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老旧小区有盼了！没准过几年电梯车位全有

速读本市老旧小区改造范围扩大至“90后”住宅。同时，增设电梯、阳台、停车位等均纳入改造内容。不仅如此，本市拟通过推动物业服务立法加强住宅小区管理。比如，当同一单元内老人占比过半时，少数产权人不得阻挠增设电梯的决定。

记者了解到，在今天上午召开的市人大常委会第31次会议上，听取了市人民政府关于“加强老旧小区管理和基础设施改造，改善居民居住条件”议案办理情况的报告。同时，针对该议案办理情况开展专题询问。

议案办理报告中提到，北京正在推动物业服务管理立法，加强住宅小区管理。值得一提的是，本市还将明确推进更符合小区实际的改造内容。比如，老年居民（60岁或者65岁）在同一单元内占到一定的比例（如50%）以上，少数产权人不得阻挠大多数产权人增设电梯的决定。

针对老旧小区加装电梯问题，副市长陈刚也表示，在协调不同群体的利益关系上，除了推动相关法律法规的支撑，还将在技术层面下工夫。比如能不能最大限度减少加装电梯对底层住户的干扰，让电梯噪音小一点，造价便宜一点等等，且在这方面要加大力度。陈刚表示，今天会后将花更大的力气专题研究这些难点问题，争取在几个难点问题上有突破，把老旧小区改造工作持续开展好。

此外，由于本市城市建设起步早、发展快，电梯“老龄化”现象凸显，故障率增高，其中住宅电梯尤为突出。从2014年开始，市质监局对使用15年以上且投诉举报较多的老旧住宅电梯等开展安全评估。截至2015年底，共有3648台存在风险隐患，占比高达94%。

评估发现问题通知主责单位整改，可使用住宅专项维修资金的通报住建部门，重大安全隐患通报属地政府挂账整改，并对整改落实情况跟踪建档。对于产权不清、资金不足、物业失管的“三无”电梯，纳入市政府“为民办实事”任务，2015年年底，各区政府均建立救济制度，并完成了84台“三无”电梯的更新改造维修。

另据市人大城建环保委相关负责人介绍，“十二五”期间北京共完成463万平方米老旧住宅抗震加固、5504万平方米老旧住宅节能改造。同时，对1033万平方米小区公共区域进行清理整治。市区两级财政共投入资金340余亿元，惠及居民89万户，得到群众认可。

但是，从议案中代表反映的问题和调研中了解的情况来看，老旧小区楼体屋顶渗透、上下水管道堵塞、电力容量不够、车位数量不足、安保设施不全、适老设施缺失等问题，还不同程度存在。对此，市政府在议案办理情况的报告中也提出今后老旧小区改造的一些新措施。

加装电梯拟提高财政补贴

记者了解到，在专题询问过程中，刘维林委员询问目前正在老旧小区试点加装的24部电梯进展情况。

对此，市住建委相关工作人员介绍，从今年3月就部署工作，各区也陆续行动，开展摸底调查，摸清了直管公房，征集符合条件的试点项目。目前，各个区都基本确定了试点项目，朝阳区、丰台区的项目已经具备实施条件。

不过，这位工作人员介绍，目前加装进度和离年初确定的目标还有一定距离，主要原因包括底层业主协调难等。由于安装电梯会对采光、通风、照明产生一定影响，这让底层业主认为对其权益影响比较大，不同意安装。

此外，在一些业主同意的试点小区，还存在改造资金筹集难问题。记者了解到，最初制定试点政策，财政每部电梯补助24万元，工作人员表示这个额度与安装电梯总费用相比差距较大，且老旧小区还存在现状条件参差不齐、建设管理主体确定难等问题。

面对上述困难，市住建委相关工作人员表示，将采取措施促进试点项目的落地。其中，住建委将会同相关部门督促指导各区加快推进已确定的试点项目的实施。对于具备条件但居民利益协调难的项目，会同民政、社会办指导协调各区做好居民工作。争取尽快落实试点项目。

此外， 市住建委正在与财政沟通，计划适当增加市财政的补贴额度。同时，试点项目数量将可在各区间进行调整。对于条件较好、居民利益比较一致的小区，适当增加试点电梯数量。此外，市住建委正在牵头起草“十三五”期间老旧小区改造的工作方案，拟将支持符合条件的既有多层住宅电梯增设工作纳入工作方案。

住宅小区拟推默认表决制

根据市政府关于“老旧小区管理和基础设施改造”议案办理情况的报告，北京正在推动物业服务管理立法，加强住宅小区管理。将通过立法落实业主、物业服务企业和政府部门的责任。

同时，为促进形成业主共同决定，立法将研究推行默认表决，对房屋和附属设施改造，研究制定所有权人在一定期限内不表态的，视其为同意的规定。

此外，针对少数业主妨碍大多数人行使合法权益的行为，陈刚透露，本市将在推动物业服务管理立法中，借鉴德国等国的强制拍卖、香港等地的强制收购等办法，保障大多数人的合法权益。

老旧小区整治范围将扩大

“十二五”期间，本市将老旧小区确定为1990年以前建成的小区。而随着“老旧小区”概念的动态调整，本市的老旧小区改造范围将进一步扩大。

根据市政府关于“老旧小区管理和基础设施改造”议案办理情况的报告，“十三五”期间，应优先完成抗震节能性能不足老旧小区的综合整治工作。包括500万平方米1990年以前建成、尚未完成综合整治的小区；3000万平方米1990年以后建成、住宅楼房未采取节能措施的小区；经鉴定部分 住宅楼房已成为危房、没有责任单位承担改造任务的小区。其中，对包括简易楼在内的，无加固价值或加固难度大的抗震节能综合改造项目，纳入棚户区改造范围。

