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威海银滩泡沫发酵成鬼城 房价5年滞涨巨量抛盘
http://money.msn.com.cn 2013-05-19 08:22:00 来源: 第一财经日报
原标题：威海银滩海景房泡沫调查
房价五年滞涨，加上巨量的二手房抛盘，以及一些楼盘烂尾，正让泡沫加速发酵
[ “现在银滩二手房的价格在单价3000元/平方米左右，很多人是2008年5000元买的，现在3000元亏本出手。” ]
威海银滩，一个美丽的“谎言”吹起的旅游地产泡沫，正暴露在阳光下。
空城银滩
银滩位于山东威海下属的乳山市，海岸线东西长21.3公里，南北宽3公里，气候适宜，年平均气温12.3℃，空气质量良好，沙滩细软，是中国AAAA 级旅游度假区。据官方提供的数据，银滩每年的旅游人数为412.5万人次。这也是当地政府大手笔开发海景房的原因之一。
但看似热闹的银滩，实际上却是一座人烟稀少的空城。
“银滩是一座‘鬼城’，冬天甚至整个海滩上一盏灯也不亮，即便是在旅游最旺的七八月份，大量房屋还是空置的。”威海市一家房产中介老板龙大兴(化名)告诉第一财经日报《财商》。
5月上旬，胶东半岛渐渐进入旅游人气旺季。宽阔的海边耸立着密密麻麻的住宅，但本报记者发现，不少一线海景房整栋楼甚至无一户入住。当地最具代表性的银滩大酒店的酒店主楼甚至暂停营业，只留了少量房间供客人入住。
在银滩从事了五年海景房销售的Mike告诉记者：“哪怕是在人最多的七八月，银滩海景房的入住率也不超过10%。”
较低的入住率直接导致了银滩海景房的出租价格也不高。一般而言，一套60平方米左右的海景房，月租金在400元左右。这在各地的海景房出租价格中也处于较低水平，据途家网CEO罗军统计，三亚的海景房的年租金收入在10万左右，海口的海景房年租金回报在2万到~3万。
无人气的背后，是2000年以来庞大的海景房建设。目前银滩已经密密麻麻修建了200多个商品房住宅小区。由于当地房管局并不公布相关信息，很难查证银滩海景房的确切开发量。
这些房子中的绝大部分都卖给了外地人，其中以北京、上海、东北等地人较多。
不过，到银滩的交通并不便利。以上海为例，只能乘坐飞机或者火车到威海，再从威海乘坐大巴到银滩，约100公里，需要花费1.5个小时。
沿着银滩沿海岸线的公路，一路上极少有车通过。由于人烟稀少，路上几乎没有出租车，若需要出行，只能乘坐当地的摩托车。
在海岸线沿线零星地分布着一些小型饭店，不过5月由于银滩人流很小，大多数小饭店并未开始营业。
银滩甚至没有固定的菜市场，每月分期在周边几个地段设有集市。例如农历初一、初六在常家庄和小陶家，初三、初九在宫家集，初五、初十在焉家。
“银滩的房子很难升值，因为没有发展趋势，没有配套设施无法生活。”龙大兴告诉记者。
在冬天，银滩更是人迹罕至，由于住户很少，冬天大多数银滩小区甚至没有供暖。“住的人少，电厂供热会赔钱，所以不供。”龙大兴告诉记者。
目前银滩200多个楼盘中，供暖的只有两个，分别是离海较远的松花江路上的山水人家和维利亚，靠西的碧海名居此前供暖，但现在已停止。
对于老人而言，住在银滩最大的困扰可能是没有配套的医院。一旦患病，老人们需要到银滩最西的医院。
目前银滩最邻近海岸线的地域已经几乎全部开发成海景房，但是历经多年开发之后，销售还在继续。
房价滞涨+巨量二手房抛盘
“银滩有两个客户群：养老休闲和纯投资人群。不过由于医保没有全国联网，真正意义上的养老地产很难实现；而投资人群又会加大当地的房价波动。” 上海乘星行行销服务机构总经理李骁告诉记者。
