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胡葆森：房地产危机迟早要来 建业不会“过早死”
新浪乐居讯(编辑 张玉玺 严蓉)中国房地产企业在经过最近几年的迅猛发展之后，当今，以互联网思维改变和创造的新兴产业模式影响和冲击着房地产业的思维模式，众多房企开始主动思考并寻找各自的独特优势和核心竞争力。而当下房企转型之路在何方？有哪些成熟的路径可供借鉴？4月21日，建业集团董事长胡葆森在“2014绿公司年会”上表示，房地产的支柱产业地位不可替代，随着市场格局的调整，房地产日渐趋于细分化和集中化。同时他认为，三四线危机尚未感受到但迟早会到来。“如果可能会死，建业应该不是最后一个，但至少是最后的一批。”
M2十年增超80万亿 房地产是最大蓄水池
胡葆森认为，中国房地产有两个属性：金融属性、规模巨大。“金融属性，本身就是资本密集型产业，和中国的金融形势，甚至和国际的金融形势都是密不可分的，美国实行了几年量化的货币政策，大量的资金通过不同的渠道，不同的方式，也流入了中国，也流入了中国地产业。这几年市场的钱多，每个人都感受到的。”
“同时还有一个属性，它自身规模特别大。过去十年间，货币M2总量从不足20万亿，到2012年年底的96万亿，去年经过一年13%的增长，现在突破100万亿。这些钱都去哪儿了？土地、房产一定是最大的蓄水池。”胡葆森说。
“房地产每年将近10万亿的销售，所以它对GDP拉动的作用，它和其它40到50个行业高关联度的关联性，是其它任何行业替代不了的。”胡葆森认为，如果城镇化还在继续，房地产行业的支柱产业地位，在国民经济地位中的支柱地位，是任何其他行业不可替代的。
房地产市场格局趋向于行业细分
2005年，胡葆森在杭州一次金融与房地产论坛上抛出过观点，“2004年‘831大建’之后，以资本为推手的市场格局调整已经开始了。”他认为，市场格局的调整是任何一个行业最后走向城市化的必然，一个格局的调整过程也是细分的过程，细分实际上是一个行业成熟的过程。
“市场要细分，有些企业集中在一线二线城市做，有些城市集中在三线四线城市做，有些地产商跨了一线、二线、三线、四线城市。另外产品要细分，有些人专做住宅，有些人专做商业，还有专门做产业地产的，物流地产、工业地产、度假地产等。”胡葆森在会上说。
“另外商业模式也在细分。实际整个市场成熟的过程，就是一个产品市场的商业模式和营销模式。”胡葆森表示，房企转型实际上是一个大的形势在变化。
此外，胡葆森对每个城市地产商占据的市场份额进行分析，“第一，每个城市的前10大地产商，基本上控制了这个市场份额的60%以上，这基本在这70个大中城市，现在实现这样一种结局。第二，大中城市的前10大地产商，有一半以上都不是本土的。前20名的大地产商，控制了70个大中城市至少30%到40%份额。”胡葆森说，“我们经常讲，在牛市的时候，也有死去的企业，在熊市的时候也有赚钱的企业。”他认为房企转型，首先是心态一定要变，其次是思维方式需要转变。
危机来袭 建业不会“过早死”
会上有企业家认为，房地产已经严重过剩，危机已经到来。胡葆森接过话茬，就建业集团的三四线城市情况进行举例。“建业几乎是跨省、市、县、镇四级市场。刚才郁总实际突出了一个客户的价值的概念，我们现在正在享受着过去这22年为这样同一群客户，不断地在增加这种服务的附加值的一种所有行为的成果，就是我大概五年前提出一个大服务体系。”
胡葆森称，建业(集团)在做好基础服务，物业管理基础上，提供蔬果肉的绿色基地外，所能做的这一切就是“以客户需求为中心，以提高客户的幸福感为中心。我的客户现在将近10万户业主。”胡葆森认为，建业集中在同河南区域，做起来相对容易一些。而在这样一个基础上，建业在二线、三线、四线市场并没有感受到“风向要转了，房子卖不出去了”。“现在没有感受到这样一种危机，我知道这种危机早晚要来，但是如果可能死，我们应该不是最后一个，至少是最后的一批。”他说。
