（六）自行管理物业的体会建议

回顾业主大会成立十多年特别是自行管理物业近两年的实践，他们有五点体会和建议：

一、业主自办公司，实行现代公司化管理是业主自行管理物业的最好形式和最佳途径。

他们的实践说明：业主拥有既是业主又是户主、居民的双重身份。作为居民，业主是社区的主人，是业主自治和居民自治管理的参与者、决策者。作为业主，是既享有专有所有权又享有共有所有权的新型产权人，是共有资产的所有者、处置者、管理者。业主共有资产包括共有部分、公共场所、配套公用设施设备和物业服务用房等固定资产，又有专项维修资金等流动资产，都具有物质表现和货币价值两种存在形式。

这些属性决定了业主大会既是业主自我管理的基层群众自治组织，又是共有资产运营管理的资产经营组织。业主大会在决定共有资产资金处置、使用等重大事项时是股东大会。业主委员会既是业主大会的日常办事机构，又是管理共有资产的理事会。

他们体会到：业主注册成立商务服务有限公司有利于把业主自行管理物业纳入现代化管理轨道，建立完善的人事、劳务、财务、物资、设备等科学管理制度，实现自主管理、自主经营、自负盈亏、自我约束、自我发展，防止和避免自管生乱等弊端。

建议政府制订相应规定，允许和支持业主自愿集资并以共有资产资金以固定资产资金、流动资产资金为资本金注册成立物业管理服务有限责任公司，允许和支持业主成立和召开业主大会暨股东大会、选举业主委员会暨业主理事会的形式和机构实施共同管理物业。这是落实共有物权，实施共同管理，共建共享和谐温馨家园的有效途径。

二、政府及时指导、协助是业主自行管理走上正轨良性运作的重中之重。

他们谈到：在自管过程中，政府部门、街道办帮助出主意、想办法、协调调解，为业主自管做了许多有益的工作。但是，由于没有制订落实市政府219号令关于业主自行管理规定的细则，有关部门难以积极作为。对业主自管物业，存在认为不正规、不可靠，不敢表态，不反对也不支持的现象。不适应业主实行自行管理物业的需要。

东升园小区业主实践证明，业主大会是随着住房改革而诞生的新型基层群众自治组织和资产运作管理组织。业主自行管理物业是新型社区自治管理模式，是社区居民自治管理组织的重要组成部分，是社区管理和建设的重要任务，需要政府及时给予指导、协助。

建议尽快制订业主自行管理细则规定，改变目前由街道和小区办双重管理、有人管又无统一领导、相互推诿的状况。把业主大会建设纳入社区建设轨道，由街道办和乡镇政府设立专职机构和岗位，统一规划部署，安排、指导社区居委会全面推进业主大会建设。变事后监督制肘为事前指导协助，防止和避免以行政手段干预阻碍业主自行管理进程，要多出主意多支持少质疑少指责，多提供便利多开绿灯，少出难题少设沟坎。从执政为民的高度，积极组织、协助业主成立业主大会、选举业主委员会，开展共同管理活动。各级物业主管部门负责做好业主物业管理和物业维修养护的相关备案、登记及技术业务指导服务工作。

三、贯彻执行与上位法相一致的法规是实现业主自行管理的可靠保障。

他们感到：业主自行管理最突出的矛盾是开发商及所聘前期物业公司侵占业主共有公共部分、配套设施，最大难解决的问题是老物业公司占据这些公共部分和配套设施不归还业主。东升园小区现有以下四个典型案例：

一是开发商通过中介假借签订长期出租赁合同，以每平米1.5万元将12号楼800平方米半地下室一层变卖给他人，不能交接。

二是开发商将1996年11月1日签批的414一（19）规划为小区配套设施幼儿园第三层全部三套房屋长期占用。

三是按规建字：B规建6-150号规划许可证附件稿及41413号图幅东升园小区物业服务用房为663平方米。按照《物权法》第七十三条规定“属于业主共有”。由前期物业公司与前任业委会签订使用合同。前物业退出理应交还却仍继续占用。有的用作华清园物业公司员工宿舍、华兆公司供暖办公室，有的给相关单位人居住。业委会要求向业主移交。前物业说产权是开发商的，却没产权证拒不移交。

四是出租业主公共部分，如将垃圾房做小卖部出租一年14万元、将11号楼地下室出租做足疗室年收入17万元，均不向业主移交。

按《物权法》规定上述公共部位和设施都属“ 建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有”。可是，由于我市物业管理办法只规定共用没有规定业主共有、又有物业用房“不少于150平方米”的规定，带来执法混乱。