表面上看，近年来银滩房价涨幅明显。刘女士2000年左右的购买单价是1900元/平方米。曹先生在2009年底购买的一处房屋单价为4900元/平方米。而2013年5月销售的楼盘价格在7000~8000元/平方米。
同时，银滩的地价从前些年的一亩地5万元上涨到目前80万~100万。
但实际上，不少购房者正在亏本抛房。
“现在银滩二手房的价格在单价3000元/平方米左右，很多人是2008年5000元买的，现在3000元亏本出手。” Mike告诉记者，一手房的价格并不能看出银滩房屋的真实供求关系，而二手房交易价格更加客观。
本报记者走访多家中介发现，银滩二手房均价在3000元左右，甚至一些一线海景房二手房售价也在3000元到4000元/平方米。
甚至有一些极端的情况，Mike告诉记者：“我遇到的最便宜的情况是80平方米的房子，由于主人急着用钱，总价12万就出手了。”
目前，银滩囤积了大量待出售的二手房，并且价格低廉。
“现在银滩有200家中介，平均每家中介手里有200把钥匙，你算算银滩的二手房有多大的量。由于抛盘大，二手房都卖不上价。”Mike告诉记者。
“其实用同样的钱，可以在威海市内较为中心的地带购买海景房，并且房屋建造品质大大优于银滩。”龙大兴告诉记者。
目前，银滩一线海景房价格在7000~8000元/平方米，代表当地高端地产的香港平远城的价格在13000元/平方米(一线花园洋房)。而威海市 内由于三面环海，在三大浴场附近有大量的海景房，以孙家疃附近为例，一线海景房价格在7000~8000元/平方米。华润地产开发的华润湾九里和宝利地产 开发的凯旋公馆是当地高端房产的代表，价格在1万元/平方米以上。刚修建不久的国际海景公寓目前价格在2万元/平方米。
房价滞涨，大量的待售二手房，对于投资而言显然不是一个好的信号。
烂尾楼盘：过期4年仍不见交付
除了投资回报上可能没有想象的那么高，一些楼盘还存在烂尾的风险。
五月初的银滩还有些微冷，一片杂草丛生的荒地边上屹立着蓝色玻璃结构的台湾城售楼处，门口依稀可见从施工场地吹过来的黄土。
在售楼处内，记者看到了海基会会长江丙坤在此处考察的照片。这曾经是银滩最大手笔开发的楼盘，由一家台湾开发商开发。建设初期，开发商花费3亿~4亿元修建了银滩一处大型人造景观——潮汐湖。这也是当地政府重要的工程景观。
售楼处一名留守的销售人员告诉记者，台湾城已经超过半年没有发工资了。
杨先生夫妇专程从上海赶到银滩，准备看他们过了交房期4年未交房的海景房。此前的4年，每年开发商都会寄送给杨氏夫妇一封信，信的内容是房屋交付要延期。
杨先生夫妇购买的住宅在台湾城的18号楼，根据合同是精装修。记者来到18号楼，房子是盖起来了，但是里面没有装修，周围一人多高的荒草丛生。
此前接待杨先生夫妇的销售人员早已不在台湾城售楼处，而此人电话也早已停止使用。
售楼处的销售人员告诉记者，现在只需要几千万就能把剩余工程全部完工。“但是，老板在北京南三环还有一个项目也发生了烂尾，现在要等北京项目解决后才能顾及到银滩项目。”
记者到乳山房管局银滩办事处查证，工作人员告诉记者，此楼盘的总产证尚未办理。
Mike告诉记者，银滩出现的烂尾楼盘不止台湾城一个，长城文化苑、金鼎大厦、万豪庭海苑、银滩之心、龙韵花园也都出现过烂尾楼盘。
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2013-05-19 11:19:46
