 |
| 等 级：资深长老 |
| 经 验 值：12369 |
| 魅 力 值：311 |
| 龙 币：4214 |
| 积 分：6367.3 |
| 注册日期：2004-06-07 |
| |
|
|
|
清华教授：房市将有巨变 房价上涨是最后疯狂
清华教授：房市将有巨变 房价上涨是最后疯狂
近日，中国大陆经济学家、原央行货币政策委员会委员、清华大学经济管理学院经济学讲席教授李稻葵，发表了一篇令人触目心惊的长文《房地产将有巨变》。文章认为，中国房地产泡沫已到骇人听闻的地步，地方政府居然还幻想将来通过出售土地来偿还高达20万亿的地方债务！而房价上涨只是最后的疯狂，有11个迹象显示房市将有巨变，最多一年。
房价上涨只是最后的疯狂
针对当前市场上对未来房价走向的众说纷纭，李稻葵称，不管是从未来的供求关系变化，还是中国房价国际性价比看，中国的房价已经是强弩之末。由于短期房价上涨预期很强，囤积者现在还惜售，新建房屋入市时间问题，房价短期还可能会继续上涨。但这种上涨只是最后的疯狂。
这种情况下如果再大规模发行货币推高房价，人民币必将面临大幅的贬值。而人民币贬值以前资本会大量集中外逃，中国财富就会损失殆尽。其后果比房价下跌还严重，房价下跌，肉烂在锅里，房价再上涨等于把钱送给别人，坏账留给自己。当然，如果真的要大规模印发钞票，也无话可说，但相信中国精英们不会这么疯狂地孤注一掷。因为即使孤注一掷，也最多是苟延残喘，最后结局会更悲惨。
11迹象显示：房市将有巨变 最多一年
李稻葵的文章表示：中国房地产仅仅是最后的疯狂，是因为中国房地产发生了很多实质性的变化：
1、新一届政府上台，进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率，并对出售自有住房按转让所得20%计征个税。这样的政策会导致市场房屋购买能力的下降，同时导致投机成本增加。实际是从根本上减弱了市场购买力。
2、中央货币政策已经从过度宽松，开始转变为既不宽松也不紧缩的中性政策。银行现在极度缺钱，不仅二套房贷利率不能优惠，首套房的利率也大幅提高。银行对房贷的贷款比国家政策还严格。说明银行资金确实很紧张了。
3、外资彻底撤出中国金融市场，导致中国人民币基础货币相对减少。加上先知先觉的国内外投资者已经开始抛售中国房屋资产，这些行为会导致中国外汇相对减少，同样能导致基础货币减少。也能导致银行存款相对减少。这些会导致银行贷款能力相对下滑；
4、李嘉诚等有国际影响力的人物开始抛售中国房地产资产，会影响很多精明投资者对市场预期的判断，带动部份精明者加速抛售中国房地产。
5、2013年新房和二手房成交量同步大幅上涨，说明大量的刚需已经接盘。大量的刚需在漫长的等待中，最后屈服大量入市抢购房屋。大量刚需高位接盘，意味将来接盘的力量越来越弱了。
6、保障性住房继续修建，中央政府为了解决低收入者的住房问题，不得不大量修建保障性住房。但这些保障房加速了房屋的供应。
7、房价快速上涨，导致部份人彻底失去购买能力。导致市场有效需求减少。
8、鄂尔多斯和温州房价暴跌让当地银行坏账大量增加的前车之鉴，让银行业已经意识到房价下跌的风险，开始偷偷紧缩房地产贷款，所以各地银行对房贷审核越来越严，房贷利息远远高于国家的底线。
9、由于开发商房屋销售很理想，2013年土地拍卖明显增加，地王不断出现。开发商乐观情绪明显升温。由于他们看好后市房价，必定会加快建设进度，1年左右市场供应肯定会明显增加。
10、由于中国房价过度上涨，大量的中国人转而抛售中国房屋，购买国外房地产。原因很简单，因为外国很多国家房屋性价比已经远远超过中国了，比如100万在美国能买到的房子，在中国却买不到。而中国人在国外大量购房，实际也等于在增加国内市场的供应，并导致大量财富转移国外。