而面对时下银行银根紧缩、房地产放贷受限等现实，胡葆森告诉提问企业家，“银行正在为过去这么多的影子银行欠下的账补窟窿，没有过多钱拿到房企贷款、个人房贷这方面。另外周小川说，用一到两年时间，实现利率市场化。而客户按揭买房利息与贷给小微企业的利息，可以差四到五亿的效益，因此给个人住房放贷积极性在下滑。”
以下是胡葆森发言实录：
胡葆森：各位嘉宾、女士们、先生们，我是本次论坛的议题主席，提一些问题，引出万科的郁亮郁总，还有易居中国的周总，给大家解疑释惑。大家知道，现在无论在一线城市也好，还是在四线城市也好，所有的地产商都在关心一个问题，市场现在是怎么了，市场的风有没有在转，那么市场的风如果转的话，地产商应该不应该转？我个人是这么看的，在今天这个论坛是这样，我先把这个形式跟大家讲一下。根据这个，抛出一些问题，让郁亮和周忻每人留出15分钟，还有黄总，严厅长，田明田总，其他几个嘉宾，包括今天与会的各位嘉宾，大家都有时间来跟大家，跟周总和郁总进行互动。我个人是这样，我认为十八大之后，新型城镇化这个概念抛出，郁总也说过，过去20多年是中国城镇化的一个上半场，今天的20年，或者25年，或者30年，中国的城镇化率达到65%到70%的时候，大约在全国平均来讲，还需要20、25年或者更长时间，我们地产界就把它作为“下半场”。
在这样一个下半场一个过程中，国家政策其实也在变，因为大家知道，从2004年开始，几乎每年都要出政策，都要调控，调控成了一个常态，今年李克强总理，新一届政府在两会的政府工作报告中，没有提什么新的调控政策，后来我当时也参加了两会，我说没有提本身也是一种态度，就是政府要放开市场这只手，让市场这只手充分地发挥它的作用，但同时要用好政府这只手，政府这只手管什么呢，管保障房，管公有住房，管中低收入阶层的住房问题，同时也提出了有三个一亿人概念，大家都知道，一个是解决在2020年以前，解决1亿人口的进城问题。这一亿人口，从农村转移到城市之后的住房问题，一个人假如20平米，这个需要21平米。第二个一亿人是目前居住在城市，但是在棚户区，或者在城中村，他们房子也需要得到改善，这有一亿人，这一亿人如果一人假如20到30平米说，又一个20到31，还有一个一亿人，就是要在中西部地区就近解决一亿人口的城镇化问题，如果也按20到30平米来说，也是二三十一平米。如果按30平方米，2020年居住标准来说，光这三个亿人，大约需要90亿平方米的房子，其实机会还是蛮大的。
可是在这种情况下，为什么要提转型呢？我印象在2005年的时候，杭州一次金融与房地产论坛上，我抛出过一个观点，我认为2004年831大建之后，以资本为推手的这种市场格局的调整，已经开始了。大家知道，我在香港工作过10年，将近10年时间，我知道市场格局的调整是一个任何行业最后走向城市化的一个必然。这个调整实际上是一个，格局调整过程也是细分的过程，细分这个词，实际上是一个行业成熟的一个过程。所以细分，要分什么，市场要细分，有些企业集中在一线二线城市做，有些城市集中在三线四线城市做，有些地产商跨了一线、二线、三线、四线城市，这是一个市场的细分。另外还有产品的细分，有些人专做住宅，有些人专做商业，像万达、商业和住宅都做，以商业为主。像我们黄董，做文化旅游地产，产品也在细分，还有专门做产业地产的，物流地产、工业地产、度假地产、产品也在细分。
另外商业模式也在细分，有些是做快速周转型的，有些是做持有型的，有些是快速周转和持有综合都在做的，还有的是专门做一级开发的，所以商业模式也在细分，实际整个市场成熟的过程，就是一个在产品市场商业模式，当然还包括营销模式，你看我们周总，他现在不光是线下的交易他做，线上的交易他也做，所以借这机会我替他披露一下。中国时间18日，美国时间17日，刚刚在美国又上了一个上市公司，乐居，它在纽交所，新浪微博大家知道在纳斯达克。它是在主版市场，线上线下都做。商业模式作为服务商也在变，商业模式也在变。另外，包括我自己觉得总体上，地产商的战略，包括市场的定位，郁总去年又提出了万科要向城市综合服务商转型，由原来的住宅提供商，向城市综合服务商转型，我们田明田总，专门做绿色和科技住宅的，在产品方面、商业模式方面、市场方面，大家知道，我们是在省市县镇四级市场，都在做。
