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紫老邪
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不发热贴好久了,把近期的镇群之宝弄上来吧,关于买房的!
关于沙河高教大楼的详细介绍

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在沙河玫瑰园别墅区的东北角外,东距城铁昌平线“沙河高教园”站700米。





大部分都是上下两层各建筑面积18平米左右的户型,少量15平和26平的。




18+18,两层中间有个洞,可以自加转梯,默认隔开,各有各的门。

整个大楼目测28层左右,上下两层算一套,各通楼梯。








使用面积是2.25*4.96米,含卫生间。开门旁边是卫生间,卫生间有门,能自改玻璃幕墙。收房带精装修(墙面、木地板、洗手间马桶洗手盆)。












水电是商业水电费,中央空调,无燃气,无厨房。

房子是开发商一直延期交房,房主都有房产证,房产证上写了是商品房,办公性质。各种交易手续都是全的。

基本都是7月10日后开始陆续收房了。

目前的房价都在中介那查,分户型价格差异较大。大概的区分方式:

天井内和天井外的,天井外的再分朝向,按价格从高到低依次是朝东-南-西-北。

目前(7月7日)的市场价格大概为 天井内(36-38),天井外(东45-48、南43-46、西43-45、北40-43)。

我7月7日签合同的价格是天井外朝北8层(实际15、16层)中间位置,房价40万,中介费及契税等共1.8万。

我是7月6日周六无意中知道这个楼盘,当天看到很多卖家太不靠谱,一说要签合同就说涨价,或说等过几天收房后再看。晚上回家找出各种卡各种存折算上股票算上能从亲戚手里先借上的,勉强40万出头,差不多,搞起。

7月7日中介给我找到了一个井外朝北高层、确实能签合同、不涨价的,果断出手,讲价的话未提半句。

这个价格现在要收房了很难买到了,在此也感谢一下能立刻帮我找到这靠谱卖家的中介。

买这房子大部分以投资目的为主,上下两间,租金预计今年500-600元/间,年底8号线连通后800-1000元/间。朝东的以后中低层的租金肯定贵些,小公司挂广告牌子好租。

买了后租一间留一间,家里来人临时去住一下、周末去小沙河钓鱼烧烤的根据地、放个麻将机当自己的棋牌室…

自住两间的话,上下加转梯,下面当客厅和厨房,上面当卧室,洗手间可以拆掉一个腾地方。


有孩子的,可以老人和孩子住一层,两口子住一层。

这房子的重大缺点第一是没燃气,而且没通油烟的通道,要装只能打在窗户上,要是把厨房设在窗下,还要改水路,这层基本就不能睡觉了。

第二是使用费用高,商业水电,能不能像东亚上北那样改民用不好说。中央空调更是便宜不了。

关于贷款:很多卖家不接受,觉得麻烦。另外,贷款额度与评估价和买房时网签价有关,能贷出的钱10-13万的水平。10万以下银行不放贷。

关于税:全款可以免掉个税和土地增值税,你网签的价格不高于房主买的时候的价格就可以。契税按网签价格的3%收取,其它费用也就几百元印花税房产证什么的。如果网签价格高于房主买房时价格,就要产生20%的个税和30%-70%(具体不详,有知道的补充详细)的土地增值税。网签的最低价格是每建筑平米1万。房主买价在12万-30万之间不等。

关于长期增值的个人看法:现在这里和当年的回龙观很多情况都相似,把龙泽前面那条路和十里长街一起竖过来,就是现在这里这样。不过,这里有很多名牌大学、中等规模公司,马路宽阔没有路边停车,绿化区域大,不像回龙观纯住宅区基本全是住宅楼的性质,目前区域中房价与回龙观相比相差不大。北挨六环,向西不走高速直接到航空博物馆和小汤山,进出方便,不像回龙观每天早上挤着出门。所以长远走势有可能强过回龙观,让回龙观一直是房价洼地。不限购、总价低、近城铁,8号线今年通到昌平线。这些都是未来增值和好转手的有利因素。此外还与北师大学区隔路相邻,幼儿园小学初中高中全套,陪读的租房需求应该也不小,(注意这里目前不能落户口进学区,能不能像东亚上北那样进学区不好说)。



关于短期房价的个人看法:上文所说的市场价基本是目前中介中挂出的价格,因交房时间的一再延期和不确定性价格有一定低估,眼前临近收房,有意出手的房主大多在看收房后的市场情况,预计收房后价格会先涨后停,然后再理性缓步增长。有意购买的可多关注停的那段时间中急用钱诚心出手的情况。先涨后停的原因是,现在的买卖都是连房都看不了的情况下交易,收房后有房子了卖房的肯定会提高预期,互相谁也不想卖的比别人低,再加上中介在中间起的负面作用,报价会普遍提高,我预计提高10%左右。停的原因是要卖房的都会放出来,买的人又不会抢购,特别是突然涨价了不是特利索的人更会继续观望,供大于求,报价会停止上涨。等大家都觉得价格也就这样了,都接受了,交易再起来,这时就都是合理的市场价格了。

个人建议:手上有4、50万,无购房资格,要在北京生活,特别是上班位置在北城,饱受换房东之苦的,特别适合出手这里。手上有几十万,闲着没地方投资在存银行买理财长线投股票的,也比较合适投资这里。

关于朝向的选择,综合来说,纯投资的选朝东的,以后租给小公司,临街挂牌,很有优势。有自住的选朝南和朝北的,最好选朝北的,越高层越好,南面凹槽里侧面靠南的也不错,以出租为主的选朝西的,租房的一般不考虑西晒。天井内的就随意了,即使最顶层冬天也见不到太阳,关键是和对面太近,要么全天拉窗帘,要么一点隐私都没有。为什么自住朝南北的最好?对于大多数人,以后夏天肯定是热的受不了开一会儿中央空调,不会像自己家现在这样随时开。冬天没事儿,随便弄个200多的油汀电暖气,睡觉时开个低档就行了,12平米的小房子,消耗不了多少,千万别想用中央空调取暖。所以朝西的夏天最难过,西晒能把这房间直接弄成烤箱。朝东的主要是临主干道有噪音。朝北靠东的也会有影响。

关于交易过程,第一是找到靠谱的卖家,可以自己找可以中介找,通过中介找到的房源多,房主靠不靠谱中介很清楚。把靠谱买家和靠谱卖家凑到一起就是中介的价值所在。靠谱卖家是指,首先他不临时涨价,其次他不听其他中介的恶意哄抬价格,最后办事利索,说哪天哪天说几点几点。第二是见面签合同交定金,注意是定金不是订金,违约要赔双倍的。定金我交了4万。还有中介费。然后网签,以后如果准备卖,就把网签的价格做到最高,与卖家当时买房的价格一样。如果估计不考虑卖,就做到最低,18万内,交税5000多点,最大限度压缩买房成本。将来的贷款额度是网签价格的一半,可以多加2万卖给必须贷款的,手上没钱的能贷款加点钱也愿意买。而且这种税从来都是越来越高,现在多花2000以后说不定差出几万。签合同的时候主要注意收房费用需要房主掏,即使在收房前过户了也貌似只有原房主能收房。正规中介在房主收定金后需要质押房主的房产证和发票,在过户时交建委。第三就是过户了,带上钱,过户,转账给钱,现在过户那人都少一小时全完事拿新房本走人。办的痛快的可以将第二步和第三步在一天内搞定。

我发的任何内容,仅供群内参考,你做任何决定本人均不负任何责任,你买卖我拿不到钱,你赚了又不给我钱,你赔了和我也没关系。

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2013-07-18 13:05:26   此文章已经被查看3370次   
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