为维护业主共有权益，他们向有关部门反映。有相关人员把“不少于”理解为“仅限于”，说按新规定要求物业用房是150平方米，没有那么多，给业主一百多米就行了。有的专业人士甚至说：说 产权的都是开发商的。致使业主至今不能按《物权法》规定收回属于业主共有的600多平方米物业服务用房及其他配套设施。

小区为建监控室要老物业公司先腾出两间物业用房，开发商让业主拿5个地上车位交换。业委会顾全大局表示同意办停车手续，老物业公司却要业委会写兑换协议，否则不腾。导致监控设备无处安装。

他们谈到：正是海淀区建委06年1号文件、2010年10月实行的物业管理办法为他们收回公共收益、实行自主管理和第三方评估验收提供了法规依据。也是《办法》中不规定业主共有等相关条款给业主接收帶来了尴尬和无奈。

事实证明，开发商及其所聘前期物业公司侵占业主公共部分、配套设施经营牟利是物业矛盾纠纷根源。实现商品房社区和谐稳定必须打破建管合一的利益链，落实业主共有权。建议贯彻落实《物权法》，明确规定规划红线内凡已摊入售房成本、并初始登记的公共部分、配套设施设备、公共场地和物业服务用房等均归业主共有。才能保障业主自主管理物业的顺利实施，才能维护《物权法》赋予业主的合法权益。否则，就会削弱、限制、缩小和侵害业主的权益。

四、广大业主积极参与自主管理是不可或缺的群众基础。

东升园小区业主大会成立十四年来，先后四届业委会。都是靠觉悟工作，不要报酬待遇。长此下去不行。他们感到：业主一盘散沙、业委会没有待遇规定。如何调动广大业主参与自主管理的积极性、主动性，保证业委会后继有人是亟待解决问题。

住房改革、社会管理赋予业主大会、业委会繁重的环境和物业、社区公共秩序等社区管理职能和任务。业委会是费力难落好的苦差事。需要党和政府对业主大会建设要像抓社区居委会建设那样，一样重视、一样组织发动、一样安排布署、一样支持协助、一样报酬待遇，才能充分调动和激发广大业主参与业主自主管理，搞好社区建设的积极性、主动性、创造性。

五、贯彻十八届三中全会决定深化改革是推进业主大会建设实现业主自行管理的强大动力。

同许多小区一样，从1999年入住以来，东升园物业矛盾纠纷不断。业主十几年维权诉求，到2012年11月才实现自行管理物业。政府有关部门经历了从不积极不表态到帮助出主意、从迟疑推拖到现场认定自管符合法定程序的变化。

十年曲折路，两年变通途。这是落实创新社会治理机制、维护人民群众合法权益等重大改革措施、开展党的群众路线实践活动取得的成果。是政府部门和街道办、居委会改革管理方式、转变工作作风的结果。东升园业主自行管理的成功经验值得学习推广。相关政府部门、街道办和居委会与时俱进、深入社区指导、帮助、支持业主自治的好作风值得提倡发扬。

“小区不安宁，社会难稳定”。今年四月新华社记者报道揭露小区建管合一的利益链条是商品房社区不和谐稳定的根源。业主反映：现在，我市一些小区表面平静，实际上一些开发商及前期物业公司占有业主共有部分经营牟利的状况依然存在。业主要求解决共有和共同管理难的愿望十分強烈！

东升园小区业主以实践证明：业主不仅能自行管理物业，而且比原有物业公司管得更好；业主管理物业不仅不会造成物业员工失业，而且能使他们得到更公正、更平等的待遇；现有制度和《物权法》等上位法不一致是造成业主权益被侵害和商品房小区物业纠纷愈演愈烈的主要根源。落实业主共有物权，实行业主共同管理，才是共建共享和谐社区的正确途经。

建议政府主管部门以科学发展观为指导，从贯彻落实三中全会决定、维护最广大人民根本利益的高度，破除行政思维观念，突破利益固化链条，改革创新社会管理、社区自治组织构建和物业管理制度，实现建管分离、政社分开，从区分所有权入手，推进和加快业主依法自我管理、自我服务、自我约束、自我完善，共建共享和谐文明社区。

靳为龙主任、刘顺乐总经理表示：他们只是迈出了业主自行管理的第一步。还有许多工作要落实。决心在政府部门和街道办的大力帮助、指导下，一定把业委会自身建设抓好，一定把业主自办公司建设成现代化物业服务公司。解决好出现的新问题、新矛盾。努力把业主自行管理物业搞好，把和谐家园建设好！

东升园小区业主自行管理物业的情况受到各界关注。中国社会科学院社会研究所、北京社会科学院社会研究所深入小区调研。北京市委党校政治研究室袁达毅教授多次关注和详细了解。