这个转型，我觉得实际上是一个大的形势在变化。但是有一点，我自己觉得，今天在座的朋友们，大家都应该认同这个观点。房地产有两个属性，金融属性，本身就是资本密集型产业，和中国的金融形式，甚至和国际的金融形式都是密不可分的，美国实行了几年量化的货币政策，大的资金，通过不同的渠道，不同的方式，也流入了中国，也流入了中国地产业，为这几年市场的钱多，每个人都感受到的。同时还有一个属性，它自身规模特别大。它在过去20年间，吸纳了中国，因为大家知道，十六大这一届政府，胡温政府这十年，整个货币M2总量，从不足20万亿，到2012年年底，那一届政府换届的时候，到了96万亿，去年经过一年13%增长，现在突破100万亿。这些钱都去哪儿了？土地、房产，一定是最大的蓄水池，把钱当成水的话。这是它自身的规模，每年将近10万亿的销售，所以它对GDP拉动的作用，他和其他40到50个行业高关联度的关联性，是其他任何行业替代不了的，所以也可以说，如果城镇化还在继续，房地产行业的支柱产业地位，在国民经济地位中的支柱地位，是任何其他行业不可替代的，再加上资本属性。
总体上，没有人会怀疑未来10年、20年，中国房地产业还要持续健康发展，同时在这样一个大背景下，格局调整了，我8年前预测调整最后两个结果，今天已经看到了，第一，每个城市的前10大地产商，基本上控制了这个市场份额的60%以上，这基本在这70个大中城市，现在实现这样一种结局。第二，大中城市的前10大地产商，有一半以上都不是本土的，也就是中国现在排在前20位、前30位的，在全国扩张的地产商，也都进入了这70个大中城市的一大部分城市。万科现在是在五六十个，恒大据说将近100个城市。这前20大地产商，控制了前70大城市的至少30%到40%份额，再加上那些本土地产商的一部分，所以每个前10大地产商控制60%份额，前10大地产商，一半以上来自于外地，不是本土的，这是过去8年市场格局调整结果。
这个格局的调整提醒我们，我们在这样一种市场，一个趋势下，你需要不需要转型，怎么转，市场怎么转？产品怎么转？商业模式怎么转，这是问题。
企业家：像恒大重回一二线城市，您怎么具体深耕三线城市，包括互联网很多转变，你是怎么转型？
胡葆森：我们是中国地产商里边可能是不是唯一，但也差不多。（建业）挂着省市县镇四级市场，是这样唯一的一个开发商。实际大家知道，建业在河南22年，我们现在正在享受着这22年在一个市场上。刚才郁总实际突出了一个客户价值的概念，我们现在正在享受着过去这22年为这样同一群客户，不断地在增加这种服务的附加值的一种所有行为的一个成果，所以就是我大概五年前提出一个大服务体系。我们在做好基础服务，物业管理基础上，我们有50多个幼儿园，还有3个学校，还有足球，今年20周年了，业主周末都去看球，免费的，现在还建了5个酒店，酒店平时在入住率不高的时候，我们让业主免费地开车让他们到酒店入住，从去年开始做社区的50多个社区的网络化升级，现在还建绿色基地，我所做的这一切，就是刚才郁总和周总他们讲的，以客户需求为中心，以提高客户的幸福感为中心，我们动手稍微早了一点，因为我的战略聚焦在一个区域，我的客户现在将近10万户业主，集中在同一个区域，做起来相对容易一些，我们在这样一个基础上，现在在二线、三线、四线市场，没有感受到刚才田总讲的风向要转了，房子卖不出去了，现在没有感受到这样一种危机，我知道这种危机早晚要来，但是可能如果死，我们应该不是最后一个，至少是最后的一批，谢谢。
企业家：我想请教一个问题，我来自昆明，现在我们楼盘也是开的比较大，好不容易卖掉楼，现在按揭下不来，从春节到现在，房子现在本身也不好卖给点建议，第一个是不好卖好不容易卖掉了，现在按揭款下不来。
胡葆森：这个问题郁总告诉不了你，是银行的问题。银行正在为他过去这么多的影子银行欠下的账在补窟窿，没有过多钱拿到这方面。另外周小川说，用一到两年时间，实现利率市场化，说银行如果把这个钱贷给你，客户按揭卖房和贷给小微利息，利息可以差四到五亿效益，积极性在下滑，这么几个原因，这是我从银行那儿了解到的。
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2014-04-24 09:17:29
