北京市海淀区东升园小区业主自行管理物业的情况

                       北京“三老”和谐社区学研组

                                                          方生 苗正华 李树正执笔

从1998年国务院实行住房改革的23号文件规定：“改革住房管理维修制度，实行业主自治与物业管理市场化相结合”、2007年颁发的《物权法》规定：“业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理”至今十几年来，业主自治、自行管理物业未能全面贯彻落实。

北京市海淀区东升园小区业委会从2012年9月开始尝试业主自行管理物业模式的创新，自办公司、自聘人员、自管物业、保本经营和优质服务，走出了共有物业、共同管理、共建共享和谐社区的新路子。今年五、六月间，我们向小区业委会靳为龙主任和业委会办公室主任兼北京美丽东升商务服务有限公司总经理刘顺乐了解实行业主自行管理物业的全过程，很受启发。

（一）自行管理物业的起因

东升园公寓是普通商品房住宅小区，位于中关村科技创新示范区五道口西南侧，有10幢住宅楼、四座配套设施建筑。占地面积3.7公顷，建筑面积10.06万平方米，于96年开发，99年建成入住。共有业主881户、居民2401人。小区物业先由北置物业管理有限责任公司、2005年转由华润置地（北京）物业管理公司（以下简称：原物业公司）。

按照市政府95年21号令《北京市居住小区物业管理办法》，2000年5月经海淀区房屋土地管理局备案成立东升园小区物业管理委员会，后按规定转制为业主委员会，到2008年已三次换届。2010年10月又按市政府219号令《北京市物业管理办法》召开业主大会，修改业主大会议事规则和业主公约，增补委员和候补委员，增选了监事组。

2012年6月原物业公司提出按年成本费用276万元上调物业服务费。业主纷纷表示：物业管理不到位，服务不出力，电梯停运，绿地荒废，环境脏乱，还要多收费，不同意。8月1日原物业公司公告自2012年11月1日退出。

业委会按照《物权法》和市政府219号令相关规定，在区房管局、中关村街道办事处的指导、协助和社区居委会的帮助下，组织召开业主大会讨论、表决，决定自办公司、自聘人员和自行管理小区物业，赢得了广大业主的支持。

（二）自行管理物业准备

在业主自行管理物业既无细则规定、也没有现成模式可参照的情况下，为保持居民正常生活秩序和社区和谐稳定，确保万无一失，实现平稳过渡。他们摸索实践，大胆创新，从2012年9月开始，用了两个多月时间脚踏实地做好了四项准备，为自行管理物业打下扎实可靠的基础：

一是创新业主组织，做好组织准备，打好自行管理物业的群众基础。

为发动和组织广大业主参与自行管理物业，业委会首先按各楼组成了十个业主代表小组。根据《业主大会议事规则》规定的条件和百分之五的比例，经过一个多月的细緻工作，采取自荐、推荐相结合和业主小组表决同意的方式，以离退休党员、干部为主，推举出38名业主代表。组成了一支政治素质好、科技知识丰富、管理工作能力强和群众信任度高的业主骨干队伍，为搞好自行管理物业出主意，提建议，发挥了带头作用。

二是创新共同决定程序，做好业主表决准备，打好自行管理物业的法律基础。

他们严格按照《北京市物业管理办法》第11条第3款关于“选聘、解聘物业服务企业或者不再接受物业服务企业服务”“应当经业主权属部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”的规定，先在小区大门、各楼门口张贴保留半月的公告。通知全体业主于2012年 9月至10 月以书面表决的形式召开第四届第三次业主大会，就“选择管理方式、物业服务等级和收费标准及业主自行管理方案”进行讨论表决。并印发了《东升园小区业主自管方案.工作计划（征求意见稿）》，供业主思考酝酿，献计献策。

在此基础上，由业主代表按楼分组包干、上门发送表决票，做到送票时业主签收、封箱投票时有监票员监督，开箱时请监票员到场见证当众唱票统计公布。并将表决票等原始记录由监票员、记票员等签名存档备查，避免留有引发争议、质疑的暇疵和口实。

开箱统计结果：全小区881位业主，发表决票881张，收回502张，超过表决人数一半以上。其中，同意自行管理的498张，反对的2张，弃权的2张。按照少数服从多数的原则，业主大会发布公告：经全体业主投票表决决定从2012年11月起实行业主自行管理物业。区房管局派专家审核认定符合业主大会议事规则，自行管理决定程序合法。为自行管理物业奠定了坚实的法律基础。

