四是创新公司化管理模式，做好全面接收运行准备，打好自行管理物业的科学管理基础。

他们从住建委工作人员建议注册公司好解决发票问题联想到：办公司可以招聘物业服务人员，名正言顺地开展物业管理和经营活动，决定注册自办公司。

注册公司首先需要资金。经业委会研究，决定暂从业主胜讼的公共部分收益赔偿款中借用5万元垫资。为确保办公司为业主服务，不谋个人私利，靳为龙主任帶动五名业委会委员和监事签订了“不做入股、不当股东、不能分红。成立公司以为业主优质服务为宗旨，不以盈利为目的，实行保本经营、良性循环，公司运转后全额归还”的保证书，以个人名义代表全体业主到海淀区工商局注册了“北京美丽东升商务有限公司”。取得了业主自行管理运营的合法模式。

业委会深入理解贯彻《物权法》第八十一条“两个可以”的规定（第八十一条　业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。），研究决定聘任具有专业职称、多年从事管理工作的退休党员干部刘顺乐为总结理，实行物业服务总经理责任制。选聘有资质的31名物业服务专业人员和一名会计师，组建了一支由业主自行管理的物业服务队伍，实行“责权利明确、与个人收入挂钩、奖罚结合”的岗位目标管理责任制，按北京市物业服务等级第三级服务标准规范操作。做到：服务项目不少、质量标准不降、物业收费不涨、公共秩序不能乱，共建共享和谐家园。同时，建立健全了财务、物资、设备等各项管理制度，将公司纳入现代管理轨道运行。

由于准备充分扎实，2012年11月24日一次性全面交接，人员、资金、备品备件按岗到位，正常运转。

             （三）自行管理物业的效果

从接管至今运行近两年，不仅没有因前期物业公司退出造成混乱，还实现了“三大改变”： 

即：改变了老物业追求利润最大化的经营方式，树立保本经营为业主服务的宗旨；老物业服务公司以一年276万元管理费用作为服务前提。而业主从2012年11月至2013年12月自管物业一年成本费用只花了157万元，比老物业公司要求降低119万元。改变了老物业公司推、拖、等、要的服务态度，树立了随报随修优质服务的作风；改变了老物业公司大修操作不透明的做法，从决策、施工到验收实行业主全程参与监督。做到了“五项保证”，即：

保证物业养护服务到位；业主自管物业后首先就更新、修复停运和不能正常使用的10电梯做出安排，仅用了一个月就实现了9部电梯安全正常运行。老物业公司十五年只给三幢楼进行了一次楼顶防雨维修。业主自管物业不到两年，就投资36万元用于翻新4幢楼和维修3幢楼顶防水工程。

保证消防安全设施完好；请消防部门对小区进行消防安全检查，发现开发商将三幢楼的消防用水与生活用水接用一个管线，需要投资200万元进行改造。在与有关方面协调解决的同时，他们加强了防火安全宣传，制订和落实了加强巡视等预防措施。

保证小区良好公共秩序；在街道办和社区居委会的大力支持下，给没有门禁的5幢楼门安装了电子门禁，实行封闭式管理。投资5万多元改造小区3个出入大门，安装了监控探头，业主刷卡出入小区，完善了公共安全管理。小区业主自管近两年未发生一起治安案件。

保证绿地维护环境整洁；老物业公司不管绿地维护，灌木缺行断垄，草坪露土。业主自管后投资2万多元搞绿化，修复种植了6000棵大黄洋，铺种了600平方米草坪。还配合居委会实现了垃圾分类回收管理，改变了脏乱状况。小区面貌一新。

保证小修免费及时到位；老物业公司小修要收费。业主自管至今不仅物业服务项目不减，标准不降，原定基本物业服务费每年每平方米5.16元不变。还免费为业主进行了更换水电节门、修补墙体地面等4800多次小修服务。

不少业主说：过去老物业服务公司尽管赚钱，但还总侵占业主权益，现在业主自行管理，公开透明，为业主服务的效率高，质量好，矛盾少，办了老物业十年该干都没干的事，小区真正有了和谐温馨的感觉，实现了业主多年的期盼。这在老物业公司管理时根本做不到！

         （四）自行管理物业必须确权

业主自主管理的最大难题是如何落实共有物权，收回业主共有项目。为了把业主对共有资产的占有权和管理权落到实处，他们坚持法治思维，通过三条合法途径，理性维护业主共同所有权益：

    一是通过主动协商，尽快按协议交接。

他们分析：小区车库、地上车位、绿地等公共场所，《物权法》明确规定归业主所有，老物业公司要退出，不会再安排人员管理，容易交接。本着先易后难、尽快交接的原则，主动找老物业服务公司联系，协商了交接时间和方式。在2012年 11月 24日首先接管了小区电梯、道路、绿地及306个地上停车位、6号楼地下车库，实施自行管理。

