真正实现房价调控措施的初探——回龙观有思想的ZZ很多，希望探讨一下，光提问题的精英和光喊口号的五毛请绕行。

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轩辕

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真正实现房价调控措施的初探——回龙观有思想的ZZ很多，希望探讨一下，光提问题的精英和光喊口号的五毛请绕行。

中国的房价调控了一轮又一轮，可惜市场不买账，价格也涨啊涨。过去的十年是完全靠房地产一个龙头驱动的十年，房地产及相关产业繁荣的十年，也给中国的经济带来了巨大的泡沫和风险的十年：
1、土地财政成了各地方政府的主要收入，50%以上的财源来自出卖土地——当北京市新闻二月份土地出让金又创新高、开发商楼面价格不断突破的情况，如何能够控制楼价？能仅靠控制出口（象国五条）、控制市场活跃程度来实现吗；
2、几乎所有的知名大公司都或多或少的参与房地产开发，将本来应该用于研发和扩大生产的钱用来做房地产，当海尔、长虹、联想等中国的龙头企业都把现金投放到房地产上，中国的制作业除了山寨还能有什么出路？
3、中国房价收入比从1995年开始均处在6 以上，特别是2003 年以后出现上升突破6的界限，上升到7以上，近两年更是突破8 的警戒线，北上广更是远远高于平均水平。按照世界银行的标准，房价收入比一般在1.8～5.5 倍之间，发展中国家的房价收入比一般在3～6 倍之间，该比值越大，说明居民家庭对住房的支付能力越低（注：该网址不再展示）。当老百姓的收入主要用于购买房屋，以后每月的收入大部分都来偿还贷款后，还有多少消费能力呢？

如果只提问题，那是所谓精英；如果只喊口号，那是纯粹五毛，我只想找块地真正探讨让中国强盛起来之路——另注：万一某些言语不当，冒犯了某位领导，敬请原谅，跨省抓捕很费纳税人钱。

我建议可以采取的办法有：
1、征收房产税，在美国毫无疑问在西方世界最流行的做法。每年西方民众需要将房价的大约10%用来交房产税，交10年等于又买了一套房。当然这种办法也不是万能的，一实行就能让房价下降，因为多套房产者有可能采取房屋出租的方法避免。但中国却有法理上的障碍，因为土地目前都是国家的，如果交税也应该是国家交——当然在中国这又不是什么大问题，zf出政策、重复征税基本上也不需要一定要法理上的适当。同时需要抑制这些税收都应该毫无疑问进入国家的口袋、地方政府的口袋的想法。西方世界支撑交房产税而民众不造反的一条最重要的原则在于，取之于民用之于民：这个社区房产税最高，那么社区建设就是最好的，教育领先、社区医疗领先、配套设施最好。
2、征收额外交易税。最近国务院发布国五条控制房价，却是南橘北枳。为什么？因为没有充分的调研和方案设计，匆忙上马，胡乱扫射，误伤一大片。首先应该明确家庭唯一住房交易不交特别交易税，并设计梯度，如二套房10%增值税、三四套房30%增值税、五套以上房50%增值税；其次明确不同的使用年限应该不同的折扣，如1~5年无折扣、5~10年25%折扣、10~15年50%折扣、10~20年75%折扣，20年以上不交增值税，按照增值税x折扣征收。如二套房6年使用期应该交10%x(1-25%)=7.5%增值税。既可控制交易年限，又可实现对多收入者的调节。也可以考虑一定的住房面积折扣范围，人均面积不同设置不同的增加值，直至50%。另外还应该有退税，如果在半年内先卖一套后又买一套（顺序很重要），应该仅对房产价值的差值部分收税，而不是对两套房产分别征税。
3、征收遗产税。如工资税一样，应该设定一定的免税额，梯度从免税到50%。各地经济发展程度不一样，可能设定额也不尽相同。当然这部分工作可能近期无法进行，因为中国目前没有财产申报制度，应实现全国联网的房产、股票、银行存款、工资和社保信息，保证信息一致和可查询。
4、建立公住房、公租房。公住房面向所有民众（而不像经济适用房、限价房限定购买人群），唯一条件是必须家庭唯一住房，不收或少收土地出让金，不能上市交易，一旦购买第二套房就必须原价交回政府，可以继承但也必须是继承者家庭唯一住房，另外可以限定一定时间的纳税或社保时间（如直辖市、省会城市5年，其它城镇3年）；公租房面向低收入家庭，一旦购买房屋必须交回政府，另外可以限定一定的社保时限（如直辖市、省会城市3年，其它城镇1年）。每年应该控制支撑这种制度持续发展的先决条件是用商品房的土地出让金支撑公住房的，每年土地开发面积50%开发地给公住房，20%给公租房，30%进行商品房开发——目前实际上中国的经济适用房的用地也不在少数，但是大部分都没有上市或统筹分配，直接拨给政府、事业单位、国企当成福利发放了，据称北京这部分比例超过90%。而各地即使进行经济适用房开发，也是管理不严、去向不明、无法回收。实施过程中需要注意的地方：住房信息必须联网，保证全国住房的唯一性；身份证明、户口簿唯一，这……好像不应该提吧；不咎既往，国家应该保证以往合同的信用，减少改革压力；应该建立在公共交通发达的地方；必须保证土地出让金的专款专用，不得进入地方财政支出。政府只要牢牢控制住着70%土地（50%公住房，20%公租房）上房屋的价格，商品房的价格就不可能太离谱。

真正想控制房价实际上难也不难，不难在于只要做到一心为民，想要中国经济持续稳定的发展，就能够控制住房价，实现劳者有其屋。而难就难在政府如何转变思想，如何打破吃土地饭、住福利房的思想。以让利于民、调节居民收入的思路去设计方案，房价一定能套上笼头，使中国经济真正的走上以实体经济为基础的可持续发展之路。

(此文由轩辕在2013-03-19 10:22:36编辑过)

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2013-03-19 10:19:00