士曾在接受媒体采访时这样表示。
记者试图通过和昂健常有沟通的一位业内人士联系昂健，但被告知对方已赴国外，不方便联系。
“我们的房子只有50年土地使用权，项目是2004年立项的，已经过去近8年了，开发商迟一年交房，我们就等于多损失一年。即使按万分之一的违约金赔偿我们，一个月才几百块钱，现在租房多少钱一月？”业主对网易房产说，多次与开发商协商提高补偿被拒，房子也不让看，他们并不排除选择法律途径解决。
(本文来源：网易房产 房涛)
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2013-03-17 00:15:06
