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再见，“伪豪宅”！
已经困扰纠结了长达数月的北京市普宅契税标准问题，终于有了明确的官方回复。今年7月底，北京市住建委宣布将适时调整享受税收优惠的普通住宅价格标准。当前，正在交房时间点上的一些购房人，都在焦急地等候着具体细则方案的出台。近期，这一房地产税费政策的调整变动，在全国不少城市出现，被视作是“救市”、“促市”的政策举措，对于下半年楼市整体回暖有利。
先了解下契税优惠的相关政策
对个人购买普通住房，且该住房属于家庭（成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房的，减半征收契税；
对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%税率征收契税。
其中，普通住房的认定标准应同时满足以下三个条件：住宅小区建筑容积率在1.0(含)以上;单套建筑面积在140(含)平方米以下;实际成交价格低于按本通知标准确定的所在区域普通住房平均交易价格1.2倍以下。
——依据《财政部、国家税务总局关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知》（财税[2010]94号）有关规定。
三年标线将改变
在7月底召开的北京上半年经济工作会上，市住建委给出了下半年北京房地产调控的基本思路，其中提出了要“适时合理调整享受税收优惠的普通住宅价格标准，按照分类调控的原则，保证供应，稳定市场。”据了解，市住建委已经会同多部门就普宅标准进行了多次讨论，北京市普通住宅标准调整方案有望于近期出台。
据了解，所谓“享受税收优惠的普通住宅价格”是指北京市对于满足一定条件的房屋交易行为执行减免契税征收，契税标准由房屋总价款的3%减免为1%或1.5%。据2011年出台的相关规定，北京市享受契税优惠政策住房价格以当年均价1.8万元计算，并按照环线区域和方位进行系数调整，低于标准线的房屋才能享受契税优惠政策。
然而，经过三年多的市场变化，当年划定的优惠标准价格基线，已经被不断刷新的高房价甩在了后头，不少明显属于普宅的被列入非普宅之列。特别是在经历过2013年大涨之后，北京市五六环线上的新房价格已经全面突破了标准线，导致越来越多的购房人不得不缴纳“豪宅税”。终于，这些购房人聚集起来维权、上访，向北京市住建委、国土局、信访办等单位表达自己“豪宅摘帽”的诉求，希望推动政策的改变。
在一份住建委6月底答复某上访业主的书面回应中，记者看到如下表述：“按照2013年全市新建商品住房价格数据测算，契税优惠政策覆盖面仍在六成左右”。但是，市场分析人士告诉记者，目前新房市场主力成交区域的均价基本上都已经突破了2011年划定的标准线。
终于，在众多维权业主的盼望之中，政策拟将调整的消息传来。市住建委表示：“调整享受税收优惠的普通住宅价格标准……将发挥二手住房市场的作用，满足居民自住型、改善型需求，促进二手房流通，缓解供需矛盾。”
据悉，市住建委已经会同地税部门进行了多次讨论，调整方案最快在9月份就能落地，但是具体细节，如价格调整幅度、调整后的计算方式等都尚未透露。
调整后省去数万元
虽然在新政表述中，官方突出强调了这一调整对于二手房流通的促进作用，其实位于五六环线上的新房项目，更视其为一大利好。记者了解到，不少被契税问题困扰、奔走了数月的业主，终于放下了心头大石。
“如果新的价格标准，南六环外能从现在的17280元，调整到20000元以上，那么现在我们维权的业主几乎都能实现‘豪宅摘帽’了。”张先生告诉记者，他于2013年底购买了大兴区某新建商品房项目的一套80平米的房屋，单价是2万元出头，位于南六环外，按照原有契税执行，需要缴纳近5万元房屋契税。如果他所购买的房屋能被认定为普宅，那么他所缴纳的契税只需要1.8万元。
记者了解到，此前“维权”、“上访”情况比较多的金融街融汇、中国水电云立方、保利熙悦春天、众美城、首开熙悦山、首创新悦都等新建项目的业主，也都存在类似情况，如果按照1%或1.5%征收，他们可以省去数万元的契税支出。
然而，由于具体实施方案未出，一些在八九月交房时间点的业主更加着急。“如果没赶上新政的首班车，白白多交了几万元不是很亏吗？”
在他们诉求表达之后，市住建委明确表示：“针对部分维权业主提出的，个别项目8月份马上面临交房的迫切问题和提出的诉求，市住建委已经主动与相关开发企业联系沟通，要求企业切实考虑业主诉求，平稳交房。目前，开发商表示可以先按照优惠后的税率代收契税。”将在9月份收房张先生告诉记者，现在开发商已经通知他，可以暂时先按1%的标准缴纳契税，待新的标准出台后，如果不符合标准再补交另外的2%。
救市举措促成交
“调整普宅标准降低房屋交易的税费，减少购房成本，对于新房、二手房的成交都有一定促进作用。三年未动的价格标准终于出现变动，可以视作官方在税费政策上的主动救市行为。”亚豪机构市场总监郭毅认为，这一新政对下半年北京楼市回暖一大利好，同时要看政策调整的力度如何。
由于“契税维权”行动已经持续了较长时间，形成了一定是社会舆论影响力，一些新建楼盘销售也受到了影响。“现在有不少购房人在问完单价后，就问契税价格，打听新规执行标准、时间等细节。”大兴区万科某刚需楼盘的销售程某告诉记者，刚需客户对于价格比较敏感，契税上的数万元差异，都可能影响他们的购买决定。如果新规能实现项目“豪宅摘帽”，在未来一段时间内，可能会促进一些成交的实现。
此外，在二手房市场上，在新规“将出未出”的时间节点上，反而拖住了一些成交的达成。在政策传出之后，市住建委统计数据显示，8月上旬二手房网签量回落11.3%，同比减少29.4%。市场人士认为，当前契税政策变动因素，影响了购房人的判断。一些并不着急的买房人选择暂缓出手，等到普宅标准调整后再买房，以节省契税支出。
记者了解到，除了北京之外，全国不少地方城市也将普通住宅标准调整作为“救市”的重要举措或储备政策。如广东省东莞市前不久宣布将各类区域的价格标准上调，调整幅度在最高的一类区域上调了1461元/平米，最低的三类区域上调了669元/平米。据了解，调整后的价格线高于一类区域的大部分二手房成交价格，如东城、南城、莞城都成交重点区域都受利好影响。
此外，深圳市前不久也传出普宅价格标准或将上调10%左右的消息。
东莞普通住房价格标准调整前后对比表
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2014-09-24 16:53:58