三是创新交接验收方法，认真做好物业交接，打好自行管理物业的物质基础。

他们认为：由于业主共有公共部分一直被前期物业公司占有，不能盲目交接，必须摸清家底。否则，就会搞成糊涂账，无法向业主交待。

在交接前，他们请中物联盟（北京）物业服务评估监理有限公司进行了建筑设计图纸资料、物业公共部分、配套公用设施设备和物业服务用房等项目全面验收评估，做出查验交接验收报告。由业委会代表全体业主与即将退出的华润置地（北京）物业管理公司就物业交接范围、内容、标准签署了《物业交接协议书》。使业委会和全体业主对业主全部共有产权和资料一清二楚，明确了包括物业资料、管理资料及共用部位、共用设施设备、物业服务用房、园林绿化工程、其他公共配套设施和公共收益收入等全部应向业主交接的物业范围、内容、标准和红线图等规划设计及建设原始资料。小区580平方米配套用房、600平方米公共部分被出租经营年收入80万元、被开发商及前期物业公司占用的663平方米物业办公用房、2000年前后业主入住时由前期物业公司代收的专项公共维修资金220万元及利息、供水供电等设施设备等所属户头及相关手续、14部电梯产权。前期物业公司移交14部有5部停运一年、5部未通过年检，只有4部正常运行等应当移交而未能移交的项目。使业委会和全体业主摸清了全部共有资产和资料的“家底”。

四是创新公司化管理模式，做好全面接收运行准备，打好自行管理物业的科学管理基础。

他们从住建委工作人员建议注册公司好解决发票问题联想到：办公司可以招聘物业服务人员，名正言顺地开展物业管理和经营活动，决定注册自办公司。

注册公司首先需要资金。经业委会研究，决定暂从业主胜讼的公共部分收益赔偿款中借用5万元垫资。为确保办公司为业主服务，不谋个人私利，靳为龙主任帶动五名业委会委员和监事签订了“不做入股、不当股东、不能分红。成立公司以为业主优质服务为宗旨，不以盈利为目的，实行保本经营、良性循环，公司运转后全额归还”的保证书，以个人名义代表全体业主到海淀区工商局注册了“北京美丽东升商务有限公司”。取得了业主自行管理运营的合法模式。

业委会深入理解贯彻《物权法》第八十一条“两个可以”的规定（第八十一条　业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。），研究决定聘任具有专业职称、多年从事管理工作的退休党员干部刘顺乐为总结理，实行物业服务总经理责任制。选聘有资质的31名物业服务专业人员和一名会计师，组建了一支由业主自行管理的物业服务队伍，实行“责权利明确、与个人收入挂钩、奖罚结合”的岗位目标管理责任制，按北京市物业服务等级第三级服务标准规范操作。做到：服务项目不少、质量标准不降、物业收费不涨、公共秩序不能乱，共建共享和谐家园。同时，建立健全了财务、物资、设备等各项管理制度，将公司纳入现代管理轨道运行。

由于准备充分扎实，2012年11月24日一次性全面交接，人员、资金、备品备件按岗到位，正常运转。

             （三）自行管理物业的效果

从接管至今运行近两年，不仅没有因前期物业公司退出造成混乱，还实现了“三大改变”： 

即：改变了老物业追求利润最大化的经营方式，树立保本经营为业主服务的宗旨；老物业服务公司以一年276万元管理费用作为服务前提。而业主从2012年11月至2013年12月自管物业一年成本费用只花了157万元，比老物业公司要求降低119万元。改变了老物业公司推、拖、等、要的服务态度，树立了随报随修优质服务的作风；改变了老物业公司大修操作不透明的做法，从决策、施工到验收实行业主全程参与监督。做到了“五项保证”，即：

保证物业养护服务到位；业主自管物业后首先就更新、修复停运和不能正常使用的10电梯做出安排，仅用了一个月就实现了9部电梯安全正常运行。老物业公司十五年只给三幢楼进行了一次楼顶防雨维修。业主自管物业不到两年，就投资36万元用于翻新4幢楼和维修3幢楼顶防水工程。

保证消防安全设施完好；请消防部门对小区进行消防安全检查，发现开发商将三幢楼的消防用水与生活用水接用一个管线，需要投资200万元进行改造。在与有关方面协调解决的同时，他们加强了防火安全宣传，制订和落实了加强巡视等预防措施。

保证小区良好公共秩序；在街道办和社区居委会的大力支持下，给没有门禁的5幢楼门安装了电子门禁，实行封闭式管理。投资5万多元改造小区3个出入大门，安装了监控探头，业主刷卡出入小区，完善了公共安全管理。小区业主自管近两年未发生一起治安案件。

保证绿地维护环境整洁；老物业公司不管绿地维护，灌木缺行断垄，草坪露土。业主自管后投资2万多元搞绿化，修复种植了6000棵大黄洋，铺种了600平方米草坪。还配合居委会实现了垃圾分类回收管理，改变了脏乱状况。小区面貌一新。

保证小修免费及时到位；老物业公司小修要收费。业主自管至今不仅物业服务项目不减，标准不降，原定基本物业服务费每年每平方米5.16元不变。还免费为业主进行了更换水电节门、修补墙体地面等4800多次小修服务。

不少业主说：过去老物业服务公司尽管赚钱，但还总侵占业主权益，现在业主自行管理，公开透明，为业主服务的效率高，质量好，矛盾少，办了老物业十年该干都没干的事，小区真正有了和谐温馨的感觉，实现了业主多年的期盼。这在老物业公司管理时根本做不到！