二是通过行政调解，表达和实现业主合理诉求。

如市住建委规定专项维修资金由业主共有和管理。由于小区入住较早，由老物业公司代收代管，到2006年累计有200多万元。业委会要求收回管理，未能解决。多次向市政府反映。市政府批示解决，迟迟不能落实。为此，他们向区房管局、街道办反映，请求协助解决。先后开了五次协调会，于2013年12 月终于将220万元专项维修资金转交业委会管理。

三是通过法律诉讼，维护业主共有权益。

对《物权法》明确规定为业主所有的公共部分及其收益，由于被开发商和老物业服务公司长期占用或出租经营牟利，难以顺利交接。在多次沟通协商不能解决的情况下，业委会通过法律诉讼解决。

从2010年以来，先后进行了“返还公共部分经营收益”、“腾退出租物业用房、返还业主公共部位”等3起诉讼，经过多次开庭审理，已胜诉2起。为业主收回了2年共计80余万元公共部分经营收益、以及被前期物业服务公司侵占的地上车位、煤库等处公共设施。

在诉讼过程中，他们坚持依法诉求，以理服人、得理让人。比如公共部分经营收益，钱是老物业公司收，账是他们做，想分文不差不太现实，过多纠缠劳神费时，影响业主共同管理运作。因此，在指出老物业公司擅自出租并占有公共部分经营收益属违法行为的前提下，同意按会计事务所审计的收益数额向业主返还，使问题很快解决。做到了有理有利有节，保证了平稳有续交接，促进了社区和谐稳定。

目前，因前期物业服务公司在2008年4月1日后继续侵占业主共有部分经营牟利拒不交接，已委托华泰律师事务所代理诉讼，正在审理。还有800平方米地下空间被开发商以长期租赁变相出卖、580平方米配套设施、663平方米物业办公用房被开发商及前期物业服务公司长期占用或租赁拒不交接，有待解决。

          （五）建立自行管理物业的运行机制

为保障业主自行管理的正常运转。他们首先从创新业委会自我约束机制抓起。建立了计划管理制度、会议制度和总结评议制度。做到每年召开一次业主大会，讨论业委会当年工作总结和第二年工作计划，对业委会工作进行评议。业委会按照业主大会讨论通过的年度计划分解制订季度和月度工作计划，便于业主监督考核。

同时，通过召开由业委会主任、物业服务公司领导和各部经理参加的碰头会，协调解决自行管理中的具体问题。建立由全体委员、候补委员和监委会委员参加的业委会例会制度，学习《物权法》和相关法律法规，讨论研究共同管理情况。做到“出席有签到，讨论有记录，决定有表决签名”。 

通过加强业委会班子建设，使全体委员提高了为业主服务的觉悟，增强了法治观念、集体领导观念和科学民主决策观念。实行业委会工作、重大决策事项、财务收支账目和物业费缴纳“四个公开”。

例如：他们公示了小区306个地上车位租用清单，让业主了解车位使用、收费情况。还有在小区自管一段时间后，部分业主觉得物业管理挺容易，就说：业主自管就为省钱。干脆让小区退休人员做保安员保洁员，减少开支。也有业主指出：业主自管是要当家做主，实现建筑物保值增值，不能光图省钱，要讲专业技术、科学管理。业委会主任听取采纳业主的合理意见。在今年1月16日召开业主代表大会，决定把建设正规化物业服务企业、实现物业管理现代化、科学化作为业委会和商务有限公司今年工作的首要任务，保证业主自行管理的规范正常运作。

他们还创新物业服务人员管理机制；坚持以人为本，对物业服务人员实行规范化管理，建立和实行了“公开招聘、每月培训、岗位工资、关心生活、奖罚结合”的管理制度。

在招聘时，讲清岗位职责、工作要求、工资待遇和奖罚规定。符合条件、同意应聘签订聘用合同。每月上旬由总经理负责针对存在问题对员工进行一次物业管理法律法规和物业服务等级规范标准培训，提高业务素质。每月5日前按照“各组主管填报、项目经理考核、总经理签批”的程序兑现岗位报酬。员工有困难能够及时帮助解决，调动了大家为业主服务的积极性和主动性，受到业主好评。两年多来，很少有业主投诉，物业收费率达到百分之九十以上。

他们认为业主自行管理物业必须搞好与居委会的协调配合。在召开业主大会、业委会例会时，邀请社区居委会主任参加，制订工作计划时征求社区居委会意见。还经常与社区居委会沟通交流，遇社区日常事务随时碰头。使业委会与居委会相互配合，不排斥、不顶牛、不拆台，形成了相互支持、配合，共建文明和谐社区的协调共建机制。例如，业委会及时把各幢楼门损坏情况提交给社区居委会，经街道办研究同意安装了电子防盗门禁，落实了居委会创办平安社区的措施。