2015年12月末，我的第三套房，回龙观，二手房（学区）

孩子三岁开始，小区里就陆续有邻居搬家进城了。问了原因，全是因为孩子要去城里上学了。其实搬来后不久，我们就跟小区里的邻居了解过这个小区的孩子都去哪上学，邻居回答是基本到上学时就是各自有各自的门路都走了，没有谁真的上门口那个三层小楼一个操场的回龙观中心小学，小区的孩子最多去了育鹰、北外和西二旗，还有一些去了城里的小学。媳妇当时通过了解，如果政策不变，我们也是有希望想办法去西二旗育鹰这些学校的。谁知教育政策这事，说变就变。在孩子四岁时，就听小区的邻居说政策大变了，北京户口要严格划片了。我们一直密切关注着这些消息，后来多方了解确实是严格划片，除了门口的划片小学，我们没有其他的选择了。说实话，对于孩子上学这事，最早我们的心态还是较为平和地，能上哪上哪，我们小时候从没有什么大家都挤重点这么一说，也都在毕业后具备自食其力的能力的。但是真的到了孩子要上学的前期，看到周围的邻居都在使出浑身解数的为孩子上学的事奔波，我们也只能感叹我们也只是俗人一个，周围的环境让我们已经不淡定了，就像给孩子报课外班一样，没法真的独善其身只让孩子快乐成长就好。只是比目前的划片学校稍好一点，就是我们家长至少可以努力试试的。但我们同时都觉得还确实做不到要把学校换到海淀或西城去，一家人八九年挤在小房子里只为学区，所以在15年半年，两人就一致决定还是要换房，但不想从回龙观换走，所以把目标锁定在了回龙观的学校好点的小区。直到15年12月末，我们又一次决定先卖房再买房，直接将房子挂牌出售。挂牌两天后的中午，与一带小孩的夫妻俩签了合同。签完合同的当晚十点钟，火速赶往中介给约好的育新学区的目标房子处看房。看到第二套房子两分钟后，我们两口子让中介直接把房主约到中介谈合同。终于在当天夜里两点钟，签完了买房合同。至此，从签卖房合同到当天同时签买房合同，一共10个小时的时间。自从多年前不情愿的迫于媳妇的压力买了第一套房子，看着房价过山车一般的涨势，自此后第二套和第三套房子的换房，我和我媳妇两人在这件事上已经能够达成高度一致，就是有所取舍的速战速绝的换房。 

血泪史换来的教训和心得 

1）  换房时首先列明本次换房的核心需求，明确看房时哪些因素是可以因为大核心需求而被舍掉的。我们家在换房看房时，基本不会太花时间去考虑所有房子的细枝末节，犹豫不决。因为我们清楚自己是没有大把闲钱的普通人，十全十美哪哪都好的房子通常不会那么幸运就为我们留着。只要核心需求满足，其他因素综合在一起满足个80%，就已经Ok了。犹豫的时间所带来的现金增加的成本是我们所不能承受的。总结下来，我们的两次二手房换房，都是在当时看过房子后觉得最多百分之八十合适就立即第一时间约了卖主去直接谈合同，不再经过隔夜甚至隔了几天或更长的思考过程再去谈，更有利于让我们在不比别人高的报价中真的迅速买到了房。很多卖家的心态是我报高价，但希望有人第一时间约我谈最实际的。

2）  房款交付时间问题：如果卖方有贷款，需要拿首付去银行解押，大概需要1个月的时间，所以需要买方配合尽快提供首付款给到卖方。我在这上面吃亏了，我没有注明准确时间，只是注明银行面签成功后10个工作日内把剩余款项交付。

3）  银行面签问题：二手房房屋买卖合同中，需要注意当由于买方无法从银行获得足够的房屋贷款时，给买方提供一定时间自行完成购房款项的凑集和违约责任的说明（一般中介会在合同中写明通过其他银行完成贷款，这样对卖方是不公平的，因为不能保证其他银行也会批准买方的足额贷款），来保障卖方的权益。

4）  交房时间问题：计算好自己的搬进房子的准确时间，按照该时间进行谈判，并写入合同。因为是换房，所以我跟买我房子的买家约定是3月31日交房，因为买家他也是租房，他的房子是3月8日到期，所以这个时间是双方妥协的结果。而卖我房子的卖方要求收到全部房款才交房，所以导致我这边非常被动，因为银行批贷和建委抵押都需要时间，最后我们家在速8的家庭单间中住了将近二十天熬过了等待银行走手续放款的时间。

5）  交房验收问题：建议在购房合同中，务必尽量把房屋中所有的装修和家具细节写清楚，这样避免产生纠纷和心里阴影。我的房子卖家，我们购房合同中注明她只带走主要家具和部分电器，但是后来我们在收房的时候，卖家居然把房间的吊灯、卫生间的台盆这类属于基础装修的东西都拆走了。东西没多少钱，但当时的感受确实相当差，心理阴影的面积无法形容。

6）  户口迁入问题：因为是为孩子上学，所以需要抓紧尽快完成户口迁入。如果原房子户口是空户的情况下，在建委完成房屋过户后，跟中介打声招呼，先拿房本去派出所完成落户，再给到银行做贷款抵押，这样可以节省1个月半的落户时间。可别小看这一个半月，就是因为我们在过户完的第二天立即先去迁了户口再把房本给到中介交银行办抵押，省出了一个月。3月25号过了户，回龙观育新4月30号就突然出台了以4月30号为时间截点的3年落户要求的新入学政策。

7）  这点很重要，如果在考虑换房时媳妇怀孕待产，还是要斟酌这其中可能带来的折腾风险的，能不让媳妇干的坚决不能干，一切以安全稳定为前提。必竟孩子才是最重要的，房子只是因为孩子而带来的一个幸福的介质载体罢了。 

本来只想简单写写这些年我们家与房子的事，谁知一开写就根本停不下来，现在也觉得三次换房经历中的很多有意思的人和事，没有写出来。