目前本市住宅总面积约51250万平方米。其中，1990年以前建成的约6950万平方米、128万套；1990年以后建成的约44300万平方米、436万套。

增电梯、阳台、车位纳入老旧小区改造

据介绍，老旧小区改造内容采用菜单式，包括楼本体和小区公共部分。楼本体改造内容分为两类：一类是必须改造内容，包括对经鉴定不满足抗震设防要求的楼栋同时进行抗震节能改造；对楼本体进行节能计量温控改造；进行空调规整、楼体外面线缆规整，对楼体进行清洗粉刷。根据实际情况，对楼内水电气、热（计量）、通信、防水等老化设施设备进行改造 ，进行光纤入户改造和普通地下室治理。另一类是选择性改造内容，包括屋顶绿化、太阳能应用等内容的改造，特别是增设电梯 、增加阳台。

另外，老旧小区综合整治的资金支持政策将继续延续。同时，对增设电梯、补建停车位等选择性改造内容，将采取政府支持、企业投资、受益业主付费的模式。引入社会资本，推进改造实施。

小区公共部分整治内容也有所调整。具体为：进行绿化补建、修补破损道路、完善公共照明，更新补建信报箱，维修完善垃圾分类投放收集站，进行无障碍设施改造、架空线入地，补建停车位、增加便民服务和文化体育设施。根据实际情况进行水、电、气、热、通信、光纤入户等线路管网和设备改造；居住小区按照5000—7000人的规划指标配建一座公厕，增设再生资源收集站点；推广海绵城市建设；完善安防消防系统。

加快推进维修金随房归户

根据市政府关于“老旧小区管理和基础设施改造”议案办理情况的报告， 本市拟出台加强商品住宅专项维修资金使用工作规范性文件。

同时，加快推进资金随房归户工作，力争尽快实现资金系统信息在房屋交易过户后动态更新，并逐步将资金系统历史数据与房屋登记数据实现信息共享，最终实现房屋地址、产权人信息的唯一性。

为破解支取难的问题，市住房资金管理中心会同有关部门研究把维修资金按照综合收益率3%为分户结息后的结余收益用起来，作为全市缴存维修资金小区（项目）的应急维修备用资金，如部分小区由于维修资金数据错误无法支取的先使用备用资金应急，待数据理清后再支取维修资金偿还备用资金。

此外，对老旧小区维修资金未建、未缴少缴、不足的，将积极督促补建、补缴、 续存。

老旧小区将引入物业企业

今后，本市的老旧小区将分步实施物业管理。作为过渡性措施，开展老旧小区自我服务管理试点建设。其中，对物业服务企业已进驻的老旧小区，实施“物业自主式”服务管理模式，由物业服务企业按照有关规定实行物业服务管理，重点发挥业主大会和业委会在小区治理中的作用。

对物业服务企业未进驻的老旧小区，实施“社区自治式”服务管理模式，由街道办事处（乡镇政府）牵头，指导小区自我服务管理组织或社区居委会以“有安全防范、有绿化保洁、有维修维护、有停车管理”为基本目标，通过服务外包、聘请专职人员、培育相关志愿服务队伍等方式，满足小区居民对基本物业服务的需求。

最终，本市将重点探索推进无物业管理老旧小区逐步引入物业服务企业，逐步由“社区自治式”向“物业自主式”过渡，实施市场化的服务管理。

部分央产房 拟纳入棚改项目

针对中央和国家机关老旧小区的综合整治，根据市政府关于“老旧小区管理和基础设施改造”议案办理情况的报告，市政府高度重视中央单位产权房屋棚户区改造工作，力争将符合条件的中央单位产权项目纳入地方棚改。

对于已纳入北京市棚户区改造计划的项目，其在简化手续、税费减免、征收补偿 、安置房源、资金补贴等方面将享受相关优惠政策。

人大支招 腾退空间 建停车养老设施

市人大城建环保委审议认为，应最大限度地腾退、恢复老旧小区的公共空间资源。加快拆除违法建设，进一步清理地下空间，整治底层住户拆墙打洞行为。对腾退出的公共空间和资源进行统筹规划，积极发展居民生活亟须的公共服务业，因地制宜地补建停车、绿化、文体、养老无障碍等公共服务设施。

市人大城建环保委建议，加快制定“十三五”期间老旧小区整体改造工作计划，尽快研究解决老旧小区当前存在的楼内上下水管道修复更新、供电设施设备改造扩容、养老设施改造、无障碍设施补建、多层住宅加装电梯等突出问题。

居民缴费纳入物业立法

市城建环保委建议，推动老旧小区完善物业管理，加快物业管理地方立法调研论证工作，明确政府部门实施行政管理，居民缴纳合理费用的责任。引入物业服务企业参与老旧小区日常服务管理工作。

确立住宅全生命周期的管理理念，明确建筑使用年限内的维护主体和资金来源，建立定期维护保养制度，保证基础设施定期维护更新、功能配套能够满足需求、建筑本体安全节能、小区环境整洁优美。

来源/法制晚报