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毛大庆出走万科预示怎样的房产商结局？
今年中国房地产开发商会是一个什么结局？万科似乎正在给出答案。
中国房地产的日子越来越不好过
综合媒体3月9日报道称，3月8日万科发出的一份内部文件显示，已接受万科高级副总裁、北京区域本部首席执行官、北京公司董事长毛大庆的辞职申请，同时任命现任北京公司总经理刘肖为集团副总裁，接任毛大庆职务。
毛大庆的离开似乎被披上了一些“伤感”的的色彩，而万科对于这位功臣也给与了足够高的评价。这似乎也在隐隐约约着预告着房地产商的最终结局。
业内人士表示，从肖丽到毛大庆，近来万科资深高管频频退出，人才流失严重，这也逼迫万科不得不从内部挖潜，积极提拔年轻干部。万科将经历一段较难的时期，年轻的高管们能否补充老人的空位，仍有待观察。但万科给予毛大庆外部合伙人的名义至少减少了其离开后的资源空白。
万科总裁郁亮在日前举办的亚布力论坛上做了一次跟合伙人相关的主题演讲。郁亮表示，由于持股计划只面向2,500多名骨干员工，其余员工特别是区域公司的积极性成为关键，而项目跟投制度一方面解决了部分资金投资问题，另一方面也绑定了员工和公司的利益。
合伙人制度是利益共享风险共担。万科的利益已经过去，能吃的都吃了。现在风险来了，大家都要共担。如果你不愿意风险共担，不愿做合伙人，那么你就要离职。这不是裁员。是你自己离职，一年一个月的补偿都不给。
财经作家徐明天表示，合伙人共担风险，散伙的成本最低。船破了，大家一起弃船，谁也不要埋怨谁，谁也不用补偿谁。你也不能抗议。因为你是合伙人，做不好你有责任，找不到别人。毛大庆、肖丽大概都是不愿意帮合伙人，不愿再在房地产混下去是绝尘而去。合伙人制度比大裁员更狠。
在目前的形势下，王石已经设计好了万科的最好结局：卖完房子散伙。现在万科的任务是消化库存，消化土地，能盖房子的土地赶紧盖，盖了房子赶紧卖，能做得下去就做，做不下去了，卖完房子就散伙。无牵无挂。该辉煌的辉煌了，该赚得钱也赚了，绝不纠缠沉沦下去，不把已经赚到手的钱再赔进去。
其实，开发商的大逃亡已经悄悄展开。徐明天说，有的开发商把盖好的房子分开员工，签合同卖给员工。能买一套的买一套，能买多套的买多套，多套房给亲戚朋友。让员工拿着买房合同去银行贷款。员工拿到房子和提成，开发商拿到贷款。这可能是开发商赚到的最后一笔钱。形势不好，卷款走人，烂帐留给银行和员工。反正房子是卖出去了。还不了贷，就等于把房子卖给了银行。
有的开发商更是专门招聘新员工，专门进行洗脑培训，买一套房，从银行贷款，拿到提成就走人。一些年轻人为了赚一笔钱，也不顾后面的信誉，也愿意去做。
而有多套房的人，也把房子打包，以房产做抵押，去银行贷款，经过做手脚，不但能从银行贷到款，而且房产估值还很高。钱拿到手，不还贷，银行也只能拍卖房产。最近，银行贷款坏帐猛增，这些操作是原因之一。
作为该行业的翘楚，万科已是这般“落魄”，可见房地产行业最近的日子着实不好过。
今年的政府工作报告有四处提到房地产政策，一是将稳定住房消费作为促消费的重大举措之一；二是继续加大保障房建设，今年保障性安居工程新安排740万套，其中棚户区改造580万套，增加110万套；三是明确住房保障逐步实行实物保障与货币补贴并举，把一些存量房转为公租房和安置房；四是在房地产政策上，强调坚持分类指导，因地施策，落实地方政府主体责任，支持居民自住和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。
央视特约财经评论员、北京市政协委员马光远表示，很显然，这四大政策和过去坚持的对房地产的限制、调控政策完全不同，中国的房地产政策已经告别了过去的防止房价过快上涨，再次启动维稳和救市模式。
马光远说，房地产政策的重大转变，一方面和当前中国整体经济形势严峻有关，在中国经济高度依赖房地产的情况下，房地产市场的持续下滑势必成为影响宏观经济稳定的心头大患。
另一方面，我们看到，房地产无论是投资、融资、销售、价格，还是房地产行业的景气指数，都几乎录得房地产市场化以来最差的数据，房地产不但失去了经济增长重要的引擎作用，其自身也成为宏观经济的重大风险点。
中国经济被房地产绑架是坏事，但绑架了中国经济的房地产一旦调整，对中国经济则是更坏的事。
事实上，从去年开始，由于房地产市场的调整，各地已经自发进入救市模式。今天，政府工作报告在住房消费、收购存量房作保障房以及鼓励居民基本居住和改善性需求方面为房地产市场注入强心剂，在一定程度上会稳定房地产市场的预期。
但是，需要提醒的是，中国房地产市场的基本面已经和过去面目全非，在住房供应已经基本告别短缺，大量的城市面临住房过剩的情况下，无论是鼓励住房消费，还 是政府收购存量房等举措，除了一线城市、热点城市和未来人口流入的城市，剩下的大量的城市都难以刺激大量投资房产行为的出现，融资和库存仍然是房地产开发企业生存的头号大敌，中国的房地产市场整体在2015年能够实现预期的稳定已属不易。
稳定房地产市场是基于宏观经济整体稳定的需要，但很显然，期待中国的房地产市场再次回到以前单边上涨的时代，期待依靠房地产继续拉动经济，已经基本不可能了。
资深财经人士刘晓博先生说，过去10多年，是中国“印钞票保增长”的时代。在这样的时代，国家通过货币超发催生资产泡沫，带动房价上，让购房者产生赚钱效应，从而推动了城镇化快速发展。在这个时代里，毛大庆在房地产行业工作，获得了超常规的发展机遇。
而未来10年到20年，中国将进入“印股票促增长”的时代。因为房地产行业已经被透支，而且 间接融资方式也走到了极致，企业负债率接近世界之最，无法再“加杠杆”。但通过IPO注册制改革，降低企业上市门槛，让企业通过直接融资方式获得资金，从 而引爆“大众创业、万众创新”，最终改变中国人资产配置方式和中国的国运，就成为未来的大趋势。
在“印股票时代”谁能暴富。我当时告诉大家，两类人最有机会：一是创业者，他们通过创业，成为“印股票的人”，资产可以数十倍甚至上千倍增长；二是为创业者服务的中介机构等。
而毛大庆在离开万科后，选择首个项目是为青年创业者提供物业办公、财务咨询、投资管理等一条龙服务的创业扶持计划。这让他不但成为第一类人，还兼备了第二类人的优势。需要注意的是，万科表示将以财务投资者身份参与该项创业。至此，中国房产商未来的最终结局正在慢慢给出答案。
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2015-03-10 16:50:00