11、综合分析国家统计局公布的2012年商品房销售面积、商品房销售额、房地产开发企业房屋施工面积、住宅施工面积、中国房屋自有率等相关数据，我们可以得出下列结论：中国存在大量的空置房，最最保守估计超过5000万套。中国已建加上在建房屋和土地储备已经严重过剩，至少需要20年以上才能消化掉这些土地储备。
其中，住宅销售额增长10.9%。2012年，房地产开发企业房屋施工面积573418万平方米，比上年增长13.2%，住宅施工面积428964万平方米，增长10.6%，住宅新开工面积130695万平方米，下降11.2%，住宅竣工面积79043万平方米，增长6.4%。按最保守的计算法，按开发商平均储备3年可开发的土地面积计算，房地产开发企业囤积储备住宅面积至少40亿平方米以上。加上地方政府储备的土地。总计土地储备面积当然更大。按现在的开发速度，至少可供3—5年房地产开发。
以上数据分析可以进一步得出下列结论：按人均30平米计算，住宅在建面积42.9亿平方米大概能解决1.4亿人的住房问题，加上空置的5000套房子大概解决1.6亿人的住房。意思是在建和空置的住房就至少能解决3亿人的住房问题。开发商囤积的40亿平方米住宅可开发面积可解决至少1.2亿人的住房问题。再加上地方政府储备的土地随便能解决几千万人的住房问题。解决2亿人的住房问题应该问题不大。意思是按房地产现在的开发速度，5年内能解决5亿人的住房问题。即使按较高的空置率计算，中国也至少能解决4亿人的住房问题。
中国房屋过剩已经非常严重 房地产泡沫骇人听闻
文章说，数据显示，中国房屋自有率已经达到80%，在世界已经是很高水平，远远超过发达国家60—70%的自主率。
根据2012年5月发布的《中国居住小康指数》报告，将近8成的受访者已经拥有自己的住房。；而之前发布的一份报告说，目前中国自有住房拥有率高达89.68%，远远超过美国、英国、日本(美国为65%，英国为70%，日本为60%)。
中国仅仅只有20%的人没有买房。按中国城市人口7亿计算，当前没有房屋的城市人口仅仅1.4亿，即使中国住房率达到100%（当然这是不可能的，除非共产主义最高阶段实现了）。在建房屋加上空置房，中国房屋最少还过剩1.6亿人的住房。即使按国际空置率警戒线15%计算，中国现有7亿城市人口的15%，最高能容忍的空置房也只有 1亿人，即使不再新建一套住宅，我们还过剩0.6亿人的住房。我们也能解决今后6年的房屋需求（按每年1000万人城市化的进度计算）。加上土地储备我们能还能解决2亿人的住房问题。即使计算空置率，至少需要20年以上才能消化掉这些土地储备。
即便如此，地方政府居然还幻想将来通过出售土地来偿还高到20万亿的地方债务！还想通过出售土地来维持城镇化投资建设！
以上分析可以看出，中国房屋过剩已经非常严重了。中国房地产泡沫已经到骇人听闻的地步了。
一场浩劫无法避免
文章还说，上帝要其死亡，必先让其疯狂。房价这种疯狂，已经在为自己挖掘坟墓。现在的房价如同6000点的股市，虽然看起来很疯狂，但距离万丈深渊已经不远了。股市6000点的时候，市场疯狂的叫嚷要去10000点，结果万点却成为了梦想，1600点却实现了。
从在建房屋速度、社会资金供求、国际资本撤离速度、房价上涨幅度看，中国的房价最多能再坚持一年左右，就会开始土崩瓦解。一场浩劫无法避免。
李稻葵：清华大学经济管理学院Freeman经济学讲席教授， 博士生导师，长江学者特聘教授。原央行货币政策委员会委员，十一届全国政协委员，清华大学金融系主任，中国与世界经济研究中心(CCWE)主任。清华大学管理学学士（1985年），美国哈佛大学经济学博士（1992年）。2011年5月初，李稻葵发表文章指责“个税体制设计极其简陋，甚至‘弱智’，他建议实施平税制。此观点甫一发布，立即引发强烈反响。
|
| |
|
|
2013-11-22 12:27:58
